Indivision et usufruit : participation aux assemblées générales en copropriété

La désignation d’un mandataire commun en présence de plusieurs titulaires de droits sur un même lot est nécessaire en raison du principe de l’unicité du vote. Les règles spécifiques pour participer aux assemblées générales en cas d’indivision ou d’usufruit sont prévues par l’article 23 de la loi du 10 juillet 1965.

Dans certains cas, - une succession par exemple - un lot de copropriété peut appartenir à plusieurs personnes et donc se retrouver en indivision (art. 815 et s., C. civ.). Elles sont représentées par un mandataire commun qui est, en l’absence d’accord, désigné par le président du tribunal judiciaire saisi par l’une d’entre elles ou par le syndic, aux frais des indivisaires.

Si personne n’est choisi, le syndic est tenu de convoquer tous les titulaires de droits réels sur le lot. A défaut, l’assemblée générale est susceptible d’être annulée. En revanche, si un mandataire commun a été désigné, les convocations lui sont envoyées et il votera au nom de l’indivision.

Un lot de copropriété peut être démembré en nue-propriété et usufruit. Conformément à l’article 578 du Code civil, l’usufruit est le droit d’user et de percevoir «les fruits» d’un bien dont un autre (le nu-propriétaire) en a la propriété, mais il est tenu d’en conserver la substance. Il est possible d’en bénéficier par testament, décision de justice ou par contrat (vente ou donation).

Il est prévu, sur le modèle du troisième alinéa de l’article 1844 du Code civil (droit de vote et démembrement des titres sociaux), qu’en l’absence d’accord entre l’usufruitier et le nu-propriétaire, le mandataire commun sera le nu-propriétaire. Ainsi, priorité est donnée à ce dernier pour participer à l’assemblée générale car il a vocation à recouvrer à terme la pleine propriété du bien, tandis que l’usufruitier n’est titulaire que d’un droit de jouissance par nature temporaire.

En cas de pluralité de nus-propriétaires, le mandataire commun est, à défaut d’accord, désigné par le président du tribunal judiciaire saisi par l’un d’entre eux ou par le syndic, aux frais des nus-propriétaires. Tant que la désignation n’est pas intervenue, tous les titulaires de droits sur le lot doivent être convoqués. Dans le cas contraire, l’assemblée générale est susceptible d’être annulée.

Le règlement de copropriété peut contenir une clause sur la participation et le droit de vote lorsqu’un lot est divisé en nue-propriété et usufruit. Certains règlements peuvent notamment prévoir que seul l’usufruitier sera convoqué par le syndic et disposera du droit de vote. Compte tenu de la rédaction de l’article 23 de la loi de 1965, cette clause sera réputée non écrite, en application de l’article 43 de la même loi. À défaut d’accord, le syndic est tenu de convoquer le nu-propriétaire, lequel disposera du droit de vote.