L’affaire est entendue depuis la loi ALUR du 24 mars 2014 : les honoraires du syndic sont déterminés de façon forfaitaire, les missions de gestion courante du syndic étant comprises dans le forfait de base voté en assemblée générale.
Certaines prestations peuvent néanmoins faire l’objet d’une rémunération complémentaire, selon des règles très strictes, définies dans le contrat-type.
Rappel du principe : une rémunération forfaitaire
Aux termes de l’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965, «la rémunération du syndic, pour les prestations qu’il fournit au titre de sa mission, est déterminée de manière forfaitaire. Toutefois, une rémunération spécifique complémentaire peut être perçue à l’occasion de prestations particulières de syndic qui ne relèvent pas de la gestion courante et qui sont définies par décret en Conseil d’État». La loi pose ainsi de manière claire le principe et son exception : les honoraires du syndic sont déterminés de manière forfaitaire, sauf ceux relatifs à certaines prestations limitativement énumérées par le décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 et figurant en annexe 2 du décret du 17 mars 1967. Une rémunération supplémentaire peut ainsi être réclamée pour ces prestations exceptionnelles. Néanmoins, les modalités de fixation de ces honoraires demeurent encadrées.
Vacation ou forfait
Les modalités de rémunération du syndic concernant les prestations particulières sont définies à l’article 7.2.1 du contrat type. Ainsi, les honoraires sont calculés :
- soit en application du seul coût horaire appliqué au prorata du temps passé ;
- soit en application du tarif forfaitaire total convenu.
La rémunération ne peut ainsi se faire que sur la base d’une vacation horaire ou d’un forfait. Le syndic ne saurait donc pratiquer à la fois, pour une même prestation, un forfait auquel se rajouterait une facturation prorata temporis. En revanche, est-il possible de pratiquer un «forfait de vacations» ? Autrement dit, le contrat peut-il prévoir, pour une prestation donnée, l’équivalant de deux ou trois vacations horaires ? La pratique est ambiguë dans la mesure où la vacation doit être utilisée pour une facturation au temps passé. C’est pourquoi il serait préférable de convertir la somme et de la mentionner dans le contrat directement sous forme de forfait.
Autre interrogation, le forfait doit-il consister en une somme prédéterminée ou un pourcentage est-il possible ? Par exemple, une partie du montant de l’indemnité versée par l’assurance. À la lecture de l’arrêté du 30 juillet 2021 précisant le format et le contenu de la fiche d’information que le syndic est tenu d’annexer à son contrat, il apparaît que le montant du forfait doit être clairement déterminé. En conséquence, une somme précise doit être mentionnée.
Dans l’hypothèse d’une vacation horaire, la facturation se fait au temps passé, de sorte que la clause prévoyant que toute heure commencée est due en intégralité est illégale car contraire au contrat type. On notera, dans l’article 7.2.1 de ce dernier, l’emploi du terme «seul» concernant le coût de la vacation horaire. Cette précision implique l’impossibilité pour le syndic de déterminer plusieurs montants de vacations horaires, le contrat ne pouvant prévoir qu’un seul coût horaire. Les pratiques consistant à définir des vacations différentes pour la tenue de l’assemblée générale selon la qualité du représentant du syndic (gestionnaire, assistant…) ou selon qu’elle se déroule à différentes heures de la journée (entre 18h et 20h, après 20h…) sont ainsi illégales. De même, on ne saurait pratiquer des montants de vacations distincts pour des prestations différentes. Une exception toutefois : les actes liés à la gestion administrative et matérielle des sinistres, lorsqu’ils ont été effectués en dehors des jours et heures ouvrables et - condition cumulative - rendus nécessaires par l’urgence. Dans ce cas, le syndic peut majorer le coût de la vacation horaire selon un pourcentage défini (art. 7.2.4 du contrat type). En revanche, lorsqu’il opte pour le forfait, le syndic peut tout à fait déterminer un montant différent selon les prestations. Dans tous les cas, la rémunération doit être exprimée en hors taxes et toutes taxes comprises.
Une exception : les honoraires pour travaux
Les honoraires pour travaux sont fixés en application d’un pourcentage dégressif du montant hors taxes des travaux préalablement à leur exécution (art. 18-1 A III, loi du 10 juillet 1965 et art. 7.2.5 du contrat type). En conséquence, aucun forfait n’est possible, quand bien même les travaux seraient d’un faible coût. Par ailleurs, le contrat type ne peut mentionner le montant de la rémunération, celle-ci devant être votée en assemblée générale à la même majorité que celle relative aux travaux (voir également cette revue, n° 703, nov. 2024, p. 17 «Les honoraires pour travaux»).
Le cas des honoraires imputables au seul copropriétaire concerné
Le lecteur avisé aura noté une petite subtilité rédactionnelle au sein du contrat type. Alors qu’il est fait référence, pour les prestations exceptionnelles, aux «modalités de tarification», le texte vise «la tarification pratiquée» pour les prestations définies à l’article 9 du contrat et dont le coût est imputable au seul copropriétaire concerné. Coquetterie terminologique des auteurs ? L’arrêté du 30 juillet 2021 précité peut apporter quelques éclaircissements. En effet, le point 4 de la fiche d’information ne prévoit, pour ces prestations, que la possibilité pour le syndic de renseigner un montant forfaitaire, la vacation horaire n’étant pas envisagée. On peut donc penser que seul un forfait est possible pour les prestations visées à l’article 9 du contrat type (mise en demeure en cas d’impayés, opposition sur mutation…).
