Copropriété : Hall d'immeuble, lieu fonctionnel et social

par Nathalie Levray, Journaliste
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©Aurore Jean / Edilaix

Lieu de transit par excellence, le hall d’entrée distribue les grandes fonctions de l’immeuble. Il est équipé pour y répondre dans les meilleures conditions possibles. Cette partie commune peut aussi être pensée comme vecteur de lien social entre habitants d’un même bâtiment et devenir un espace partagé.

Article paru dans les Informations Rapides de la Copropriété numéro 686 de mars 2023

 

Un résident l’emprunte plusieurs fois par jour, afin de rejoindre ses parties privatives - logement, box ou parking, cave, ou de gagner une partie commune - local à poubelles, cour ou jardin intérieur, cage d’escalier ou ascenseur, local d’entretien, afin de relever son courrier, accéder à la loge du concierge, ou simplement pour sortir dans la rue. Le hall d’immeuble, puisque c’est de lui dont il s’agit, est situé à l’entrée d’un bâtiment d’une copropriété.

Destiné aux copropriétaires et locataires, son usage est privé, et commun par opposition aux parties privatives. Visible dès le franchissement de la porte d’entrée, ce lieu de passage est un marqueur du standing de l’immeuble. Sombre, sinistre, vieillot, mal entretenu, il fait s’interroger le visiteur ou le futur acquéreur sur l’attractivité et l’entretien des logements. À l’inverse, accueillant, clair et bien décoré, il participe au bien-être de ses habitantes et habitants, ainsi qu’au plaisir de celles et ceux qui les visitent.

La loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 donne le «la» de ce qui doit, et ce qui peut être fait dans cette partie commune de l’immeuble, propriété de l’ensemble des copropriétaires (art. 3 et 4, loi 1965). Un certain nombre d’obligations relève de textes réglementaires et le règlement de copropriété peut prévoir des clauses particulières. Le conseil syndical sera bien inspiré d’en vérifier le contenu avant d’entamer les études relatives aux équipements du hall d’entrée.


Esthétisme et praticité

La signalétique, la corbeille à papier ou un miroir, la façon dont l’aménagement, l’éclairage et les équipements sont traités dans le hall, fournissent un premier ressenti sur le bâtiment. C’est pourquoi, si le coût est un critère majeur, tout choix doit concilier esthétisme, fonctionnalité et facilité d’entretien, et s’effectuer en fonction des besoins.

Pour choisir le sol du hall par exemple, entrera en ligne de compte la fréquence des passages. Le revêtement doit être adapté au nombre d’allées et venues au quotidien, résister aux taches et conserver le reste du bâtiment propre. Un tapis de sol peut être prévu pour nettoyer au mieux les chaussures des personnes pénétrant dans l’immeuble. Plusieurs types de matériaux sont possibles : le carrelage, facile d’entretien, la moquette si elle est aisément lavable, le parquet pour sa chaleur, le PVC pour le choix des formes et coloris, les carreaux de ciment pour une apparence authentique ou le béton pour sa robustesse, etc. La couleur du matériau pourra donner l’impression que le hall d’entrée est plus grand, lorsque, à l’inverse, une teinte plus sombre sera préférée dans un espace grand et lumineux.

Dans tous les immeubles collectifs dont la demande de permis de construire a été déposée après le 12 juillet 1979, le hall reçoit obligatoirement une batterie de boîtes à lettres, soumise notamment aux normes AFNOR (NF D 27 404 et NF D 27 405). Mais elle doit aussi être pratique à utiliser et ne pas jurer avec les autres éléments présents dans le hall.


Panneau d’affichage

Le hall est équipé d’un panneau fixe d’affichage, placé bien en vue des occupants. C’est une alternative, peu onéreuse, pour respecter l’obligation d’information relative aux décisions prises par l’assemblée générale, en vigueur depuis le 1er avril 2016 (décret n° 2015-1681 du 15 décembre 2015). Le syndic doit, dans les trois mois de l’assemblée, procéder à cette information, par l’affichage d’un document pendant un mois à l’emplacement prévu à cet effet s’il en existe un ou, à défaut, par le dépôt dans chacune des boîtes aux lettres ou la remise d’un courrier selon les modalités habituellement utilisées dans la copropriété. Les décisions visées sont celles qui ont des conséquences sur la vie quotidienne et éventuellement sur les charges. Elles portent sur la maintenance, l’entretien, les travaux et diagnostics, les études techniques et audits, ainsi que sur la présence du personnel ou des prestataires. Les décisions comprenant des informations à caractère personnel sont anonymisées tandis que celles concernant notamment une saisie immobilière ou une procédure contentieuse ne peuvent pas être divulguées. La décision de licenciement du gardien, concierge ou employé d’immeubles n’est portée à la connaissance des occupants qu’après envoi de la lettre au concerné.

Ce panneau d’affichage peut, en outre, être utilisé, en remplacement d’un autre mode de transmission, pour toutes les autres informations aux occupants de l’immeuble. Depuis le 1er juin 2020, le syndic doit y faire figurer la date de la prochaine assemblée générale et mentionner la possibilité, pour tout copropriétaire, de proposer un projet de résolution à l’ordre du jour (ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019). Sans indication sur le délai laissé au syndic pour accomplir cette tâche, l’affichage doit être effectif préalablement à la convocation à l’assemblée générale, notifiée au moins vingt-un jours avant la réunion. Depuis le 1er janvier 2022, le syndic doit y mentionner les règles locales en matière de tri des déchets, des adresse, horaires et modalités d’accès à la déchetterie.

Le conseil syndical peut procéder, en lien avec le syndic, à la bonne tenue de ce panneau. Le non-respect de ces obligations n’est pas sanctionné.


Sécurité des résidents

©Franck Legros/Stock Adobe

Dans les immeubles collectifs d’habitation dont la demande de permis de construire ou de prorogation de permis de construire a été déposée avant le 5 mars 1987, ce panneau d’affichage reçoit également les plans des sous-sols et du rez-de-chaussée ainsi que les consignes à respecter en cas d’incendie (cf. IRC, n° 673, nov. 2021). Le hall, stratégique pour permettre la circulation des habitants et leur évacuation vers l’extérieur, doit être équipé d’un éclairage de secours pour pallier l’obscurité en cas de coupure d’électricité.

Il est muni d’au moins un extincteur ainsi que de blocs-portes coupe-feu pour séparer les locaux poubelles des autres parties de l’immeuble lorsque les locaux sont fermés de l’extérieur du hall d’entrée du bâtiment. Sa porte doit pouvoir s’ouvrir de l’intérieur vers l’extérieur sans recourir à une clé. Aucun détecteur d’incendie ne peut être installé dans les parties communes (arrêté du 5 février 2013). Le hall d’entrée, comme l’ensemble des cages d’escaliers, doit être doté d’un système de désenfumage.

Si un équipement de vidéosurveillance est installé dans le hall (cf. IRC, n° 639, juin 2018), notamment pour éviter des tags ou la dégradation de boîtes aux lettres et protéger les personnes, le public doit en être informé de façon compréhensible, au moyen de panneaux permanents et visibles, comportant un pictogramme représentant une caméra. Les images ne peuvent être conservées qu’un mois et ne sont accessibles qu’aux seuls syndic, membres du conseil syndical, gestionnaire de l’immeuble ou gardien et uniquement en cas d’incident tel un acte de vandalisme, une dégradation, une agression, etc. Si le système est installé dans un hall non ouvert au public, par exemple un sas à accès limité par clé ou code, aucune formalité préalable auprès de la CNIL n’est nécessaire. En revanche, si le hall d’entrée n’est pas muni d’un digicode ou d’un interphone, le dispositif doit faire l’objet d’une autorisation préfectorale.

©Franck Legros/Stock Adobe


Règles de majorité

Les travaux afférents à l’équipement du hall d’immeuble sont décidés en assemblée générale des copropriétaires. La règle de majorité applicable à l’adoption d’une telle décision dépend de la nature des travaux prévus.

Les travaux de conservation du hall d’immeuble et son entretien se décident à la majorité des voix exprimées par les personnes présentes, représentées ou ayant voté par correspondance (majorité simple, article 24 de la loi du 10 juillet 1965). Ainsi en est-il du remplacement de la corbeille à papiers, du miroir, ou de la rénovation à l’identique de la signalétique, des luminaires ou des tapis de sol usagés. C’est la même majorité qui devra se prononcer sur l’installation d’un système de vidéosurveillance dans le hall de l’immeuble, s’agissant d’une décision en vue de préserver la sécurité physique des occupants.

 

Les travaux d’amélioration, de transformation ou d’addition d’un équipement dans cet espace, utiles à l’immeuble mais non indispensables à son maintien en bon état, sont votés à la majorité des voix de tous les copropriétaires (majorité absolue, article 25 n, loi 1965). Entrent dans cette catégorie, le remplacement des boîtes aux lettres d’origine par des boîtes aux lettres normalisées ou encore le choix d’un revêtement de sol différent de l’existant. Les travaux portant sur les portes d’accès aux immeubles, ne relevant pas d’opérations de conservation, sont également adoptés à la majorité absolue de l’article 25. Lorsque le projet de travaux présenté a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, la même assemblée se prononce à la majorité simple de l’article 24 en procédant immédiatement à un second vote (article 25-1, loi 1965).

La pose d’une batterie de boîte aux lettres dans un immeuble pour lequel le règlement de copropriété prévoit la remise du courrier par un gardien, est particulière. Une telle décision de l’assemblée générale entraîne la suppression du service de portage du courrier et modifie les modalités de jouissance des parties privatives prévues au règlement de copropriété. Elle nécessite en conséquence un vote favorable à l’unanimité des copropriétaires (article 26, alinéa 3, loi 1965).

Un vote à la majorité d’au moins les deux tiers des voix des membres du syndicat de copropriété (majorité qualifiée, article 26 b, loi 1965) est nécessaire pour modifier le règlement de copropriété dans le cas où le revêtement de sol souhaité par les copropriétaires y serait interdit. Si la moitié des membres présents, représentés ou ayant voté par correspondance, représentant au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, a approuvé la mesure, la même assemblée se prononce à la majorité des voix de tous les copropriétaires en procédant immédiatement à un second vote (article 26-1, loi 1965).

Pour tous les travaux rendus obligatoires par des dispositions législatives ou réglementaires, les copropriétaires ne se prononcent que sur les modalités de réalisation et d’exécution des travaux. Les dépenses correspondantes aux travaux dûment votés relèvent de la catégorie des charges communes et sont intégrées au budget prévisionnel annuel (article 14-1, loi 1965). Elles sont affectées à chacun des copropriétaires à hauteur de sa quote-part de tantièmes dans la copropriété.


Dimension sociale

Marqueur du statut de l’immeuble, le hall est un lieu de passage où les résidents se croisent, se saluent, ou, mieux encore, interagissent. Il peut aussi, à l’image de ce qui est montré dans la série de TF1 Nos chers voisins, être un lieu de vie collective et de rencontres, doté d’une dimension sociale plus ou moins forte.

© Entreligne

N’est-ce pas là que le petit mot des uns prévient les autres d’une fête d’anniversaire qui troublera l’escalier pendant quelques heures ou de travaux un peu bruyants qui seront effectués durant un temps donné ? Où Untel propose des cours de musique, de sortir un chien et Unetelle organise une porte-ouverte pour vendre ou donner avant déménagement ? N’y a-t-on pas vu s’afficher, pendant la période de confinement, des messages de gentillesse, de soutien et de solidarité, des propositions ou des demandes d’aides ? Certains halls d’entrée se parent de sapins et de décorations de Noël en fin d’année. D’autres donnent à voir des dessins d’enfants et s’agrémentent de plantes vertes au quotidien. La plupart du temps, cette destination du hall d’immeuble ne donne lieu ni à une clause spécifique du règlement de copropriété, ni à une décision en assemblée générale. Cela se fait naturellement, et reste - sauf à le contrer par un vote… - à la merci d’un grincheux qui pourrait exiger la disparition d’une décoration ou du végétal ornant le hall.

Cette visée sociale et conviviale, empirique, du hall d’immeuble comme vecteur de liens, de rencontres et de discussions, pourrait être renforcée par sa réappropriation par ceux qui vivent là. Le blog Demain, la ville  envisage le hall d’immeuble, au-delà de ses fonctions premières et de ses services collectifs de l’habitat, comme un «espace à (re)conquérir». Et de citer, un nouvel investissement par le collectif d’habitants, rendant possible l’apaisement des halls d’immeuble devenus, à certains endroits, des lieux problématiques, objets d’occupation sauvage voire de trafics ; ou encore des innovations en termes d’usages et de fonctions leur offrant une requalification et une dynamique citoyenne en réponse aux nouveaux besoins des urbains. «À l’image du rez-de-chaussée actif, le hall d’immeuble peut en effet lui aussi être vecteur de vitalité en ville», peut-on lire sur ce blog qui illustre son propos par le «Hall contributif» mis à l’honneur en 2017 par l’accélérateur de projets architecturaux et urbains innovants Faire Paris. Ses architectes reconsidèrent la place et la programmation des halls dans les immeubles traditionnels au regard de nouveaux services à inventer et à mutualiser. Ces parties communes pourraient ainsi adopter une identité visuelle qui attire l’œil, une signalétique ludique qui informe sur les services proposés au sein de la copropriété ou devenir un espace d’expression interactif et accessible à tous, le support d’usages artistiques et culturels, ou accompagner «l’émergence de gestes écoresponsables et intégrer des usages en faveur d’une approche écologique et environnementale».

Autant de nouveaux usages à réfléchir pour «ré-humaniser» les copropriétés, sachant qu’à terme, l’assemblée générale devra en décider à la majorité prévue à l’article 25 (article 30, loi 1965).

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