Entretien avec André Perrissel, secrétaire général de l’Institut Janus

«Un ordre national des syndics serait un outil de protection des copropriétaires»

Passionné par le secteur de l'immobilier, diplômé en sciences économiques, administrateur de biens, André Perrissel est secrétaire général de l'Institut Janus, think tank spécialisé dans le domaine du logement. Ce dernier a publié fin avril 2026 un livre blanc de la copropriété dont l'objectif est de proposer une vision de ce que doit être la copropriété aujourd'hui.

Parmi les propositions formulées, figure la simplification et l’abaissement des règles de majorité. Depuis 1965, le législateur les a baissées, réforme après réforme. Qu’apporterait une nouvelle modification de ces règles ?

Depuis 1965, le législateur a progressivement abaissé et aménagé les règles de majorité en copropriété, réforme après réforme. Mais le système est devenu extrêmement complexe, au point d’être souvent illisible pour les copropriétaires. Aujourd’hui, la coexistence des articles 24, 25, 25-1, 26 et 26-1 crée un empilement de règles, de seuils et de passerelles qui nuit à la compréhension et, parfois, à l’efficacité des décisions.

L’exemple des passerelles 25-1 et 26-1 est révélateur. Ces mécanismes ont été conçus pour éviter les blocages, en permettant qu’une résolution qui n’atteint pas immédiatement la majorité requise puisse malgré tout être adoptée dans certaines conditions. Sur le principe, l’objectif est utile. Mais, dans la pratique, ces dispositifs ajoutent une couche de complexité supplémentaire, avec des règles difficiles à mémoriser et à appliquer. Résultat : les copropriétaires comprennent mal le système, et les assemblées générales deviennent plus techniques qu’intelligibles.

L’intérêt d’une nouvelle modification serait donc moins de baisser encore les seuils que de simplifier et rationaliser l’ensemble. En fusionnant par exemple les articles 25 et 25-1, puis 26 et 26-1, on pourrait conserver des majorités adaptées à l’importance des décisions, tout en supprimant des passerelles devenues trop complexes. Cela apporterait plus de lisibilité, plus de sécurité juridique et une prise de décision plus fluide.

En résumé, une nouvelle réforme des majorités permettrait surtout de passer d’un système compliqué à un système plus clair, plus cohérent et plus efficace. L’objectif n’est pas seulement de faciliter les votes, mais de rendre la copropriété plus compréhensible et plus gouvernable.

Une règle comprise est toujours mieux appliquée qu’une règle complexe. La démocratie en copropriété ne se mesure pas au nombre de seuils de majorité mais à la capacité des copropriétaires à comprendre les décisions qu’ils prennent.

Le livre blanc appelle à la création d’un ordre national des syndics de copropriété. Quelle serait la plus-value par rapport à la situation actuelle ?

La plus-value d’un ordre national des syndics serait d’apporter une véritable autorégulation de la profession, là où le contrôle est aujourd’hui dispersé entre plusieurs acteurs sans pilotage unifié. Un ordre permettrait de mieux encadrer l’accès à la profession, de fixer un code de déontologie commun, de tenir un registre des professionnels et surtout de sanctionner efficacement les manquements. Cela renforcerait la protection des copropriétés tout en donnant davantage de crédibilité à la profession. Aujourd’hui, la régulation est éclatée entre les chambres de commerce qui attribuent les cartes professionnelles, le CNTGI dont la commission de contrôle n’a jamais été constituée, les syndicats qui rechignent à être une véritable autorité de contrôle déontologique, et les tribunaux. L’intérêt d’un ordre serait donc de sortir d’une logique de «mille-feuille» pour créer un cadre lisible, cohérent et porté par des pairs, sous le contrôle de l’État.

En pratique, cela permettrait aussi de valoriser un métier exigeant, qui touche à des enjeux d’intérêt général comme le logement, la sécurité des immeubles, la valorisation du patrimoine et la rénovation énergétique. Autrement dit, l’ordre ne serait pas seulement un outil disciplinaire : il serait aussi un outil de professionnalisation, de confiance et de protection des copropriétaires.

La copropriété représente plusieurs milliers de milliards d’euros de patrimoine privé. Il est tout de même paradoxal que les professionnels chargés de l’administrer ne disposent toujours pas d’une véritable institution ordinale garantissant leur compétence, leur indépendance et leur déontologie.

Les honoraires pratiqués par les syndics sont-ils suffisants ? Si non, pourquoi ?

Non, les honoraires pratiqués par les syndics ne sont pas toujours suffisants au regard du coût réel de la prestation. Principalement parce que : les coûts salariaux ont fortement augmenté depuis 2022 sous l’effet de l’inflation et des tensions de recrutement ; les charges patronales et les frais de structure pèsent lourd ; les honoraires n’ont pas progressé au même rythme que les coûts ; la gestion de copropriété est une activité complexe, mais souvent vendue à un prix trop bas pour couvrir pleinement son coût réel.

Quoi qu’il en soit, la question n’est pas tant de savoir si les honoraires sont suffisants mais si le contrat de syndic permet de rémunérer réellement le travail demandé. Depuis trente ans, le législateur a continuellement ajouté des missions au syndic sans revoir les modalités de leur rémunération. On a un dernier exemple avec l’arrêté du 19 juillet 2026 qui impose aux syndics une énième obligation sans prévoir de contrepartie financière (de nouvelles données à renseigner dans le registre ANAH).

Les pouvoirs publics demandent donc aux syndics d’en faire toujours plus avec un contrat figé pour un métier qui n’est plus celui d’hier. Cette incohérence économique fragilise les entreprises de syndic et, à terme, nuit à la qualité du service rendu aux copropriétaires.

Le problème est le modèle économique du contrat de syndic d’une économie administrée (un contrat corseté que nous demandons chez Janus de libérer).