Erreur à éviter à propos d’un syndicat secondaire de copropriété

Afin de simplifier la gestion des grands ensembles, et de donner de l’autonomie à des groupes de copropriétaires, sans qu’il n’existe nécessairement de parties communes spéciales, la loi du 10 juillet 1965 permet de former des « syndicats secondaires » par « bâtiments » ou « entités homogènes susceptibles d’une gestion autonome ». Le cas échéant, ce syndicat, personne morale de droit privé, aura un objet spécifique qui ne se confond pas avec celui du syndicat « principal ».

L’article 27, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 précise que, par défaut, le syndicat secondaire a « pour objet d’assurer la gestion, l’entretien et l’amélioration interne de ce ou ces bâtiments ou entités homogènes ». Le même texte précise que « cet objet peut être étendu avec l’accord de l’assemblée générale de l’ensemble des copropriétaires statuant à la majorité prévue à l’article 24 ».

 

1^re erreur à éviter.- Avant de réunir l’assemblée du syndicat secondaire, d’appeler des fonds auprès des copropriétaires concernés, etc. il convient de vérifier son existence. Ce conseil peut paraître surprenant, mais la pratique permet de constater que des bâtiments sont assez souvent administrés comme des syndicats secondaires sans qu’aucune décision régulière n’ait été adoptée pour former cette entité juridique. Par exemple, la Cour de cassation a pu préciser que la décision de l’assemblée générale, plutôt que l’assemblée spéciale, était dénuée du pouvoir de prendre la décision d’instituer un syndicat secondaire… (Cass. 3e civ., 22 sept. 2004, n° 03-10.069) ! Le « bon syndic » s’attachera donc toujours à rechercher l’origine des pratiques antérieures plutôt qu’à les répéter sans les questionner, et à vérifier qu’en conséquence de la création du syndicat une spécialisation des charges a été décidée et publiée (Cass. 3^e civ., 5 avr. 2018, n° 17-15.611).

 

2^e erreur à éviter.- Ainsi que le précise l’article 27 de la loi, le syndicat secondaire a, par défaut, un objet limité. Il ne peut donc prendre de décision en dehors de celui-ci (Cass. 3^e civ., 28 janv. 1998, n° 95-21.950), ni agir en justice pour des intérêts qui ne lui seraient pas propres (Cass. 3^e civ., 8 oct. 2015, n° 14-16.686). De la sorte, sans extension conventionnelle de son objet, le syndicat secondaire ne pourra décider quoi que ce soit quant à la modification des façades extérieures du bâtiment, ne pouvant s’attacher qu’à l’entretien « interne » de celui-ci !

 

3^e erreur à éviter.- À l’inverse, une fois que le syndicat secondaire est formé, le syndicat principal ne doit plus interférer dans la gestion de celui-ci. Ainsi, ce n’est pas au syndicat principal de recouvrer les charges des syndicats secondaires, sauf éventuelle délégation conventionnelle (CA Paris, 24 juill. 2019, n° 17-16.339), et encore moins à l’assemblée générale de ce dernier de prendre des décisions relativement à son objet (CA Versailles, 2 juill. 2025, n° 22/07307).