Vu l'article 49 de la loi du 10 juillet 1965, tel qu'il résulte de l'article 81-10, 7o de la loi no 2000-1208 du 13 décembre 2000 qui dispose :
« Dans les cinq ans suivant la promulgation de la loi no 2000-1208 du 13 décembre 2000, relative à la solidarité et au renouvellement urbains, l'assemblée générale décide, à la majorité prévue à l'article 24, les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives depuis son établissement. La publication de ces modifications du règlement de copropriété sera effectuée au droit fixe. »
Vu l'article 14, alinéas 3 et 4, de la loi du 10 juillet 1965 qui prévoit que le syndicat modifie le règlement de copropriété et qu'il a pour objet la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes ;
Vu l'article 8 de la loi du 10 juillet 1965 qui prévoit que le règlement conventionnel de copropriété détermine la destination des parties tant communes que privatives, ainsi que les conditions de leur jouissance, et fixe, sous réserve des dispositions de la loi, les règles relatives à l'administration des parties communes;
Vu l'article 26-b de la loi du 10 juillet 1965 qui dispose que les modifications du règlement de copropriété, dans la mesure où elles concernent la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes, relèvent de la majorité de l'article 26 ;
Vu, d'une part, l'article 11 de cette loi qui précise, sous réserve des dispositions de l'article 12 relatif à la révision de la répartition des charges, que celle-ci ne peut être modifiée qu'à l'unanimité des copropriétaires, et que, d'autre part, l'article 43 de la même loi répute non écrite toute clause contraire aux dispositions des articles 6 à 37, 42 et 46 et celles d'un décret en conseil d'état prises pour leur application et que dans ce cas, le juge, en réputant non écrite une clause relative à la répartition des charges, procède à une nouvelle répartition de celles-ci ;
Vu, l'article 10, alinéa 4, de la même loi qui prévoit que tout règlement de copropriété publié depuis le 31 décembre 2002, indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges ;
Considérant, dès lors, que l'article 49 instaure, en soumettant les adaptations rendues nécessaires par la modification des textes à la majorité de l'article 24, un régime dérogatoire et temporaire aux règles ci-dessus énoncées ; que ses dispositions doivent donc être interprétées de manière stricte ; Considérant que le législateur n'a prévu aucune sanction pour le cas où l'assemblée générale ne déciderait pas de procéder aux adaptations rendues nécessaires avant le 13 décembre 2005, si ce n'est l'impossibilité de recourir à la majorité de l'article 24 et la nécessité alors de recourir aux procédures prévues à titre permanent par la loi du 10 juillet 1965.
I. Sur la force de l'article 49
1° Sur l'objet des adaptations :
a) Sur la notion de modification législative :
Considérant que, selon l'article 47 de la loi du 10 juillet 1965, un règlement d'administration publique fixe les conditions de son application, et que l'article 43 soumet à la même sanction la plupart des dispositions législatives et des dispositions réglementaires prises pour leur application ;
Considérant qu'une distinction des dispositions législatives proprement dites et des dispositions réglementaires prises pour leur application serait contraire à la volonté du législateur d'instaurer une cohérence entre les textes applicables à la copropriété et le contenu du règlement ;
Considérant, dès lors, que la notion de « modifications législatives » ne peut être prise dans son sens le plus formel ;
Considérant qu'en revanche, les termes de « modifications législatives » s'opposent à la prise en compte d'évolutions jurisprudentielles ;
b) Sur la notion de règlement de copropriété à adapter :
Considérant que les termes « adaptation de règlement de copropriété » ne permettent pas la régularisation de situations de fait intervenues indépendamment de toute modification législative ou réglementaire ;
Recommande que les adaptations soient faites au regard des seules modifications législatives ou réglementaires.
2° Sur la date de prise en compte des modifications législatives :
Considérant que l'article 49 ne vise que les modifications intervenues depuis l'établissement du règlement de copropriété ;
Considérant que le but du texte impose de ne pas faire de différence entre établissement et modification du règlement et que doivent être adaptées toutes les clauses incompatibles avec un texte postérieur, qu'elles aient figuré dans le règlement dès l'origine ou qu'elles y aient été introduites par la suite ;
Recommande :
de ne pas utiliser l'article 49 pour adapter des clauses du règlement de copropriété avec des textes antérieurs et de respecter, pour une telle régularisation, les règles prévues notamment aux articles 11 et 26 de la loi du 10 juillet 1965.
3° Sur la notion « d'adaptations rendues nécessaires » :
Considérant que l'exigence d'interpréter strictement l'article 49 impose de donner toute sa portée à l'adjectif « nécessaire » ;
Considérant que l'adaptation nécessaire peut se limiter à la simple suppression des clauses devenues incompatibles avec le contenu des textes entrés en vigueur postérieurement à l'établissement ou à l'adoption de ces clauses lorsqu'elles se contentent de reproduire des dispositions légales ou réglementaires ; que, dans le cas contraire, elle peut nécessiter l'adoption de clauses conformes aux nouvelles dispositions se substituant aux précédentes, devenues incompatibles avec le droit positif ;
Considérant que l'article 49 vise sans restriction, ni réserve, le règlement de copropriété au sens de la loi du 10 juillet 1965 et de son décret d'application du 17 mars 1967 ;
Considérant, en ce qui concerne la répartition des charges, que la loi fixe les critères de répartition (utilité et proportionnalité), sans préciser les éléments à retenir, ni la méthode de calcul permettant de déterminer la quote-part de charges dans chaque catégorie ;
Considérant que l'objet des réclamations affectant seulement le quantum des quotes-parts, et non le critère légal lui-même, et les erreurs de calcul, ne constitue pas une violation directe des principes légaux de l'article 10 ; que celui-ci fixe seulement des principes légaux et non les modalités légales de ces principes ; et qu'en conséquence ces objets ne sauraient être soumis à la procédure de l'article 49 ;
Recommande d'utiliser les dispositions de l'article 49 pour :
• supprimer toute clause incompatible avec les dispositions législatives ou réglementaires entrées en vigueur postérieurement à l'établissement ou à la modification du règlement de copropriété : par exemple, la clause interdisant, avant la loi du 31 décembre 1985, de conférer une délégation de vote à une personne qui n'aurait pas la qualité de copropriétaire ;
• substituer, si nécessaire, aux précédentes clauses des clauses conformes aux dispositions législatives ou réglementaires postérieures à l'établissement ou à la modification du règlement de copropriété : par exemple, la clause prévoyant, avant la loi du 31 décembre 1985, la majorité en nombre des copropriétaires représentant les trois quarts des voix du syndicat, au lieu des deux tiers ;
• analyser la conformité du critère de la répartition des charges par rapport aux dispositions impératives de l'article 10, sans qu'aucune disposition législative ou réglementaire ne détermine les éléments et la méthode permettant d'établir une nouvelle répartition des charges.
Recommande de ne pas utiliser l'article 49 pour :
• modifier les quotes-parts de parties communes, en tant que quotes-parts de propriété, lesquelles ressortissent de la liberté contractuelle et sont intangibles ;
• rectifier les erreurs de calculs ou ajuster seulement le quantum des charges.
II. Sur la procédure d'adaptation
Rappelle que les décisions de principe sont sans effectivité juridique, que les frais d'études n'entrent pas dans les dépenses de maintenance comprises dans le budget prévisionnel et doivent faire l'objet d'un vote spécifique quant à leur montant et à l'échéancier des appels de fonds correspondants ;
Rappelle qu'il appartient au syndic d'assurer l'exécution des décisions de l'assemblée générale et que celles-ci s'imposent aux copropriétaires dès qu'elles ont été votées, et ce tant qu'elles n'ont pas été judiciairement annulées ;
Rappelle que les décisions d'adaptation doivent être prises avant le 13 décembre 2005 ;
Considérant que l'adaptation du règlement de copropriété constitue un acte majeur dans la vie du syndicat et appelle un soin tout particulier, de sérieuses études préalables et une large concertation, afin d'éviter tout contentieux ultérieur, notamment tout contentieux formel ;
Considérant que l'adaptation ne peut, en conséquence, s'improviser, ni faire l'objet d'une seule assemblée, tant il est nécessaire de procéder par étape.
Recommande
• au syndic de procéder à une concertation avec le conseil syndical pour recenser les adaptations rendues nécessaires ;
• d'attendre la publication des décrets d'application avant de saisir l'assemblée pour l'adoption définitive du projet de modification ;
• d'appeler l'attention des syndics sur le temps nécessaire pour parvenir à l'adoption définitive de l'adaptation ;
• de porter à l'ordre du jour, dans tous les cas, d'une assemblée générale :
– l'opportunité de procéder aux adaptations rendues nécessaires ;
– le ou les contrats avec les consultants, après notification des conditions essentielles de ces contrats, au plus tard en même temps que l'ordre du jour, pour le cas où l'assemblée générale aurait admis l'opportunité des adaptations ;
– l'autorisation de dépense, avec l'échéancier des appels de fonds ;
• de soumettre à une autre assemblée générale :
– le projet d'adaptation, dans son intégralité, notifié au plus tard en même temps que la convocation, en prévoyant un vote par division, à moins que l'absence de complexité permette un vote global ;
– le montant des frais, ainsi que l'échéancier des appels de fonds ;
– le pouvoir conféré au syndic de déposer une copie certifiée conforme du procès-verbal au rang des minutes d'un notaire et de déposer l'acte authentique au fichier immobilier ;
• de rappeler le recensement des votes conformément à l'article 17 du décret qui doit être mentionné après chaque scrutin ;
• de notifier le procès-verbal de l'assemblée aux copropriétaires opposants ou défaillants, dans les deux mois de la tenue de l'assemblée générale ;
• d'adresser une copie du procès-verbal, sous pli simple, aux autres copropriétaires ;
• de déposer le procès-verbal, certifié conforme, aux rangs des minutes d'un notaire, pour authentification ;
• de déposer la copie authentique au fichier immobilier.
