1.- L’objet de la mise en conformité du règlement de copropriété
L’article 209 II de la loi ELAN impose de mettre le règlement de copropriété en conformité avec les dispositions de l’article 6-4 de la loi du 10 juillet 1965.
1.1.- Le champ d’application de la mise en conformité au regard de l’article 6-4 de la loi du 10 juillet 1965
L’article 6-4 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que «l’existence des parties communes spéciales [...] est subordonnée à leur mention expresse dans le règlement de copropriété».
La «mention expresse» s’entend de l’identification de ces parties communes spéciales dans le règlement de copropriété.
La mise en conformité est nécessaire si la mention des parties communes spéciales figure dans tout autre document que le «règlement de copropriété», étant précisé que l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965, confirmé par l’article 3 du décret du 17 mars 1967, distingue le règlement de copropriété de l’état descriptif de division. Ce sont donc deux actes juridiques distincts, même s’ils sont inclus dans le même document.
1.2.- Faut-il faire un lien entre l’article 6-4 et l’article 6-2 de la loi du 10 juillet 1965 ?
Pour rappel, les parties communes spéciales sont définies à l’article 6-2 de la loi du 10 juillet 1965 ainsi :
«Les parties communes spéciales sont celles affectées à l’usage ou à l’utilité de plusieurs copropriétaires. Elles sont la propriété indivise de ces derniers.
La création de parties communes spéciales est indissociable de l’établissement de charges spéciales à chacune d’entre elles.
Les décisions afférentes aux seules parties communes spéciales peuvent être prises soit au cours d’une assemblée spéciale, soit au cours de l’assemblée générale de tous les copropriétaires. Seuls prennent part au vote les copropriétaires à l’usage ou à l’utilité desquels sont affectées ces parties communes».
La mise en conformité des règlements de copropriété prévue par l’article 209 II de la loi ELAN suppose la mention expresse des parties communes spéciales dans le règlement de copropriété. L’obligation de mise en conformité du règlement de copropriété avant le 23 novembre 2021 porte donc uniquement sur la nécessité de s’assurer que les parties communes spéciales sont bien expressément mentionnées dans le règlement de copropriété.
Toutefois, à l’occasion de cette mise en conformité, le praticien ne peut ignorer la contrainte législative nouvelle imposée par l’article 6-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. Afin que le règlement de copropriété soit conforme à la rédaction de cet article, il peut être opportun d’inclure également dans ce règlement une grille de répartition des charges corrélée à ces parties communes. Dans ce cas, il y a lieu de faire voter une seconde résolution pour adopter une grille de répartition des charges spéciales afférente à ces parties communes spéciales.
