[N°630] - La copropriété sans le sol

par Lætitia TRANCHANT, Professeur à Aix-Marseille Université
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Cette intervention s’est déroulée lors du dernier congrès de la Chambre nationale des experts en copropriété qui avait pour thème “Les formes modernes de la copropriété”.
Le style oral a été conservé.

«La copropriété sans le sol» est un sujet pour lequel on perçoit immédiatement la dimension théorique, ses enjeux pratiques également ; il s’agit d’un beau sujet, ample, un sujet de fond comme les affectionnent les universitaires.
En réalisant les premières recherches néanmoins, deux sentiments contradictoires se sont mêlés. D’une part, l’enthousiasme, pour une thématique qui pose une multitude de questions. D’autre part, l’inquiétude, à l’image du Professeur Atias qui avait comparé la loi du 10 juillet 1965 à «un véritable maquis» ; on peut-être tenté de comparer la copropriété en général à un véritable marécage.
Comment tenter de comprendre le sujet «la copropriété sans le sol» ?

Tout d’abord, si l’on se penche sur l’aspect «copropriété» du sujet, il faut déterminer dans quelles hypothèses le statut issu de la loi du 10 juillet 1965 trouve à s’appliquer :
Première hypothèse, celle de l’article 1er, alinéa 1er qui dispose que «tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes».
A laquelle il convient d’ajouter la seconde hypothèse, à savoir les ensembles immobiliers que l’article 1er, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, soumet mécaniquement au régime de la copropriété, faute d’avoir été soumis à «une organisation différente». Ce sont les «ensembles immobiliers qui, outre des terrains, des aménagements et des services communs, comportent des parcelles, bâties ou non, faisant l’objet de droits de propriété privatifs».
Semblent donc exclus du champ de notre étude : les ensembles immobiliers du même article 1er, alinéa 2, pour lesquels aurait été adoptée une «convention contraire créant une organisation différente», convention qui, soustrait, donc ces ensembles au régime de la loi de 1965. Exclusion, puisque seules les hypothèses où le régime de la copropriété trouve à s’appliquer paraissent relever du sujet «la copropriété sans le sol».
Pour la même raison, j’exclurai également la scission de copropriété de l’article 28 de la loi de 1965, même si la disposition serait, en réalité, dans un autre contexte de nature à enrichir le débat.
Afin de dégager des éléments de réponse sur le sujet, trois pistes peuvent être proposées.
La première tente de répondre à la question : «qu’est-ce que le sol ?». Avant d’amorcer toute analyse sur le rôle du sol en copropriété, avant d’entrer dans la technicité de la question, il faut, en effet, sans doute se demander ce que représente le sol en droit, si cette représentation est différente, appliquée à la copropriété.
La deuxième piste que suggère assez naturellement le sujet, est celle du volume. En effet l’adjonction du volume en copropriété a vocation à faire disparaître le sol en tant que référence de l’assiette foncière de la copropriété.
La troisième piste s’inspire d’expériences étrangères. Différents systèmes juridiques ont en effet tenté de mettre en place des régimes de copropriété visant à trouver un équilibre entre la propriété exclusive et la propriété indivise de l’espace immobilier obéissant à cette organisation. Il est donc intéressant de voir comment ces expériences peuvent apporter à notre propre conception de la copropriété : elles ont, en effet, en commun avec nous une perception primaire du sol identique, mais une perception primaire que vient bouleverser la mise en copropriété.
Parallèlement à ces hypothèses pures de copropriété, notre droit importe actuellement des modèles, qui dissocient le foncier et le bâti, afin de créer des organisations collectives, sinon concurrentes de la copropriété, du moins alternatives. Cette piste nous conduit donc vers une perspective du sujet élargie, pour nous faire réfléchir sur les enjeux qui émergent pour les organisations collectives - dont la copropriété fait partie. Cela peut représenter une grille de lecture quand il s’agit de déterminer les nouvelles contraintes, ou au contraire les nouvelles libertés, qui ont vocation à irriguer le droit de la copropriété.