Le législateur de 1965 a prévu dès l’origine du texte un article 29 qui offrait la possibilité pour les sociétés de constructions et les syndicats des copropriétaires de constituer des unions.
Cette faculté permettait de mutualiser des espaces ou des équipements communs à plusieurs entités distinctes, édifiées dans le cadre d’une même opération, sans pour autant qu’elles perdent leur autonomie et leur liberté de gestion.
Avec le temps, ce régime particulier a été précisé, pour devenir un outil particulièrement adapté à des situations souvent complexes dans lesquelles doivent coexister plusieurs immeubles indépendants, mais néanmoins liés par l’existence de voies ou d’équipements communs.
L’union de syndicats, qui peut regrouper une ou plusieurs copropriétés, mais aussi des sociétés immobilières d’attribution ou tous autres propriétaires, est une structure de gestion dotée de la personnalité juridique morale. Elle a pour objet d’assurer la création, la gestion et l’entretien d’éléments d’équipement et de services d’intérêts communs. À l’instar des associations syndicales de propriétaires, ce sont les statuts de l’union qui fixent les conditions de son fonctionnement. La rédaction des statuts est relativement libre, et les dispositions légales fixent des règles minimales d’organisation et de représentation. Le texte prévoit les trois organes obligatoires d’exécution, confiée au président, de décision, qui relève de l’assemblée, et de contrôle et d’assistance qui revient au conseil de l’union. La détermination des voix et des charges est libre, il est donc possible d’appliquer des critères différents de ceux rendus obligatoires dans la copropriété.
À la différence des autres associations de propriétaires, ce sont les syndicats qui adhèrent et non les copropriétaires. Cette faculté est fondamentale car elle permet une adhésion à une union a posteriori sans avoir à rechercher l’accord individuel de chaque propriétaire. La décision est prise à la majorité des voix de tous les copropriétaires, ou, à défaut, à la majorité simple si les conditions de l’article 25-1 sont réunies.
Toutefois, il existe une limite qui paraît de nature à fragiliser la constitution d’une union. Afin de garantir la liberté des copropriétés, le texte dispose que les statuts ne peuvent pas interdire à l’un de ses membres de se retirer et en prévoit les modalités. Ce principe qui repose sur l’autonomie des membres de l’union diffère de celui des autres associations de propriétaires qui privilégient la pérennité des aménagements collectifs souvent essentiels à la viabilité des propriétés.
Il convient toutefois de relativiser cette disposition. D’une part, elle n’est pas générale, si une union était constituée à la suite de la scission de la copropriété, les statuts peuvent interdire à ses membres de se retirer de celle-ci. D’autre part, le retrait ne peut s’envisager qu’à partir du moment où le retrayant aura mis en place les modalités qui permettent de s’affranchir des services de l’union dont il ne pourra plus bénéficier.
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