Financement de la rénovation énergétique : ce qui change pour les copropriétés

Adaptation des logements aux canicules, ouverture de la 6^e période des certificats d'économie d'énergie, pistes de travail pour ajuster les prêts collectifs à adhésion automatique, réforme du dispositif « Reconnu Garant de l'Environnement » …, l'écosystème des aides financières à la rénovation énergétique des copropriétés connaît plusieurs évolutions.

Panorama des changements intervenus et à venir, le gouvernement voulant engager un grand choc de rénovation.

Aujourd'hui, la rénovation énergétique des copropriétés n'est plus une option, mais une urgence.

En cause, une pression réglementaire accrue, la hausse des coûts de l'énergie, le vieillissement du parc, et, surtout, la nécessaire adaptation des immeubles collectifs aux canicules, appelées à se multiplier et à s'intensifier.

Or, jusqu'à présent, si la notion de « confort d'été », à savoir la capacité d'un bâtiment à garder une température décente en période estivale, sans recourir à une climatisation, est prise en compte dans la construction des bâtiments neufs, elle est absente des politiques de rénovation des bâtiments.

Pour combler cet angle mort, le projet de loi visant la relance et la décentralisation du logement, adopté au Sénat le 8 juillet 2026, fait œuvre utile.

Ainsi, le confort d'été ferait son entrée dans la définition de la rénovation énergétique performante visée au 17° bis de l'article L. 111-1 du Code de la construction et de l'habitation, et donc dans le parcours de MaPrimeRénov', tandis que les plans pluriannuels de travaux intégreraient les travaux nécessaires à la lutte contre la surchauffe.

De plus, pour lever certains freins juridiques à la réalisation de travaux d'adaptation aux vagues de chaleur, comme l'installation de protections solaires extérieures ou de systèmes de rafraîchissement, les règles de vote en assemblée générale seraient assouplies avec le recours à la clause passerelle.

Ce texte doit maintenant être examiné par l'Assemblée nationale, avant une adoption espérée d'ici la fin de l'année 2026.

Des rénovations en dents de scie

Cette initiative législative pour faciliter les travaux de confort d'été incorporés aux rénovations énergétique globales semble la bienvenue.

« En effet, après une montée en charge des rénovations dans les copropriétés ces dernières années, on constate un tassement depuis quelques mois. La faute à un pouvoir d'achat contraint des français, aux changements récurrents des règles du jeu des aides, et aux craintes liées aux suspensions provisoires de MaPrimeRénov', bien que celles-ci n'aient pas concernées le dispositif spécifique aux copropriétés », explique Alexandre Goncalves, directeur études et développement chez ReeZOME (assistant à maîtrise d'ouvrage, spécialisé dans la rénovation des copropriétés).

Pour autant, cette instabilité normative reste d'actualité, puisque ce même projet de loi « Relance logement », tout en favorisant les travaux d'adaptation aux canicules dans les copropriétés, repousse l'interdiction de location des passoires énergétiques, classées F ou G sur le diagnostic de performance énergétique, à condition que le bailleur s'engage à faire des travaux dans des délais contraints.

Dans le même temps, pour des raisons d'économies budgétaires, plusieurs rénovations par geste ne seraient plus éligibles à ma MaPrimeRénov' individuel à la rentrée de septembre 2026, comme l'isolation des toitures, des combles aménagés ou le remplacement des fenêtres.

Ce coup de rabot n'est pas neutre pour les copropriétaires puisque ces derniers peuvent cumuler les aides de MaPrimeRénov' individuel et celles de MaPrimeRénov' Copropriété, s'ils souhaitent faire des travaux dans leurs appartements, en complément de la rénovation de l'immeuble.

MaPrimeRénov' Copropriété : où en est-on ?

Si MaPrimeRénov' individuel est soumise à une instabilité chronique, tel n'est pas le cas de MaPrimeRénov' Copropriété.

« Ces deux subventions, pilotées par l'ANAH, fonctionnent en effet avec des modalités de gestion, des conditions d'éligibilité et des enveloppes budgétaires distinctes », confirme Alexandre Goncalves.

Pour bénéficier de MaPrimeRénov' Copropriété, l'immeuble doit avoir été construit il y a au moins 15 ans, être immatriculé au registre national des copropriétés, comporter une majorité de lots résidentiels et faire l'objet de travaux sur les parties communes et les parties privatives déclarées d'intérêt collectif (comme les fenêtres), permettant d'atteindre un gain énergétique d'au moins 35 % pour parvenir à un premier palier de subvention (un second palier est prévu pour un gain d'au moins 50 %).

Par ailleurs, une prestation d'assistance à maîtrise d'ouvrage (AMO), financée pour partie par l'ANAH, est obligatoire pour coordonner les travaux.

« Une fois le diagnostic technique global ou l'audit énergétique établi avec ses scénarios de travaux chiffrés et les financements mobilisables, il est recommandé que l'AMO soit présent, au même titre que l'architecte et le bureau d'étude technique, dès la phase de conception de l'opération, pour veiller à la bonne articulation entre les choix techniques de rénovation et le montage financier », remarque Alexandre Goncalves.

Il poursuit : « Le rôle de l'AMO ne se limite pas à définir le financement global du projet, il peut aussi apporter une assistance administrative en aidant à préparer les ordres du jour de l'assemblée générale pour le vote des travaux, une assistance juridique en analysant le règlement de copropriété, et une assistance technique au suivi des travaux ».

Le choix de l'AMO, tout comme le choix du scénario de travaux, doivent faire l'objet d'un vote en assemblée générale.

Autre condition posée : les professionnels chargés des travaux doivent être certifiés RGE (Reconnu Garant de l'Environnement), sachant qu'un arrêté du 23 juin 2026 vient de réformer le parcours d'accès à la qualification RGE pour les entreprises, avec une pérennisation du dispositif de qualification par chantier, une évolution des modalités de contrôle des réalisations et un renforcement des obligations d'information des clients.

Différents niveaux de subventions

À ces différentes exigences répond une prise en charge de l'État pouvant s'élever jusqu'à 45 % du montant de l'opération, avec un plafond de 25 000 € HT par logement.

Selon les chiffres de l'ANAH publiés en juillet 2026, le montant moyen de l'aide par logement est de 11 312 € sur le 1^er semestre 2026, pour un montant moyen de travaux de 22 881 € par logement.

Une bonification de 10 % du taux de subvention est attribuée si les travaux entrepris permettent à l'immeuble de quitter le statut de « passoire thermique », pour atteindre a minima l'étiquette D du DPE.

Idem, les copropriétés fragiles et en difficulté au sens de l'article R. 321-12 du Code de la construction et de l'habitation bénéficient, quant à elles, d'une bonification de 20 % du taux de subvention (sous condition de l'obtention des certificats d'économie d'énergie par l'ANAH).

Enfin, une prime pouvant atteindre 3 000 € est ouverte aux copropriétaires modestes ou très modestes, en fonction de plafonds de ressources réglementaires.

Une fois le chantier terminé, c'est le syndic qui reçoit la subvention, puis la répartit entre tous les copropriétaires en fonction de leur quote-part.

Des délais d'instruction contrastés

L'absence de budget voté début 2026, qui a empêché l'ouverture du guichet jusqu'à mi-février, a eu pour effet de retarder le dépôt de demandes d'aides et l'engagement des dossiers. D'où un allongement des délais moyens d'instruction, même dans les territoires où la gestion de MaPrimeRénov' Copropriété est déléguée par l'ANAH aux collectivités locales.

« Actuellement, le délai moyen à l'engagement des aides en copropriété, avant travaux, se situe autour de huit mois en Île-de-France. Dans le Val-de-Marne, par exemple, la délégation locale de l'ANAH doit composer avec six instructeurs pour 1 000 dossiers. Et il n'existe pas de priorisation des dossiers déposés. Résultat, quel que soit l'ampleur de la rénovation projetée, il faut compter en moyenne un an entre le vote des travaux en assemblée générale et leur démarrage », déplore Alexandre Goncalves.

Il tempère : « Néanmoins, à Paris où il existe une aide locale, Éco-Rénovons Paris +, cumulable avec MaPrimeRénov' Copropriétés, cela fonctionne plutôt bien car les deux subventions sont gérées en parallèle, via un guichet unique ».

De manière générale, des aides locales sont mobilisables à l'échelle de tout le territoire, avec des natures et des niveaux de prise en charge variables. Saint-Malo Agglomération (Ille-et-Vilaine) propose un accompagnement technique et administratif, des subventions ou encore un suivi spécialisé, idem pour la communauté d'agglomération de Lens-Liévin (Pas-de-Calais) ou la communauté d'agglomération du Grand Sénonais (Yonne).

Vers une montée en puissance des CEE ?

L'aide MaPrimeRénov' Copropriété est cumulable avec les certificats d'économie d'énergie (CEE), sauf pour les copropriétés fragiles et en difficulté.

Et c'est heureux, car face à un resserrement des aides de l'État, les CEE sont appelés à jouer un rôle renforcé.

« Ils représentent une prise en charge jusqu'à près de 10% d'une opération en copropriété, sous réserve de respecter certaines conditions », relève Alexandre Goncalves.

Mis en place pour la première fois en 2006, ce mécanisme extra-budgétaire repose sur une obligation triennale d'économies d'énergie imposée par les pouvoirs publics aux fournisseurs d'énergie, matérialisée par la détention de certificats. Ceux-ci sont délivrés lorsque des actions d'économies d'énergie sont réalisées dans différents secteurs, dont celui du bâtiment.

La 6^ᵉ période des CEE est entrée en vigueur le 1^erʳ janvier 2026 et se prolongera jusqu'au 31 décembre 2030.

Elle s'illustre par un relèvement significatif des obligations d'économies d'énergie et par un recentrage sur les opérations les plus performantes. Les travaux portant sur l'isolation, les systèmes de chauffage décarbonés, et certaines rénovations globales sont ainsi jugées prioritaires.

Les copropriétés peuvent toujours bénéficier des aides CEE adossées à la fiche d'opération standardisée BAR-Th-177 « Rénovation globale d'un bâtiment résidentiel collectif », et du coup de pouce « Rénovation performante de bâtiment résidentiel collectif ».

Mais d'autres solutions, moins connues, existent pour financer des travaux de rénovation énergétique, comme la vente de droits à construire en cas de surélévation de l'immeuble.

Il est possible également de valoriser des espaces inutilisés, comme une ancienne loge de gardien ou un entresol.

Selon Alexandre Goncalves, l'installation de panneaux solaires en copropriété pour faire baisser les charges communes et revendre l'électricité aux bâtiments alentours devient une option de plus en plus regardée.

Mobiliser le secteur bancaire plus qu'il ne l'est actuellement

Le reste à charge constitue l'un des principaux freins à la réalisation des travaux.

Pour y remédier, le syndicat des copropriétaires peut souscrire, en complément des aides disponibles, un éco-prêt à taux zéro (« éco-PTZ »), soit un prêt collectif réglementé par l'État sans intérêts, chaque copropriétaire étant libre d'y adhérer ou non.

Selon le nombre et la nature des travaux, son montant maximum s'élève de 30 000 à 50 000 € par logement, sur une durée ne pouvant dépasser 20 ans.

« Or, à ce jour, seuls la Caisse d'Épargne Île-de-France et Domofinance sont habilitées à délivrer ce prêt. En pratique, cela signifie six mois d'attente, une fois le dossier complet communiqué pour que l'éco-PTZ collectif puisse être mis en place. Délai généralement majoré par une demande de prêt relais, qui n'est pas instruite concomitamment. Ce prêt relais, avec un taux autour de 4 % environ, permet de démarrer le chantier, sans avoir à demander aux copropriétaires d'avancer les fonds correspondant aux subventions, versées uniquement après la réalisation des travaux », indique Alexandre Goncalves.

Cette désaffection du secteur bancaire pour les prêts collectifs en copropriété s'illustre plus particulièrement avec le nouveau prêt collectif à adhésion automatique créé par la loi du 9 avril 2024 dite « Habitat dégradé », mais dont les établissements bancaires ne se sont pas saisis faute de garanties suffisantes.

Pour mémoire, ce prêt n'est pas voté à l'unanimité, mais à la même majorité que celle nécessaire au vote des travaux concernés, avec une adhésion présumée de chaque copropriétaire. Ce dernier pouvant refuser de participer à l'emprunt, s'il verse dans un délai de six mois la totalité de sa quote-part du prix des travaux.

Une proposition de loi pour la mobilisation de l'habitat existant en réponse à la crise du logement, entend élargir les mécanismes de sûreté admissibles pour inciter les banques à financer un marché de la rénovation estimé à 7 milliards d'euros par an.

Adopté le 28 mai 2026 à l'Assemblée nationale, ce texte attend d'être examiné par le Sénat. Mais il n'est pas à exclure que cette mesure soit reprise, par voie d'amendements, dans le projet de loi « Relance logement ».

À suivre.