Point de départ du délai de contestation en copropriété

La règle est connue : une fois expiré le délai de deux mois visé à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, les résolutions prises en assemblée générale sont définitives, quand bien même seraient-elles illégales. Un mal nécessaire justifié pour des raisons de sécurité juridique : une décision contestable sur la durée ne pourrait que fragiliser la gestion des copropriétés. La forclusion constitue donc un véritable couperet que d’aucuns essaient de contourner.

Et la Cour de cassation vient précisément de rendre une décision sur le calcul du point de départ de ce délai.

Un délai préfix

Aux termes de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, « les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale ».

Le délai de contestation est un délai glissant en ce qu’il est lié à la notification du procès-verbal de l’assemblée générale par le syndic. Ainsi, une notification tardive, c’est-à-dire au-delà du délai d’un mois, est sans incidence sur le droit des copropriétaires pour contester les résolutions votées (Cass. 3e civ., 4 juin 2003, n° 02-11.134).

Le délai de deux mois est un délai préfix. Qualifié ainsi par la Cour de cassation (Cass. 3e civ., 4 juin 2003 précité), il en résulte qu’il n’est pas soumis aux dispositions de l’article 642 du Code de procédure civile. En conséquence, il n’est pas prorogé au premier jour ouvrable suivant s’il expire un samedi, dimanche, jour férié ou chômé. La Haute juridiction avait pourtant, quelques années auparavant, statué dans un sens différent (Cass. 3e civ., 26 mars 1997, n° 94-21498). De même, le délai de deux mois est insusceptible de suspension ou d’interruption. D’où l’importance d’en déterminer le point de départ, sous peine de voir déclarer l’action irrecevable car forclose.

Un régime dérogatoire au droit commun

La question de la détermination du point de départ des notifications en copropriété a longtemps été source de contentieux. En 1998, la Cour de cassation avait estimé que la date à prendre en compte était celle de remise effective du courrier recommandé (Cass. 3e civ., 30 juin 1998, n° 96-21.787). Autrement dit, en l’absence de texte spécial, les dispositions générales du Code de procédure civile s’appliquent, notamment son article 668 qui précisait à l’époque que «la date de la notification par voie postale est, à l’égard de celui qui y procède, celle de l’expédition, et, à l’égard de celui à qui elle est faite, la date de la réception de la lettre». Or, une telle décision est on ne peut plus inadaptée dans le domaine de la copropriété puisqu’un copropriétaire serait alors en capacité, en refusant le courrier qui lui est présenté, d’influer sur la validité de l’assemblée générale (délai de convocation non respecté, comme dans l’affaire traitée par la Cour de cassation) ou de prolonger le délai de contestation de l’article 42, sauf pour le syndic de procéder par acte de commissaire de justice, entraînant alors un surcoût considérable. C’est dans ce contexte, et sur proposition de la Commission relative à la copropriété, que le décret du 17 mars 1967 a été modifié en 2000 (décret n° 2000-293 du 4 avr. 2000).

Ainsi, le délai que les notifications font courir ont pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire (art. 64-1) ou, en cas d’envoi dématérialisé, le lendemain de la transmission, par le prestataire de service de confiance qualifié, de l’avis électronique informant le destinataire de l’envoi qui vient d‘être fait (art. 64).

La règle est donc clairement établie. Pour autant, des litiges peuvent encore survenir, l’objectif recherché par les plaignants étant de contourner l’expiration du délai de contestation de deux mois, la forclusion rendant inopérant tout recours en annulation.

Un point de départ unique

En avril 2026, la Cour de cassation a été amenée à se prononcer sur la détermination du point de départ du délai de contestation de deux mois. Selon le requérant, les règles édictées par le décret du 17 mars 1967 ne s’appliqueraient que lorsque le pli n’est pas retiré par son destinataire. En revanche, si le courrier lui est effectivement remis, il conviendrait alors de prendre en compte le lendemain de la date de sa remise effective. Selon le requérant, la règle spéciale prévue par le décret du 17 mars 1967 ne s’appliquerait que si le destinataire ne va pas récupérer la lettre recommandée. La Cour de cassation va écarter l’argument : «la loi ne distinguant pas, selon que le pli recommandé est ou non retiré par son destinataire, pour fixer le point de départ du délai de deux mois pour agir en contestation des décisions d’une assemblée générale de copropriétaires, ce délai court, dans tous les cas, à compter du lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée, de notification du procès-verbal de l’assemblée générale, au domicile du destinataire».

Surtout, la Haute juridiction va reconnaître la conformité des dispositions du décret du 17 mars 1967 à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales en ce qu’elles ne portent pas atteinte au droit d’agir en justice. Pour les magistrats, si ces mesures ont pour effet de restreindre le délai d’action ouvert au copropriétaire, elles sont claires, leurs conséquences prévisibles et poursuivent un but légitime de sécurité juridique dans la gestion des immeubles en copropriété, notamment dans l’exécution des décisions collectives. «Il existe ainsi un rapport raisonnable de proportionnalité entre le moyen employé et le but visé.» (Cass. 3e civ., 16 avr. 2026,
n° 24-18.842).