Les trois principales attentes de Émilie-Rosita ALLAIN,
présidente de l’Association nationale de la Copropriété (ANCC).
Parmi les propositions d’évolution de la loi du 10 juillet 1965, voici les trois principaux axes de réflexion :
Fin de la dérogation aux comptes bancaires séparés
«Afin de permettre à chaque syndicat de copropriétaires d’avoir une gestion financière et comptable autonome et sécurisée, la loi SRU du 13 décembre 2000 a rendu obligatoire l’ouverture d’un compte bancaire ou postal séparé. Toutefois, les copropriétés qui sont gérées par un syndic professionnel ont la possibilité de déroger à cette règle en votant en assemblée générale la non-ouverture d’un compte séparé. Les fonds appelés auprès des copropriétaires sont alors déposés sur un compte ouvert au nom du syndic (article 18 alinéa 7 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965).
Alors que l’existence d’un compte séparé aurait due être le principe et sa non-ouverture l’exception, la réalité est toute autre. En effet, rares sont les copropriétés gérées par un syndic professionnel qui sont dotées aujourd’hui d’un compte séparé ouvert en leur nom.
La raison en est simple : les syndics demandent systématiquement à l’assemblée générale d’être dispensés d’ouvrir un compte séparé sous peine d’une augmentation de leurs honoraires (parfois de l’ordre de 1 000 €) justifiée, selon eux, par une plus grande lourdeur dans les opérations comptables dont la multiplicité est génératrice de frais supplémentaires (en particulier, l’obligation de détenir un chéquier au nom de la copropriété).
Pourtant, la présence d’un compte séparé présente de nombreux avantages : transparence dans la gestion des fonds de la copropriété en évitant toute confusion avec les fonds des autres copropriétés gérées par le même syndic, connaissance exacte du montant de la trésorerie en temps réel, absence de blocage des fonds en cas de faillite du syndic, contrôle facilité du conseil syndical, simple transfert de signature en cas de changement de syndic, non-utilisation des fonds pour financer les travaux d’une autre copropriété, absence de placement des fonds par le syndic à des fins personnelles, bénéfice de la garantie financière en cas de détournement de fonds ou de faillite du syndic etc.
L’ANCC milite donc pour le rétablissement du principe de compte séparé obligatoire et gratuit sans dérogation possible.»
Création d’une instance de médiation
«La médiation permet à deux parties en désaccord de trouver une solution amiable, sans avoir besoin de recourir à un juge.
L’ANCC souhaite que soit mise en place une médiation spécialisée en copropriété (déjà présent dans d’autres domaines tels que l’assurance ou l’énergie) afin de régler en premier recours les différends entre le syndicat des copropriétaires et le syndic et, entre le syndic et un copropriétaire et/ou un occupant. Cette médiation pourrait prendre plusieurs formes : élargissement de la compétence de la Commission départementale de conciliation des bailleurs/locataires ou Commission ad hoc.
Ce recours permettrait, dans de nombreux cas, un règlement amiable des litiges, un désengorgement certain des juridictions civiles et un traitement plus rapide et moins coûteux des dossiers.
L’organe du Médiateur en copropriété pourrait être une instance composée de manière paritaire de représentants de syndics, de représentants de copropriétaires et de représentants de locataires, le cas échéant. La saisine pourrait être faite sur simple demande adressée à cette instance (rattachée soit à un tribunal, soit à une autorité administrative, telle qu’une mairie). Le champ de compétences de l’instance de médiation pourrait s’étendre sur l’ensemble des litiges ayant leur source dans la vie de la copropriété.»
Mise en place d’un protocole de recouvrement légal
«Les procédures de recouvrement des charges impayées sont les plus courantes en copropriété. Dans ce domaine, le syndic a exceptionnellement un pouvoir d’initiative qui ne nécessite pas l’obtention d’une autorisation spécifique de l’assemblée générale pour pouvoir agir (art. 55 du décret du 17 mars 1967). Or, trop souvent, les syndics professionnels, une fois les lettres de relances et les mises en demeure restées infructueuses, confient le dossier à un avocat (généralement lié au cabinet de syndic) afin d'assigner le débiteur. Cette procédure, bien que légale, est une charge financière considérable pour le syndicat qui n’est parfois pas justifiée au vu du montant des impayés en jeu.
En effet le coût de la procédure et les frais d’avocat peuvent se révéler parfois nettement supérieurs au montant total des impayés. C’est également pourquoi d’autres syndics préfèrent attendre que le montant à recouvrer soit suffisamment important avant de lancer une quelconque procédure de recouvrement.
Afin d’éviter d’alourdir inutilement les charges des copropriétaires, de réduire les délais préjudiciables au bon fonctionnement de la copropriété et de diminuer, voire de stopper les abus de procédure, l’ANCC formule donc le vœu que soit désormais explicitement inscrit dans le corps de la loi de 1965, qu’en cas de négociations amiables infructueuses, le syndic doive obligatoirement recourir en priorité aux procédures dites «simplifiées» déjà existantes en droit civil, à savoir : la future médiation, puis la déclaration au greffe ou l’injonction de payer. En effet, ces actions ne nécessitent pas l’assistance d’un avocat et le syndic peut facilement et rapidement remplir le document normalisé “cerfa“ pour saisir la juridiction compétente.
Le protocole de recouvrement pourrait ainsi graduellement se résumer aux étapes successives suivantes : -1. relance par courrier simple
-2. mise en demeure par courrier recommandé avec avis de réception
-3. saisine de l’instance du médiateur en copropriété
-4. déclenchement d’une procédure simplifiée de type injonction de payer
-5. assignation.
Par ailleurs, la création d’une assurance pour impayés de charges de copropriété permettrait de réguler mécaniquement le nombre de procédures engagées et d’éviter la surfacturation.»
