Des leviers indirects
L’organisation et le fonctionnement du conseil syndical reposent sur une grande liberté, à moins que le règlement de copropriété n’ait fixé des règles précises, ce qui est rarement le cas.
Or, ce règlement pourrait être mieux exploité, non seulement pour adapter la composition et le fonctionnement du conseil syndical aux caractéristiques de l’immeuble, mais encore pour fixer des mécanismes de contrôle indirects :
- nombre minimum de conseillers, si possible impair, en vue de faciliter l’obtention d’une majorité ;
- durée du mandat des conseillers ne pouvant légalement excéder trois ans ;
- tenue et périodicité des réunions du conseil ;
- obligation d’assurer la permanence de l’information donnée aux copropriétaires sur l’activité du conseil, en dehors de l’assemblée générale annuelle, etc.
À défaut, ces règles sont fixées ou modifiées par l’assemblée générale à la majorité de l’article 24. L’assemblée doit veiller, de manière générale, à maintenir le conseil syndical dans le rôle que lui a fixé la loi.
«Il appartient également au syndic d’être vigilant sur les diligences accomplies (ou non) par le conseil syndical. Un rôle difficile dans la mesure où le syndic doit souvent sa réélection au conseil syndical !», s’exclame Agnès Lebatteux.
Selon l’avocate : «Le meilleur contrôle consiste à avoir un conseil syndical comportant un nombre suffisant de membres afin qu’une forme d’autorégulation puisse s’instaurer entre les conseillers, voire paralyse des personnalités toxiques.»
En outre, il conviendrait idéalement de tenir compte des compétences diverses des copropriétaires candidats à l’élection de conseillers (droit, comptabilité, technique…), et de prévoir une exhaustivité des intérêts en présence (bailleurs, occupants, propriétaires de locaux professionnels ou commerciaux…).
Pour faciliter cette variété des compétences, la loi permet désormais de recueillir les candidatures, non seulement des copropriétaires, mais également de leurs ascendants ou descendants, leurs conjoints ou partenaires liés par un PACS.
Rappelons que la désignation des membres du conseil syndical se réalise à la majorité de l’article 25. Et un vote distinct est requis pour chacun.
Ultime levier lorsqu’un membre du conseil n’investit pas correctement ses attributions, voire outrepasse ses prérogatives ; sa révocation en cours de mandat. Elle relève de la compétence de l’assemblée générale statuant à la majorité de l’article 25.
«Et il peut effectivement arriver que de graves dissensions se fassent jour au sein du conseil syndical. Une partie des conseillers organisent alors une assemblée générale extraordinaire pour demander la révocation du mandat d’un ou de plusieurs autres conseillers défaillants», témoigne Agnès Lebatteux.
On le voit, à défaut de réels outils de contrôle, le choix réfléchi des conseillers en amont constitue finalement la meilleure parade à tout dysfonctionnement ultérieur.
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