Pour des règlements de copropriété adaptés par l'Ordre des géomètres-experts.
Contribution de Vincent Picard, géomètre-expert
Nombreux sont les copropriétaires à déplorer le manque de lisibilité du règlement de copropriété. Dense, trop juridique, inadapté aux caractéristiques réelles de l’immeuble, clauses ambiguës sont autant de critiques faites à ce document dont le contenu est alors trop souvent méconnu par des copropriétaires ou futurs acquéreurs, découragés devant l’opacité et la complexité de cet acte, pourtant essentiel.
Simplifier la rédaction des règlements de copropriété mais surtout proscrire l’établissement d’un document «standardisé» déniant la spécificité de la copropriété pour laquelle ils ont vocation à s’appliquer sont deux objectifs que l’Association nationale des copropriétés et des copropriétaires (Ancc) nous encourage vivement de poursuivre afin de rendre ce document accessible aux copropriétaires et pratique dans la gestion quotidienne de l’immeuble.
Lors de l’acquisition d’un lot de copropriété, l’acte de vente mentionne que l’acheteur a été informé de l’existence et du contenu du règlement de copropriété. Pourtant, la pratique démontre que ce règlement est méconnu. C’est habituellement à la naissance d’un contentieux ou à l’occasion d’une difficulté rencontrée dans la vie de la copropriété que les utilisateurs se tournent vers ce document.
La profusion d’informations qu’il contient, la reproduction intégrale d’articles de loi sans en expliquer le sens, la rédaction complexe, et parfois contradictoire, de certaines de ses clauses nuisent à la compréhension de son contenu et privent le copropriétaire d’informations pourtant essentielles à son intégration dans la copropriété.
Certes, la reproduction des articles ayant trait aux modalités de fonctionnement d’une copropriété a aussi une vertu pédagogique en concourant à expliquer aux copropriétaires le fonctionnement de leur petite communauté, notamment le formalisme des assemblées générales avec les modalités de convocations, les règles de majorité ainsi que les fonctions du syndic. Des informations qui sont bien sûr, indispensables à la compréhension de règles juridiques complexes édictées par des spécialistes qui ont imaginé une représentation dualiste de la propriété bien éloignée de l’idée naturelle que l’on se fait ordinairement de la propriété.
Mais ces informations sont dorénavant aisément accessibles aux copropriétaires via Internet ou les livres spécialisés, ce qui rend vaine cette reproduction. De plus, le véritable et sournois écueil en reproduisant in extenso les textes de loi au sein du règlement de copropriété est l’inévitable obsolescence programmée de ce document dès lors que la législation et la réglementation en vigueur évoluent. Le législateur s’en est d’ailleurs ému et a cherché à résoudre cette ambiguïté en facilitant la mise à jour juridique des règlements de copropriété aux dispositions législatives et règlementaires parues depuis la rédaction dudit règlement et ce grâce à l’introduction par la loi Solidarité et renouvellement urbain du 13 décembre 2000 de l’article 49 au sein de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété. Mais plutôt que de revenir et réécrire sans cesse l’ouvrage codifiant l’immeuble soumis au statut de la copropriété au gré des fluctuations de nos textes de références, il semble vraiment préférable de nous dispenser de recopier lesdits textes dans le règlement de copropriété et ainsi rendre ce dernier plus pérenne et, surtout, éviter que des clauses devenues obsolètes et non encore modifiées génèrent un contentieux.
Par ailleurs, certains règlements de copropriété, très généralistes, comportent des dispositions qui n’ont pas vocation à s’appliquer à la copropriété qu’ils sont censés régir.
Aussi, il est grand temps de préconiser la rédaction de règlements de copropriété plus adaptés aux copropriétés pour lesquelles ils s’appliquent et prenant en compte leurs spécificités.
Le règlement de copropriété s’attacherait, comme l’indique tout simplement l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965, à définir les parties privatives et communes, à déterminer la destination de l’immeuble et l’affectation des lots, à fixer les droits et obligations des utilisateurs et à synthétiser les règles de fonctionnement de la copropriété. Il se trouverait donc allégé des dispositions d’ordre général qui l’alourdissent.
