La réforme ELAN est enfin applicable grâce au décret et à l’arrêté du 2 juillet 2020 qui précisent les modalités de mise en œuvre de la réforme du statut de la copropriété.
Décret d’application de la réforme ELAN
Le décret n° 2020-834 du 2 juillet 2020 (JO 3 juill.) a pour objet de définir les modalités de mise en œuvre des mesures nouvelles introduites dans la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 modifiée fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, par l'ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 portant réforme du droit de la copropriété des immeubles bâtis. En effet, les textes figurant dans le décret du 17 mars 1967 ont dû être mis à jour afin de tenir compte des modifications nombreuses qui ont concerné les dispositions légales ces derniers mois.
De nombreux domaines du statut de la copropriété ont été abordées par les dispositions règlementaires :
- Les conditions d'organisation d'une assemblée générale à la demande de tout copropriétaire afin de faire inscrire à l'ordre du jour une ou plusieurs questions concernant ses droits ou obligations ;
- Les informations à transmettre par un copropriétaire souhaitant faire réaliser des travaux d'accessibilité et inscription obligatoire à l'ordre du jour de l'éventuelle opposition de l'assemblée générale à de tels travaux ;
- Les modalités de vote par correspondance (conditions de délais, de transmission du formulaire de vote au syndic, de prise en compte du vote) ;
- Les conditions de mise en œuvre des passerelles de vote au sein des assemblées générales ;
- L’encadrement de l'exercice des délégations accordées au conseil syndical par l'assemblée générale ;
- Les modalités de mise en œuvre de la consultation des copropriétaires dans les petites copropriétés ;
- Diverses mesures concernant les syndicats dont les voix sont réparties entre deux copropriétaires ;
- Les mesures relatives aux modalités de notification et de mise en demeure ;
- L’actualisation du régime des unions de syndicats ;
- Le contenu du contrat type de syndic de copropriété ;
- Les mesures relatives à la liste limitative des prestations particulières pouvant donner lieu au versement d'une rémunération spécifique complémentaire ;
- Les modalités de mise en œuvre de nouvelles procédures judiciaires introduites par l'ordonnance du 30 octobre 2019;
- La coordination et mise en cohérence du décret du 17 mars 1967 ainsi que de ses annexes avec les dispositions prises par l'ordonnance du 30 octobre 2019.
S’agissant de l’entrée en vigueur des mesures issues du décret du 2 juillet 2020, il a été précisé que les dispositions de l'article 29 du décret entrent en vigueur le 31 décembre 2020. Pour les syndics ayant été dispensés de l'obligation d'ouvrir un compte séparé au nom du syndicat, les dispositions du c du 12° et du a du 13° de l'article 50 du décret, relatives au contrat type, s'appliquent aux contrats de syndic conclus à compter du 31 décembre 2020. Les autres modifications du contrat type s'appliquent aux contrats de syndic conclus postérieurement à l'entrée en vigueur du décret. Les dispositions de l'article 9, de l'article 13, du 4° de l'article 14, de l'article 25, du 2° de l'article 26 et de l'article 27 du décret s'appliquent aux assemblées générales des copropriétaires tenues à compter du 31 décembre 2020. Les autres dispositions du texte entrent en vigueur le lendemain de sa publication.
Arrêté sur le vote par correspondance
L’arrêté du 2 juillet 2020 (JO 3 juill.) a pour finalité de préciser le modèle de formulaire de vote par correspondance à joindre par l'organisateur de l'assemblée générale des copropriétaires à la convocation.
En effet, l'article 17-1 A de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, modifié par l'ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 a introduit la faculté pour les copropriétaires de voter par correspondance avant la tenue de l'assemblée générale. Le formulaire de vote par correspondance doit être joint à la convocation de l'assemblée qui est envoyée aux copropriétaires ou, le cas échéant, aux associés d'une société d'attribution.
Le texte entre en vigueur le lendemain de sa publication.
L’arrêté comporte en annexe un modèle type de formulaire de vote par correspondance.
Télécharger le Formulaire de vote
Le décret du 17 mars 1967 comprend désormais les textes suivants :
Article 9, alinéa 2.- «Le formulaire de vote par correspondance mentionné au deuxième alinéa de l'article 17-1 A est joint à la convocation.»
Article 9 bis.- «Pour être pris en compte lors de l'assemblée générale, le formulaire de vote par correspondance est réceptionné par le syndic au plus tard trois jours francs avant la date de la réunion.
Lorsque le formulaire de vote est transmis par courrier électronique à l'adresse indiquée par le syndic, il est présumé réceptionné à la date de l'envoi.»
Article 14, alinéa 1 à 4.- «Il est tenu une feuille de présence, pouvant comporter plusieurs feuillets, qui indique les nom et domicile de chaque copropriétaire ou associé :
- présent physiquement ou représenté ;
- participant à l'assemblée générale par visioconférence, par audioconférence ou par un autre moyen de communication électronique ;
- ayant voté par correspondance avec mention de la date de réception du formulaire par le syndic.»
Article 14-1.- «Au moment du vote, le formulaire de vote par correspondance n'est pas pris en compte lorsque le copropriétaire, l'associé ou leur mandataire est présent à l'assemblée générale, quelle que soit la date à laquelle a été établi ou reçu le formulaire de vote par correspondance ou le mandat avec délégation de vote, y compris en cas de délégation de vote sans désignation d'un mandataire.»
Article 17, alinéa 3.- «Le procès-verbal comporte, sous l'intitulé de chaque question inscrite à l'ordre du jour, le résultat du vote. Il précise les noms et nombre de voix des copropriétaires ou associés qui se sont opposés à la décision, qui se sont abstenus, ou qui sont assimilés à un copropriétaire défaillant en application du deuxième alinéa de l'article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965.»
