Faut-il convoquer à nouveau les assemblées générales qui n’ont pas pu se tenir à cause de la Covid-19 ?
C’est à cette délicate question que sont confrontés les syndics de copropriété en ces temps de crise sanitaire.
Dans le précédent numéro de cette revue, nous avons publié la préconisation n° 8 du GRECCO portant sur cette question (IRC n° 657/658, p. 22). Si plusieurs situations étaient envisagées, une partie de la réponse à la question se fondait sur la mise en œuvre de l’exception tirée de la force majeure telle qu’abordée par l’article 1218 du Code civil s’agissant de l’hypothèse dans laquelle l’assemblée générale avait été régulièrement convoquée avant le 12 mars mais n’avait pu se tenir à raison de l’épidémie de Covid-19 ; ce qui selon le GRECCO, aboutirait à «alléger» les obligations du syndic qui n’aurait qu’à «notifier aux copropriétaires le lieu, le date et l’heure de la tenue de l’assemblée générale, de préférence par lettre recommandée avec accusé de réception à l’adresse de leur domicile. Il s’agit seulement d’un report de date de la réunion de l’assemblée générale antérieurement convoquée». Il ne serait alors pas non plus nécessaire de notifier à nouveau les documents et informations prescrits par l’article 11 du décret. Ce raisonnement s’appuie, en partie, sur la référence aux obligations définies dans le contrat type de syndic professionnel.
Si intéressante soit cette idée, dont les conséquences pratiques, juridiques et financières sont loin d’être négligeables, peut-on arguer du contrat de syndic et des dispositions du Code civil pour voir dans la prochaine réunion le résultat d’un simple report de date ?
La solution préconisée aurait le mérite de la simplicité. Au demeurant, elle ne s’accorde que très difficilement avec les dispositions précises, et surtout impératives, du statut de la copropriété des immeubles bâtis. Le respect des obligations légales et règlementaires par le syndic est indépendant de la convention conclue avec le syndicat.
En effet, le formalisme, qui se veut protecteur, mis en place par le décret du 17 mars 1967 doit, selon nous, être respecté scrupuleusement, y compris lorsque le syndic avait d’ores et déjà satisfait à ses obligations avant que le confinement ne mette fin aux espoirs d’une réunion des copropriétaires «en présentiel» d’après l’expression consacrée.
En dépit de ce qui a pu être réalisé antérieurement, l’assemblée générale n’ayant pas pu se tenir, il s’agit de convoquer une nouvelle assemblée et non d’un « report de date » ; cette formule n’ayant pas véritablement de sens en droit de la copropriété. Chaque assemblée générale étant particulière et indépendante des autres, le syndic n’a d’autre choix que de se plier aux dispositions d’ordre public.
Cela suppose, tout d’abord, que le délai de convocation (vingt-et-un jours) de l’article 9, alinéa 2, du décret de 1967 soit respecté. On ne peut considérer, par exemple, qu’un délai abrégé puisse être évoqué, même compte tenu des circonstances exceptionnelles que connaît notre pays.
Ensuite, la forme de la convocation implique de se soumettre aux dispositions des articles 64 et suivants du même décret (lettre recommandée avec demande d’avis de réception, remise contre récépissé ou émargement, ou éventuellement lettre recommandée électronique). Il va de soi que les frais afférents à cette deuxième convocation seront supportés par le syndicat.
En ce qui concerne, enfin, les annexes, et en particulier celles visées par l’article 11-I du décret du 17 mars 1967, la question agite la doctrine comme la pratique. Dans la mesure où le syndic a bien communiqué les documents et informations au plus tard en même temps que l’ordre du jour de la première assemblée, ne peut-on considérer que cela vaut pour l’assemblée générale qui se réunira dans la période post confinement ?
Nous ne le croyons pas, là encore au vu des textes applicables. On pourrait objecter que si les questions portées à l’ordre du jour de l’assemblée générale «avortée» et de celle qui doit se tenir après le confinement sont rigoureusement identiques, le syndic pourrait être dispensé d’un second envoi. La circonstance nous semble indifférente et, si certaines cours d’appel ont pu, par le passé, adopter cette solution, la Cour de cassation tient fermement à rappeler que les annexes doivent être « notifiées » à nouveau aux copropriétaires (page suivante).
La solution retenue par la Haute juridiction trouve également son intérêt en cas de changement de propriétaire entre le moment où la première convocation a été envoyée et la programmation de la réunion de la seconde. L’acquéreur n’a pas nécessairement reçu les informations relatives à la convocation ou les pièces y afférentes de la part de son vendeur.
Un problème concret se pose alors pour le syndic ; celui du coût des photocopies dès lors qu’il ne peut les facturer au syndicat et alors qu’il en a déjà assumé la charge à l’occasion de la première convocation. Le point est loin d’être négligeable puisque cette dépense peut atteindre plusieurs dizaines de milliers d’euros dans certaines grandes copropriétés ! Malgré cela, il semble que le gestionnaire doive à nouveau en supporter le coût sans pouvoir arguer du précédent envoi.
Dura lex, sed lex.
Extraits
Cass. 3e civ., 2 octobre 2001, n° 00-10.247, inédit
«pour débouter M. Y... de sa demande, l’arrêt retient que les copropriétaires ont été convoqués à une assemblée générale du 6 juin 1990 qui n’a pas eu lieu, que les documents justificatifs de la situation au 31 décembre 1989 y avaient été joints et n’ont pas été utilisés et que, à l’évidence, les copropriétaires ont reçu une information suffisante leur permettant de se prononcer valablement sur les questions posées ;
Qu’en statuant ainsi, alors que chaque assemblée générale est autonome, la cour d’appel a violé [les articles 11 et 13 du décret du 17 mars 1967] »
Cass. 3e civ., 8 octobre 2015, n° 14-20.056, inédit
«pour rejeter la demande d’annulation de l’assemblée générale et subsidiairement de la résolution n° 12, l’arrêt retient que M. Z...ne conteste pas qu’aucun document n’était joint aux convocations à l’assemblée générale du 29 juillet 2010, que toutefois dans la mesure où cette assemblée avait le même ordre du jour que celle du 7 mai 2010 pour laquelle les dispositions de l’article 11 avaient été respectées, le syndic n’était pas tenu à une nouvelle notification, le principe d’autonomie des assemblées ne s’appliquant pas en cas de réitération de la même assemblée en raison de l’impossibilité d’établir un procès-verbal à la suite de la première réunion;
Qu’en statuant ainsi, alors qu’en l’absence de notification du projet de modification du règlement de copropriété pour la seconde assemblée générale, l’information des copropriétaires n’était pas suffisante, les deux assemblées des 7 mai 2010 et 29 juillet 2010 étant autonomes, quand bien même elles avaient le même objet, la cour d’appel a violé [l’article 11 I 6° du décret du 17 mars 1967]»
Cass. 3e civ., 8 octobre 2015, n° 14-22.297, inédit
«pour débouter Mme X... de sa demande d’annulation des décisions n° 3 et 5, l’arrêt retient qu’il résulte des pièces produites que les pièces et documents nécessaires ont été adressés par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 20 juin 2010 en même temps que la convocation à l’assemblée générale du 19 juillet 2010, laquelle a été reportée au 16 septembre 2010 faute de quorum ; Qu’en statuant ainsi, alors que chaque assemblée générale est autonome, la cour d’appel a violé [les articles 11 et 13 du décret du 17 mars 1967]».
