Les charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs qui sont visées au premier alinéa de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 se distinguent des autres charges - celles relatives à l’entretien et l’administration des parties communes - par le caractère original de leur mode de répartition et par la nature des éléments auxquels elles s’appliquent.
C’est le règlement de copropriété qui définit les éléments d’équipements commun de l’immeuble. En conséquence, l’imputation des charges ne découle pas de la propriété de l’équipement considéré, mais uniquement de l’utilité objective apportée au lot par l’équipement ou le service tel qu’ils auront été définis par le règlement de copropriété.
À l’instar de la valeur relative, l’utilité objective n’est pas définie et il faut donc revenir au texte pour en discerner les contours :
- L’utilité est apportée au lot et non à son propriétaire ;
- L’utilité n’est pas l’utilisation. Elle est potentielle. Le législateur a du reste renforcé ce principe en remplaçant le simple terme «utilité» des premières rédactions par «utilité objective».
Toutefois, la loi prévoit que l’assemblée a le pouvoir de modifier les charges d’entretien des éléments d’équipements en cas de changement d’usage de la partie privative d’un lot. Cette possibilité n’est en rien contradictoire avec le caractère objectif de l’utilité.
La mesure de l’utilité doit prendre en compte ces principes essentiels. Elle doit reposer sur des critères objectifs et durables totalement indépendants des comportements individuels des copropriétaires, tels les volumes chauffés par l’installation de chauffage collectif, les occupations théoriques des lots desservis par un ascenseur ou encore le nombre de pièces humides pour la ventilation mécanique contrôlée (VMC).
L’utilité objective est aussi applicable dans le cas d’équipements munis de dispositifs de comptages et ce pour deux raisons. La première relève de l’évidence, si les charges sont réparties en fonction de l’utilité, les lots devront y participer quand bien même l’utilisation serait nulle. Il faut donc établir une grille de charges relative à l’équipement considéré pour toutes les dépenses collectives qui ne relèvent pas des usages de chaque copropriétaire.
D’autre part, les textes peuvent spécifiquement prévoir les modalités de répartition de certaines dépenses au prorata des consommations relevées et renvoyant au critère de l’utilité pour toutes les autres dépenses qui seront considérées comme communes. C’est le cas des charges de chauffage et d’eau chaude qui sont encadrées par des règles strictes.
L’utilité est une notion qui reste vague, comme du reste celle d’éléments d’équipements auxquels elle se rapporte. Ce sont les praticiens et les juges qui façonnent et qui affinent ces deux notions pourtant essentielles dans la vie de l’immeuble en copropriété. Preuve s’il en est de la pertinence du concept qui s’adapte aux diverses situations et évolutions des immeubles.
