Un constat
« Le 10 juillet 1965, la France s’est dotée d’une loi fondatrice fixant le statut des immeubles en copropriété. La copropriété́ y est définie comme « tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis dont la propriété́ est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes » (article 1er) ».
« En cinquante ans, la loi a connu une quarantaine de modifications pour adapter le régime des copropriétés à l’évolution des enjeux économiques, sociaux et environnementaux tout en tenant compte des difficultés rencontrées dans sa mise en œuvre, des apports de la doctrine et de la jurisprudence. Durant cette période, le nombre d’articles de la loi est passé de quarante huit à cent sept ».
« Aujourd’hui, la loi permet aux copropriétés d’organiser leur gestion courante mais la situation des copropriétés face au gros entretien et à la gestion patrimoniale à moyen et long terme se révèle plus délicate et elle n’est pas uniforme. Elle dépend de plusieurs paramètres tels que l’ampleur des travaux nécessaires, les spécificités de l’immeuble, la gestion et le fonctionnement de la copropriété, mais aussi des caractéristiques individuelles des copropriétaires y compris leurs capacités financières ».
« La loi du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové a ouvert de nouvelles perspectives en rendant obligatoire le diagnostic technique global, en renforçant l’information à l’acquéreur en cas de vente d’un lot, en abaissant le seuil de la majorité pour prendre les décisions relatives à la réalisation de travaux mais aussi en imposant l’ouverture d’un compte bancaire séparé pour la copropriété ainsi que l’immatriculation des copropriétés ».
Les nouvelles dispositions législatives s’inscrivent dans le prolongement des évolutions précédentes de la loi du 10 juillet 1965. Accompagnées de mesures incitatives, sont-elles à même de résoudre les causes des dysfonctionnements repérés ? Vont-elles mettre en mouvement les copropriétés nécessitant des travaux d’économie d’énergie et de gros entretien tout en assurant un équilibre entre le droit individuel et les besoins de gestion collective ?
Les principales difficultés rencontrées portent sur la question des travaux de gros entretien à prévoir sur les parties communes, propriété indivise. La gouvernance organisée autour d’une assemblée souveraine se réunissant une fois par an, d’un syndic mandataire et d’un conseil syndical consultatif est-elle adaptée ?
Le contrôle de gestion confié au conseil syndical apparaît-il suffisant et à même de créer un climat de confiance nécessaire au bon fonctionnement et à la prise de décision dans les copropriétés ?
Au-delà de ces récentes avancées, le socle juridique actuel constitue-t-il un frein à la rénovation des immeubles collectifs privés, indispensable pour maintenir les immeubles en bon état et assurer la transition énergétique de notre pays ?
Pour répondre aux difficultés récurrentes et renforcer les effets des dernières modifications de la loi, il apparaît utile de solliciter la recherche afin de repenser le cadre juridique. »
