Valeur verte et copropriété

Dans une étude de 2011 intitulée «Analyse préliminaire de la valeur verte pour les logements» l’ADEME définit la notion de valeur verte comme étant la valeur nette additionnelle d’un bien immobilier dégagée grâce à une meilleure performance environnementale.

La valeur verte peut être vue sous l’aspect patrimonial. La valeur du bien, sa liquidité sur le marché ou encore son attrait locatif seront d’autant plus forts qu’il sera vertueux. Bien que largement observé, ce mécanisme n’est pas systématique et il existe des marchés pour lesquels le mauvais classement énergétique a peu d’effet sur les montants des transactions proposées. D’un point de vue économique pour l’occupant, la valeur verte se retrouve dans la maîtrise des coûts qui sera directement imputable sur les montants des charges.

Mais la valeur verte recouvre aussi d’autres aspects qui ne sont pas financièrement quantifiables tels que le confort de vie apporté par un immeuble pensé pour s’intégrer dans un environnement vertueux, qui offre une bonne desserte par les transports, un cadre de vie apaisé, un bon confort thermique, mais aussi une bonne qualité de l’air et un environnement plus sain.

La valeur verte peut aussi relever du choix plus personnel de contribuer à la lutte contre le changement climatique et de s’inscrire dans une logique de développement durable.

Tous ces choix sont des leviers de prise de décision pour les propriétaires, les gestionnaires ou les promoteurs. Pour eux, la valeur verte est maintenant une réalité à tel point que les incidences des normes techniques et de développement durable sont désormais prises en compte dans les évaluations immobilières. Les propriétaires bailleurs engagent de très lourds investissements pour rénover l’existant ou pour produire de nouveaux immeubles vertueux répondant à ces exigences de durabilité.

Dans un immeuble en copropriété, la recherche de la valeur verte pose un problème particulier car son amélioration dépend essentiellement de décisions collectives : isolation thermique des façades ou des toitures, amélioration du chauffage collectif, ou encore décision d’installer des systèmes de production d’énergie renouvelable.

C’est donc la collectivité des copropriétaires qu’il est nécessaire de convaincre d’engager les études et les travaux visant à l’amélioration de l’immeuble. Il existe pour ce faire des outils collectifs de pilotage : le DPE individuel ou collectif ; le diagnostic technique global (DTG) ; le plan pluriannuel de travaux (PPT) ; l’audit énergétique.

Mais à eux seuls ils ne suffisent pas. Le cadre réglementaire fait de la valeur verte un enjeu croissant, au-delà de la seule préférence des acheteurs, en instaurant d’un côté une interdiction progressive de louer les passoires thermiques et de l’autre en mettant en place des aides à la rénovation énergétique. Les copropriétaires disposent donc des outils d’aide à la décision et de possibilités de financements des travaux avec des échéances fortes pour les logements qui ne seraient pas au bon niveau de performance énergétique.

Si l’intérêt qu’il y a à améliorer l’immeuble, ne se dément pas, la mise en œuvre ne semble pas encore généralisée. Du fait des montants engagés et des processus de décision bien sûr, mais aussi, peut-être parce que cette valeur n’est pas encore perçue comme une opportunité dans le contexte actuel.