Licenciement du gardien et autorisation préalable

Il est connu que le licenciement d’un salarié du syndicat des copropriétaires, lorsqu’il ne relevait pas de la suppression du poste et/ou de la suppression de la loge, entrait dans les pouvoirs propres du syndic, ce qui ne nécessitait donc pas d’autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires (article 31, décret du 17 mars 1967, pris en application de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, qui charge le syndic de l’administration de l’immeuble et de la gestion du personnel du syndicat).

Il en va différemment lorsque la rupture procède d’une suppression du poste de gardien ou d’une aliénation de la loge : cette décision relève alors de la seule assemblée générale, aux majorités des articles 24 et 26 de la loi de 1965, renforcées par les lois Boutin (2009) et ALUR (2014). La Cour de cassation veille avec la même rigueur au respect de ce schéma, comme en témoigne son arrêt du 1er février 2017 (Cass. soc., n° 15-26.853, publié au Bulletin).

Il convient cependant de rappeler que le règlement de copropriété peut prévoir, de façon exceptionnelle, que le licenciement des gardiens, quelle qu’en soit la cause, nécessite de solliciter l’autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires.

Dans un arrêt du 5 mars 2010, la Cour de cassation (pourvois n° 08-42.843 et n° 08-42.844, arrêt n° 583) a posé le principe que «si le licenciement d’un salarié du syndicat des copropriétaires entrait dans les pouvoirs propres du syndic, ce dernier devait néanmoins, lors de la procédure de licenciement, respecter le règlement de copropriété qui avait instauré une procédure d’autorisation préalable, laquelle n’avait pas été remise en cause, ni arguée de nullité par l’employeur comme contraire aux règles de copropriété ; ce faisant, la cour d’appel a fait ressortir que cette clause emportait engagement unilatéral du syndicat des copropriétaires et en a, à juste titre, déduit que les salariés pouvaient s’en prévaloir», et par ailleurs «cette procédure d’autorisation préalable avant licenciement constitue une garantie de fond accordée aux salariés et que son inobservation avait pour effet de rendre sans cause réelle et sérieuse leur licenciement».

Cette qualification de «garantie de fond» n’est pas neutre : elle désigne une formalité conditionnant l’exercice des droits de la défense du salarié et susceptible d’influer sur l’issue de la procédure. Sa méconnaissance ne rend pas le licenciement nul mais le prive de cause réelle et sérieuse, ouvrant droit à indemnisation au titre de l’article L. 1235-3 du Code du travail.

En conséquence, il faut retenir que lorsqu’un règlement de copropriété prévoit une clause nécessitant l’autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires avant licenciement, quelle qu’en soit la cause, d’un salarié de la copropriété, le non-respect de cette autorisation préalable peut rendre le licenciement dénué de cause réelle et sérieuse. Il appartient donc à tout syndic de vérifier, avant d’engager la procédure, les stipulations exactes du règlement de copropriété applicable à son immeuble.