[N°649] - L’entretien des fenêtres et balcons en copropriété - Parties privatives ou parties communes ?

Parties privatives ou parties communes ?
Dès lors qu’il y a usage ou utilité exclusifs au profit d’un copropriétaire, la jurisprudence est constante et retient la qualification en parties privatives. Toutefois, l’accès privatif ne doit être en aucun cas ni à l’usage, ni à l’utilité d’autres copropriétaires, par exemple en abritant certains éléments d’équipement communs.
Les règlements de copropriété classent généralement les fenêtres, persiennes et stores dans les parties privatives, dans la mesure où ils sont à l’usage exclusif de chaque copropriétaire.
Si les fenêtres et balcons font corps avec le gros œuvre, ils sont en revanche considérés comme des parties communes. A contrario, la cour d’appel d’Aix-en-Provence a jugé, le 9 octobre 1978, qu’un balcon non inclus dans l’ossature du bâtiment et constitué uniquement par un soubassement faisant saillie et un garde-corps était une partie privative. Dès lors, il appartient aux copropriétaires de pourvoir à leur entretien et aux réparations nécessaires (Cass. 3e civ., 28 mars 90).
Attention, la classification de ces éléments en parties privatives n’exonère pas le copropriétaire de demander, préalablement avant tous travaux, une autorisation de l’assemblée générale statuant à la majorité de l’article 25, dès lors que ces travaux ont pour effet de modifier l’aspect extérieur de la façade ou sont susceptibles de nuire à l’harmonie de celle-ci. Ce sera le cas par exemple lors de la suppression de volets, du remplacement de volets en bois par des volets métalliques de couleur différente ou bien encore de la fermeture d’une loggia.
Le copropriétaire doit ensuite déposer une déclaration préalable de travaux auprès du service de l’urbanisme de la mairie. La réponse de la mairie doit intervenir sous un mois ;à défaut les travaux sont considérés comme étant autorisés.
Le règlement de copropriété a tout pouvoir pour définir les parties communes et les parties privatives de l’immeuble. En l’absence de précision émanant de ce dernier, il conviendra de recourir au principe d’utilité. Un espace accessible seulement par les parties privées d’un lot sera ainsi le plus souvent qualifié privatif (Cass. 3e civ., 7 mai 1997).
Un toit-terrasse, recouvrant tout ou partie de la construction, est en revanche une partie commune. La charge de son entretien incombe ainsi à tous les copropriétaires. En revanche, si le règlement énonce clairement que ce dernier est inclus dans la partie privative d’un lot, la charge en est assumée par le seul propriétaire de ce lot, quand bien même il servirait de toiture au propriétaire de l’étage inférieur.
Dès lors qu’ils sont saisis, et en l’absence de clauses claires, les tribunaux ont tendance à faire valoir le principe du caractère commun des terrasses.

À noter.-
Le règlement de copropriété peut faire des fenêtres et balcons, des parties communes. Dans ce cas, tous les copropriétaires doivent participer à l’entretien, que leur lot en soit doté ou non.