Intervention lors du dernier congrès organisé par la Chambre Nationale des Experts en Copropriété sur l’évolution sociologique de la copropriété. Le style oral a été conservé.
Actes de la CNEC Lyon 2018.
évoquer les troubles de voisinage liés aux évolutions sociologiques en copropriété impliquait, dans un premier temps, de mesurer l’impact de l’évolution sociologique sur la nature des troubles de voisinage et sur leur ampleur. Trois grandes catégories de troubles de voisinage ressortent. La première naît d’un mode nouveau, au moins par sa fréquence, d’occupation de l’immeuble : la location meublée touristique1. La deuxième provient de nouvelles préoccupations de certains copropriétaires, en particulier de l’importance de la préservation de la nature et de la transition écologique2. La troisième transparaît d’un constat d’une volonté de développer l’entre soi.
Evoquer les troubles de voisinage liés à l’évolution sociologique en copropriété impliquait,dans un second temps, de s’interroger sur la manière dont ces troubles sont appréhendés par le droit français. Celui-ci a–t-il été influencé par ces évolutions sociologiques ? Est-il adapté à ces troubles ? C’est, en premier lieu, sous le prisme de la prévention des troubles de voisinage (I), puis, en second lieu, sous le prisme de la sanction de ces troubles (II) que ces questions seront analysées.
I.- La prévention des troubles de voisinage
Est-il possible d’interdire, d’encadrer, d’imposer certaines activités, certains comportements au sein d’une copropriété afin d’éviter la naissance de troubles de voisinage ? Peut-on, par exemple, prohiber la location meublée touristique ? Autoriser les activités de restauration à l’exception des kebabs et/ou des restaurants de sushis ? Peut-on aménager les conditions d’installation d’un système de compostage, la pose de panneaux photovoltaïques ou encore l’usage de jardins partagés ?
L’étude des outils que connaît le droit de la copropriété renvoie immédiatement au règlement de copropriété. La technique contractuelle offre de larges possibilités et constitue un outil pertinent et efficace dans la prévention des troubles de voisinage, parfois sous-exploité comme l’écrivait Atias3 (A) ; mais le règlement de copropriété ne peut pas tout. Il connaît des limites qu’il conviendra d’exposer afin de pouvoir apprécier l’efficacité de l’outil proposé (B).
A.- Les possibilités offertes par le règlement de copropriété
Présentation des possibilités.- Les possibilités offertes par le règlement de copropriété sont vastes et adaptables. Vastes en ce qu’elles vont de l’interdiction à l’obligation en passant par l’encadrement et ce quelque soit la nature du trouble ; sonore, olfactif ou visuel.
Adaptables car elles reposent sur le principe de la liberté contractuelle. Grâce à la technique contractuelle, l’organisation de la relation entre voisins va pouvoir être ajustée à la spécificité des nuisances susceptibles d’être occasionnées dans tel ou tel immeuble bâti. L’aménagement des relations entre voisins peut ainsi s’effectuer en fonction du lieu de situation de la copropriété ; l’immeuble est-il situé dans une zone touristique ou non, en fonction de la taille de la copropriété ; l’immeuble comprend-il de nombreux lots ou peu de lots, en fonction de sa structure ; contient-il des salles communes ou encore en fonction de sa destination ; est-il ou non exclusivement à usage d’habitation ?
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