[N°614] - Recouvrer les charges de copropriété... vite et bien !

par Paul TURENNE
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A la suite à des impayés de charges d’un ou plusieurs copropriétaires, le syndic se doit de réagir sans tarder, afin que ces dernières ne soient pas in fine supportées par l’ensemble de la copropriété. Le point sur l’ensemble des possibilités en la matière, des simples relances amiables jusqu’aux actions judiciaires coercitives. ©DR

Face aux impayés de charges, il n’existe pas de remède miracle. A chaque situation sa solution ! Pour choisir la procédure la plus appropriée, le syndic devra ainsi arbitrer en fonction de l’importance du montant des impayés, d’une part, du comportement du propriétaire défaillant et de sa situation financière, d’autre part.
Face à un copropriétaire de bonne foi, les solutions amiables doivent bien évidemment toujours être privilégiées dans un premier temps. Ainsi, le syndic pourra-t-il proposer au copropriétaire débiteur un échéancier de remboursement adapté à ses ressources, avec de simples relances par courrier.
Sans réponse de sa part, il convient alors d’adresser une mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception (LRAR), afin d’acter le début de la procédure. L’absence de versement un mois après l’envoi de la LRAR, permet en effet de réclamer la créance, les intérêts courants à partir de la date de réception de la mise en demeure.

Déclaration, référé provision… ou injonction
Trois actions en recouvrement de droit commun peuvent être entreprises par le syndic :
Première possibilité pour les créances inférieures à 4 000 euros : la déclaration au greffe du tribunal d’instance, qui ne nécessite pas l’assistance d’un huissier ou d’un avocat. Cette déclaration doit comporter l’identification des parties (nom, prénoms, profession, adresse ou dénomination et siège social), l’objet de la demande et un exposé sommaire des motifs. Le greffier convoque ensuite les parties par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, étant entendu que la convocation du défendeur vaut citation. A noter : l’enregistrement de la déclaration interrompt la prescription et les délais pour agir.
Deuxième possibilité, lorsqu’une situation d’urgence est avérée, le syndic peut agir en référé pour demander au créancier une provision. Cette procédure de référé provision, particulièrement rapide, doit être engagée auprès du président du tribunal de grande instance du lieu de situation de l’immeuble, par exemple lorsque le non-paiement des charges bloque le démarrage ou l’avancement de travaux.
Troisième possibilité : l’injonction de payer, procédure au cours de laquelle le juge examine le dossier sans entendre ni le demandeur – dans le cas présent le syndicat –, ni le défendeur. Cette procédure, relativement rapide et ne nécessitant pas l’assistance obligatoire d’un avocat, peut être utilisée quel que soit le montant de la créance à recouvrer, dès lors que la demande est précisément chiffrée. Si les pièces présentées démontrent l’existence d’une créance, le tribunal délivre alors un titre exécutoire permettant de faire procéder à des saisies sur le débiteur : saisie-attribution sur compte bancaire, saisie sur véhicule ou sur mobilier. Lorsque le débiteur ne s’oppose pas à cette injonction de payer dans le délai limite d’un mois, la décision devient exécutoire. Sinon, le litige est porté au fond devant le tribunal de grande instance.

A lire aussi :
Comment gérer les impayés ? Inf. rap. copr., n° 569 de juin 2011.