[N°614] - Débats : loi de 1965 - Objet de la recherche

Objet de la recherche

« Deux axes de questionnement interdépendants structurent la recherche :
1. Les copropriétés à l’étranger : quels enseignements ?
2. Une transition juridique possible est-elle souhaitable et possible ? »

1.- Les copropriétés à l’étranger
« Afin d’enrichir les réflexions, il sera procédé à des travaux de benchmarking et à une analyse du statut, de la gestion, du fonctionnement des copropriétés dans quelques pays, présentant un cadre juridique conciliant les droits des copropriétaires et les besoins des copropriétés. Il peut s’agir de pays européens ou encore d’Amérique du Nord où les règles juridiques de la coopérative sont différentes de celles du condominium.
Les travaux de recherche viseront, dans une première phase, à donner des éléments de connaissance et d’analyse sur les copropriétés notamment sur l’état du bâti et sur les différents acteurs qui œuvrent dans ce domaine. Ainsi, les professions de ces acteurs sont-elles différentes de leurs homologues françaises ? Quelles sont leurs spécificités ? Existe-t-il une coordination nationale pour chaque profession et pour l’ensemble de ces professions ? Quelle est la portée de l’action des associations concernées ?
Un éclairage particulier sera porté sur les dispositions qui favorisent des travaux nécessaires à la préservation du bâti et à son amélioration dans le cadre de la transition énergétique en relevant les dispositions transitoires ou les évolutions qui ont permis leur mise en place et aussi sur les actions efficientes qui les ont accompagnées en mettant en évidence leurs avantages et leurs inconvénients. Ainsi, quelles sont les modalités de gestion et de fonctionnement de la copropriété intéressantes à connaître ? Quelles sont les actions menées visant la sensibilisation et la formation des copropriétaires à l’entretien de leur immeuble ? Quels sont les processus de concertation et de négociation visant à satisfaire les différentes parties prenantes à l’échelle de chaque copropriété ou à l’échelle d’un périmètre de projet ? Les travaux auront à cerner et à analyser les « bonnes pratiques » et les actions efficientes à même de développer une logique de projet collectif.
Une étude des copropriétés françaises présentant une situation saine et pérenne permettra de déterminer les éléments positifs du cadre légal actuel, ainsi qu’au-delà, les modalités prévues dans le cas particulier de l’habitat participatif s’appuyant sur une dynamique de projet.
Quelles sont les réponses satisfaisantes aux questions faisant l’objet du second axe de la recherche ? »

2.- Une transition du cadre juridique ?
« Les trois hypothèses d’évolution qui feront l’objet de travaux sont interdépendantes. Elles pourront être complétées, amendées et d’autres propositions pourront être développées. Les propositions seront étudiées jusque dans leur mise en œuvre en insistant sur les modalités nécessaires à prévoir pour garantir une transition juridique sans effets de rupture ».

La révision de la structure juridique
« Il s’agit de considérer la copropriété comme un patrimoine immobilier commun et d’en favoriser l’entretien.
Comment assurer la réactivité indispensable à la gestion et la prise de conscience du bien commun par les copropriétaires ? Les propositions suivantes, seront analysées et leur mise en œuvre sera étudiée. D’autres propositions peuvent être suggérées et faire aussi l’objet de travaux de recherche :
• Regrouper l’indivision et le syndicat des copropriétaires, pour constituer une véritable personnalité morale, réellement maître d’ouvrage puisque propriétaire des biens communs à entretenir ce qui permettrait d’organiser une véritable gestion patrimoniale ;
• Introduire la notion d’investissement, d’amortissement et de gestion du patrimoine dans la comptabilité de la copropriété. Ainsi, les travaux ne seraient plus considérés par les copropriétaires comme des dépenses mais comme des opérations d’investissement programmées qui valorisent le patrimoine ;
• Simplifier le périmètre des parties communes et parties privatives. A titre d’exemple, il s’agirait de définir l’enveloppe extérieure d’un bâtiment en tant que partie commune, y compris les fenêtres, ce qui donnerait une véritable cohérence aux travaux de rénovation énergétique et garantirait l’harmonie générale du bâtiment ;
• Remplacer la « transparence fiscale » répartie sur chaque contribuable, par une personnalité fiscale collective ce qui faciliterait les relations avec l’administration tant pour l’application de mesures promotionnelles que pour d’éventuelles coercitions ou sanctions ;
• Innover en droit de la propriété : si l’on a su distinguer la nue propriété et le droit d’usage peut-on imaginer de distinguer en ce qui concerne les biens en copropriété, la propriété individuelle et la propriété collective ?
• Redonner aux copropriétaires l’envie de participer à la gestion de leur bien commun et faciliter la mobilisation des copropriétaires autour de projets collectifs communs ».
« Ainsi, à titre d’exemple, que penser de l’hypothèse de la création d’une structure juridique de la copropriété́ autour des principes suivants :
• Les membres de la copropriété sont et restent les propriétaires des lots privatifs ;
• La copropriété dispose d’une comptabilité indépendante dans laquelle les composants de son patrimoine, les parties communes, sont inscrites à l’actif et sont gérées à travers des mécanismes classiques d’immobilisation et d’amortissement ;
• L’intégralité du clos et du couvert, y compris les fenêtres et les volets est- elle incluse dans le patrimoine commun ? »

L’évolution de la gouvernance
« Comment assurer la réactivité indispensable de la gouvernance en matière de grosses réparations comme de travaux d’économie d’énergie et la prise de conscience de la nécessité de préserver le bien commun par les copropriétaires ?
L’hypothèse ici avancée est que la création d’une entité interne de gouvernance spécifique pouvant correspondre au conseil syndical ou à un bureau type ASL constituerait une réponse aux difficultés constatées dans les copropriétés. Il s’agirait :
• d’organiser la gouvernance autour d’une assemblée de copropriétaires et de cet organe de direction interne élu par l’assemblée, responsable de la gestion courante et de la programmation de la gestion patrimoniale, le président de cette entité serait ainsi le représentant légal de la copropriété ;
• de développer la qualité de la gestion par l’appel à des professionnels tels que le syndic, un architecte, un BET, auxquels le conseil syndical confierait des missions. Au titre de ces missions techniques et de gestion courante, il s’agirait de renforcer l’analyse des dépenses à la charge des copropriétaires car l’incertitude est source de réactions négatives et un consensus pourrait être recherché. Contrairement à la mission actuelle du syndic, l’externalisation des missions serait envisagée « à la carte » afin de prendre en compte les compétences internes disponibles variables selon les copropriétés et selon la typologie de chaque copropriété. Les missions externalisées pourraient ainsi varier d’un simple conseil ponctuel tel que le pratique le syndic bénévole actuel à une mission globale telle qu’elle existe dans la situation classique du syndic professionnel, en passant par tous les niveaux intermédiaires ;
• de définir clairement les rôles de l’assemblée et de l’organe de direction par une répartition des prérogatives, le fil conducteur étant de confier à l’assemblée toutes les décisions structurantes ou engageantes comme les budgets de fonctionnement et d’investissement et à l’organe de direction la gestion courante, les imprévus et la préparation de la programmation moyen et long terme soumise à l’assemblée générale ;
• de revoir les règles de vote de manière à pénaliser l’absentéisme chronique ;
• de simplifier et d’accélérer les mécanismes de décision de l’assemblée générale par l’utilisation des moyens électroniques (convocation, pièces jointes, diffusion des procès-verbaux, délais et modalités de recours) ;
• d’améliorer la communication aux acheteurs et aux copropriétaires quant à l’état du patrimoine commun : inventaire valorisé et gestion prévisionnelle à court et à long terme de l’entretien, évolution du carnet d’entretien ;
• de prendre en compte la diversité des situations (âge, taille, destination, localisation,...) par un assouplissement, dans la loi, de certaines règles de gestion qui seront précisées dans les règlements de copropriété.
Entre autres effets attendus d’une évolution de la gouvernance, il s’agit de permettre à la fois de :
• Redonner aux copropriétaires l’envie de participer à la gestion de leur bien commun et de faciliter leur mobilisation autour de projets collectifs communs;
• Renforcer le rôle du syndicat par rapport aux acteurs externes ;
• Organiser la gestion autour d’un décisionnaire interne rendant compte à l’assemblée générale ;
• Dynamiser la gestion courante et la gestion patrimoniale en favorisant le recours à des professionnels spécialisés ;
• Adapter la gouvernance selon la typologie de la copropriété et la situation conjoncturelle ;
• Clarifier et simplifier les prérogatives, le processus de décision et les responsabilités ;
• Assouplir le fonctionnement et apporter la flexibilité nécessaire à la prise en compte de la diversité des situations ».

L’organisation d’un contrôle externe
« Le contrôle de la gestion est légalement confié au conseil syndical composé de bénévoles présumés plus ou moins compétents. Absence ou insuffisance de contrôle, suspicion injustifiée ou abus de professionnels... le déficit de qualité est néfaste à la copropriété. Les contrôles externes existent dans d’autres secteurs : l’Agence nationale du contrôle du logement social pour les bailleurs sociaux, les organismes agréés pour les petites entreprises et professions libérales, permettent d’envisager cette possibilité.
L’hypothèse retenue ici est que la mise en œuvre d’un contrôle externe apparait comme une solution possible pour garantir sa qualité, son indépendance et son objectivité ainsi que la cohérence et la vraisemblance des charges. Le contrôle externe serait aussi le garant du déclenchement des procédures d’alerte auprès des copropriétaires et des pouvoirs publics.
Quels seraient les avantages et les risques de ce contrôle ? Quelle en serait la portée ? Comment l’organiser ? »

« Plus particulièrement la solution suivante est mise en questionnement.
Un réseau d’associations serait agréé pour réaliser ces contrôles financés grâce à la mutualisation des coûts de fonctionnement sur la base d’une cotisation des copropriétés adhérentes.
Seront à étudier plus particulièrement les questions suivantes :
• La tutelle publique : contrôle des compétences, de la qualité des contrôles, respect des missions définies, validation d’un référentiel de données mis au point avec la participation des professionnels ;
• La définition des contrôles à effectuer, des modalités de la communication annuelle des observations présentées à l’assemblée générale ;
• La mission d’alerte en présence de situations délictueuses ou de situations critiques (aux instances de la copropriété et aux services publics).
• La définition des structures de contrôle exige au préalable un faisceau d’actions de normalisation : en s’appuyant sur les avancées de la loi ALUR pour l’identification de la copropriété ;
• Normaliser les données de caractérisation de la copropriété et les données de gestion, ce qui est réalisé même dans des domaines plus complexes telles les exploitations agricoles) ;
• Normaliser le plan comptable en le rapprochant du plan comptable général. L’expérience montre que l’absence de réel contrôle de gestion entraine des abus et des difficultés entre les organes de la copropriété. Les effets attendus seraient les suivants :
• La transparence des comptes et le rétablissement de la confiance entre les acteurs, notamment entre le syndic, le conseil syndical et les copropriétaires ;
• La réduction des débats stériles de l’approbation des comptes en assemblée générale, le contrôle externe indépendant éliminant l’essentiel des suspicions classiques ;
• L’aide à la gestion par une analyse comparative des charges objective caractérisée ;
• La qualité de l’information des copropriétaires et des acquéreurs sur la gestion de la copropriété ;
• La restauration de l’image de la profession de syndic ;
• La prévention et la limitation des risques de dérives liées à la gouvernance
envisagée ;
• La capacité d’alerte des autorités dès les signes avant-coureurs des situations dégradées ».●