Valeur architecturale en copropriété

La cité se réinvente au fil du temps et l’immeuble, son élément de base, participe à cette évolution. Le quartier recherché d’hier est devenu la friche d’aujourd’hui, les banlieues autrefois désertées se gentrifient et les centres urbains changent progressivement de fonction, délaissant leur rôle économique au profit d’espaces à vocation touristique.

L’action du législateur participe à ces mutations. Certains quartiers, ou certains immeubles, justifieront des mesures de protection particulières en raison de leur qualité architecturale, de leur intérêt patrimonial ou de leur portée historique. Le caractère unique de certaines réalisations, ou la portée symbolique de ces bâtiments auront pour effet de déposséder les propriétaires d’une partie de leurs prérogatives au profit d’un intérêt supérieur de mémoire collective.

Témoins d’un passé révolu, ces immeubles restent figés dans les usages et les configurations qui étaient les leurs au moment de leur édification, en contrepartie de quoi la collectivité interviendra, parfois massivement, pour leur préservation. L’immeuble compris dans un périmètre de protection ou inscrit dans un catalogue d’ouvrages à protéger sera considéré non plus au regard de sa fonction mais au regard de ce qu’il représente.

Les immeubles d’Auguste Perret au Havre, ou la cité radieuse de le Corbusier à Marseille sont intrinsèquement totalement inadaptés aux standards actuels. Mais ils témoignent d’une époque très particulière, celle de la reconstruction du pays qui passait par celle de ses grands pôles urbains mais aussi des acteurs de cette reconstructions, hommes politiques, architectes et urbanistes qui incarnaient une certaine vision de la France et de l’homme dans la cité. À ce titre, ils représentent une valeur architecturale inestimable qui les fige dans leur état premier et nul ne songerait (ni ne pourrait) à les faire disparaitre ou à les transformer, malgré leurs défauts.

La Cité Radieuse de Marseille illustre ces principes qui prennent tout leur sens dans ce cas concret. L’immeuble était tombé en complète déshérence. Déserté par ses habitants, son entrée est même murée en 1983, ses commerces sont fermés, enfin, en 2012 un violent incendie endommage sérieusement le bâtiment. Exemple type d’un immeuble qui aurait dû disparaître en raison de ses coûts d’exploitation et de son caractère totalement inadapté, mais qui a ressuscité au nom de sa valeur architecturale et patrimoniale. Il a été restauré et remis dans son état d’origine grâce à l’intervention massive de la collectivité.

Les logements, bien que toujours aussi exigus et malaisés à vivre, sont habités par une population privilégiée qui peut faire face à des charges de copropriété élevées, ou, par des propriétaires qui, pour payer ces charges, proposent leurs logements en meublés de tourisme. Autant d’oppositions d’usages inédites susceptibles de créer des tensions nouvelles entre les occupants.