En principe, les voix des copropriétaires, permettant de déterminer si une majorité requise est atteinte pour l’adoption d’une décision en assemblée générale, sont réparties selon les tantièmes de propriété.
C’est ainsi que, de manière ordinaire, la quote-part de tantièmes du lot d’un copropriétaire correspond à son nombre de voix en assemblée générale.
Il existe toutefois cinq hypothèses faisant exception à cette règle. Leur connaissance est donc essentielle pour éviter des erreurs pouvant notamment avoir pour conséquence la nullité des décisions adoptées :
- la répartition des voix pour la prise de décision relative aux dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements ;
- la répartition des voix en cas d’existence de parties communes spéciales ;
- la répartition des voix en cas de présence d’un copropriétaire majoritaire ;
- la non prise en compte des voix du syndicat des copropriétaires ;
- la non prise en compte des voix du copropriétaire dont le lot va être saisie.
Nous présenterons ici les erreurs à éviter face à la première règle (les autres hypothèses seront traitées à l’occasion de prochaines chroniques). L’article 10 de la loi de 1965 précise que lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut contenir une clause selon laquelle seuls ces copropriétaires prennent part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. En conséquence de cette règle, trois erreurs au moins sont à éviter.
1re erreur à éviter.- Selon cette règle, chaque copropriétaire participant auxdites dépenses disposera d’un nombre de voix proportionnel à sa participation, selon la clause du règlement qui le prévoirait. Cela suppose de toujours vérifier le règlement de copropriété en présence de charges d’ascenseur, de VMC, de portail de parking, etc. afin de déterminer s’il faut «spécialiser» les voix lors d’une prise de décision.
2e erreur à éviter.- A priori seules les décisions relevant de la majorité de l’article 24 sont concernées (Cass. 3e civ., 4 déc. 2007, n° 06-19.428) par cette répartition particulière des voix, s’agissant uniquement, d’après la lettre de les répartir ainsi pour les «dépenses d’entretien et de fonctionnement». Il serait ainsi erroné de décider la suppression d’un ascenseur selon cette règle.
3e erreur à éviter.- On notera, enfin, en particulier à l’attention des rédacteurs de règlement de copropriété, que l’article 10 étant impératif, en application de l’article 43 de la même loi, toute clause du règlement qui prévoirait une répartition «spéciale» des voix pour toutes les dépenses, et non seulement d’entretien et de fonctionnement, entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, devrait être réputée non écrite.
