17. Recommandation n°17 sur l'obligation de mentionner la superficie de la partie privative d'un lot de copropriété en cas de vente

par Commission relative à la copropriété
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III. Sanctions applicables

Constatant :

A. En cas d'absence de mention de superficie

– que l'acquéreur ou ses ayants droit peuvent, seuls, invoquer la nullité de l'acte, à l'exclusion du vendeur ou de ses ayants droit ;
 – que la demande en justice devra être introduite au plus tard à l'expiration d'un délai d'un mois à compter de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente ;
 – que la date de l'acte authentique est celle du jour de sa signature par le notaire, laquelle intervient en dernier ;
 – que la loi prévoit toutefois que la signature de l'acte authentique constatant ou réalisant la vente et mentionnant la superficie purge le vice affectant la promesse ou tout acte antérieur.

B. En cas de mention inexacte

– que si la superficie est supérieure à celle mentionnée dans l'acte, le vendeur ne pourra pas prétendre à un supplément de prix ;
 – que si la superficie est inférieure de plus de 5 % à celle mentionnée dans l'acte, l'acquéreur pourra demander une diminution du prix proportionnelle à la différence entre la superficie mentionnée et celle mesurée ; qu'à défaut d'arrangement sur ce point, l'acquéreur devra, à peine de déchéance de son droit, intenter l'action en diminution du prix dans le délai de un an à compter de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente.

Recommande :
 – aux rédacteurs de veiller à ce que la superficie soit mentionnée dans l'acte, l'absence de mention étant (rétroactivement) de nature à entraîner la nullité de cet acte ;
 – aux parties d'apporter un soin particulier au mesurage de la superficie, une erreur de plus de 5 % étant susceptible d'entraîner la restitution du trop-perçu par le vendeur et, le cas échéant, de donner lieu, sous réserve de leur recevabilité, à des demandes en remboursement portant sur une partie des honoraires versés au notaire, ou sur le montant des droits de mutation perçus par l'administration fiscale ;
 – aux rédacteurs d'appeler l'attention des parties sur l'intérêt de procéder, en cas de vente portant sur plusieurs lots, à une ventilation du prix entre les différents lots vendus afin que la réduction éventuelle du prix puisse ne porter que sur le lot ayant fait l'objet d'une erreur de mesurage ;
 – aux rédacteurs d'appeler l'attention des parties sur l'éventuelle opportunité, en cas de vente portant sur un lot unique composé à la fois d'une partie privative soumise à l'article 46 de la loi et de locaux exclus de son champ d'application, tels que caves ou garages (copropriété horizontale ou encore lots uniques ne satisfaisant pas aux prescriptions actuelles de la publicité foncière), de ventiler le prix global et le prix de la partie privative devant être mesurée, afin que seul ce dernier soit pris en considération en cas de réduction de prix pour erreur de mesurage ; que toutefois, l'obligation de mention issue de l'article 46 portant sur la superficie de la partie privative du lot ou de la fraction du lot, et non sur la superficie des locaux constituant ce lot, il serait inefficace de ventiler le prix des différents locaux.