Audit, carnet numérique, fonds de travaux... De nouvelles obligations, issues notamment des lois ALUR (loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové) et ENE (loi n°2010-788 du 12 juillet 2010 portant engagement national pour l’environnement - Grenelle II), devront être respectées d’ici le 1er janvier 2017 par les copropriétés. Petit tour d’horizon de ces nouvelles règles. ©DR
1.- Le diagnostic technique global (DTG)
Dès le 1er janvier 2017, toute copropriété de plus de 10 ans ou tout immeuble faisant l’objet d’une procédure pour insalubrité et pour lequel l’administration demande au syndic de le produire, sera dans l’obligation de réaliser un diagnostic technique global (DTG). Celui-ci remplace le diagnostic technique préalable à la mise en copropriété d’un immeuble. Il devra comporter obligatoirement : un état des lieux relatif aux obligations légales et réglementaires auxquelles le syndicat doit se tenir ; l’évaluation de l’état des parties communes ainsi que des équipements collectifs ; les possibilités d’amélioration ; un budget prévisionnel simplifié des travaux à planifier pour la conservation du bâtiment dans les 10 prochaines années ; un diagnostic de performance énergétique (DPE) ou un audit énergétique. Une fois réalisé, le DTG sera présenté aux copropriétaires qui voteront sur un plan pluriannuel de travaux. La décision d’engager un DTG ainsi que les modalités de sa réalisation doivent être prises à la majorité simple. Pour les immeubles ayant été construits depuis plus de 10 ans, le DTG devra être réalisé d’ici le 1er janvier 2017. Avant janvier 2017, seuls les immeubles construits depuis plus de 15 ans et qui font l’objet d’une mise en copropriété, doivent être précédés d’un diagnostic technique, qui doit porter sur l’état apparent de la solidité du clos et du couvert (murs et toiture), l’état des conduits et canalisations collectives, les équipements communs et de sécurité.
2.- Le fonds de travaux
Pour simplifier la réalisation de certains travaux obligatoires – comme la rénovation énergétique, la réfection des toitures –, et pour une simplification de la gestion patrimoniale à terme, la loi ALUR prévoit la création d’un fonds de travaux obligatoire à compter du 1er janvier 2017, à partir de la cinquième année d’existence des copropriétés.
Celui-ci permettra d’échelonner les charges liées à l’entretien et à l’amélioration réguliers des logements. Les dispositions relatives au financement de ce fonds de prévoyance peuvent varier selon la taille de la copropriété. Ainsi, les immeubles de moins de 10 lots (lots “annexes” compris) pourront déroger à cette obligation, sous réserve d’un vote unanime de l’assemblée générale. De plus, à moins qu’un diagnostic technique global ait été réalisé, et qu’il n’ait fait apparaître aucun besoin de travaux dans les dix prochaines années, le syndicat sera dispensé de l’obligation de constituer un fonds de travaux pendant la durée de validité du diagnostic. Le montant de la cotisation annuelle, en pourcentage du budget prévisionnel, sera décidé par l’assemblée générale votant à la majorité de l’article 25 (art. 25-1), et ne pourra être inférieur à 5 % du budget prévisionnel (article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965). Le fonds de travaux devra être déposé sur un compte bancaire rémunéré, ouvert par le syndic au nom du syndicat des copropriétaires en principe dans le même établissement que celui utilisé pour la trésorerie courante, mais distinct de celui-ci. Les intérêts produits seront acquis au syndicat, et ce compte ne pourra faire l’objet d’aucune convention de fusion ni de compensation. Le but de cette épargne collective ? Anticiper les gros travaux, éviter les impayés et l’absence de décision – si une partie des travaux est déjà financée, il est plus facile de voter ces travaux. Les sommes recueillies seront ensuite déposées sur un compte spécial «rémunéré».
Ce fonds étant attaché au lot, il ne sera pas remboursé au vendeur en cas de vente, sauf si le vendeur et l’acquéreur formalisent entre eux un accord permettant le remboursement.
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3.- Le carnet numérique de suivi et d’entretien
Véritable “carnet de santé” du bâtiment, ce document renseignera le copropriétaire sur les travaux entrepris dans la copropriété. Il donnera l’ensemble des informations ayant trait à l’utilisation, l’entretien et l’amélioration du logement et des parties communes d’une copropriété. Seuls les biens à usage total ou partiel d’habitation, soumis ou non au statut de la copropriété, sont concernés par ce nouveau document. Il sera obligatoire pour toute construction neuve dont le permis de construire sera déposé à compter du 1er janvier 2017, ainsi que pour tous les logements faisant l’objet d’une mutation à partir du 1er janvier 2025. Ce carnet devra comprendre le dossier de diagnostic technique (DDT) en cas de vente et de location, lequel vise à informer le futur propriétaire ou locataire sur certains aspects du logement. Lorsque ce logement est soumis au statut de la copropriété, le carnet devra être remis avec des documents, dont le DTG (cf. 1er §).
Il est à noter que les bailleurs sociaux tels que les sociétés d’économie mixtes, les organismes d’habitation à loyer modéré et les organismes bénéficiant de l’agrément relatif à la maîtrise d’ouvrage ne sont pas systématiquement soumis à cette nouvelle législation.
4.- L’immatriculation et les mesures d’identification
La loi ALUR complète le Code de la construction et de l’habitation et impose désormais l’immatriculation des copropriétés. Cela sera obligatoire au 1er janvier 2017 pour les copropriétés de plus de 200 lots, au 1er janvier 2018 pour celles de plus de 50 lots et au 1er janvier 2019 pour les plus petites. Un registre d’immatriculation des copropriétés, établissement public de l’Etat, sera donc créé. Le but ? Lutter contre l’habitat indigne et les copropriétés dégradées. De plus, un copropriétaire pourra désormais mettre en demeure le syndic de procéder à l’immatriculation ou à la mise à jour des informations si celui-ci tarde à le faire. Sans action de sa part un mois après la mise en demeure, le syndic risquera une astreinte de 20 € par lot et par semaine de retard, une somme non imputable aux copropriétaires (sauf si le syndic est bénévole). Et le défaut d’immatriculation prive le syndicat du bénéfice éventuel de subvention publique. Par ailleurs le syndic devra réaliser une «carte d’identité des copropriétés», à savoir une fiche synthétique pour chaque copropriété qu’il gère, précisant les données financières et techniques essentielles : nom, adresse et date de création du syndicat, nombre de lots constituant la copropriété, informations financières à l’issue de chaque exercice comptable, carnet d’entretien de l’immeuble. Cette fiche devra être annexée à toute promesse ou compromis de vente portant sur un lot de copropriété. Les annonces immobilières devront également désormais préciser si l’appartement mis en vente appartient à une copropriété, le montant annuel des charges, le nombre de lots, et si le syndicat des copropriétaires fait l’objet de procédures liées aux copropriétés en difficulté.
Repères
• 44 % des copropriétaires envisageraient d’effectuer des travaux de rénovation dans un avenir proche et 64 % aimeraient être plus informés. Source : Qualitel (association indépendante chargée de promouvoir la qualité de l’habitat).
• 93 % des copropriétaires déclarent faire attention à leur consommation d'énergie.
Audits et diagnostics : Quid de la loi Grenelle ?
La loi Grenelle II du 12 juillet 2010 portant engagement national pour l’environnement (ENE) impose à certaines copropriétés de faire procéder à un diagnostic de performance énergétique (DPE) collectif ou à un audit énergétique avant le 1er janvier 2017. Si le diagnostic et l’audit servent tous deux à définir la performance énergétique d’un bâtiment, le DPE reste un examen plus simplifié que l’audit énergétique.
• Les audits énergétiques
Ils sont obligatoires pour les bâtiments de plus de 50 lots à usage principal d’habitation d’un immeuble ou groupe d’immeubles en copropriété dont la date de dépôt du permis de construire est antérieure au 1er juin 2001 et comprenant une installation collective de chauffage ou de climatisation. Les lots comptabilisés sont “principaux” ou “annexes” – les parkings, et les caves – et la surface des lots à usage d’habitation doit représenter plus de la moitié de la surface hors œuvre nette totale. L’audit énergétique a pour but d’informer les copropriétaires sur la qualité énergétique de leur bien immobilier et de leur apporter des solutions performantes et pertinentes d’amélioration. Il doit être réalisé par un professionnel compétent en thermique du bâtiment, accompagné du syndic et éventuellement d’un membre du conseil syndical.
Fourchettes de coût d'audit
Source : www.ale-lyon.org/renocopro/pdf/4%20Preparer_audit.pdf (observations des conseillers EIE sur Paris, mai 2011)
• Le DPE collectif
Les autres copropriétés (construites après 2001) dotées d’une installation collective de chauffage ou de refroidissement devront faire réaliser un DPE collectif, qui doit porter sur l’ensemble du bâtiment (parties communes et privatives), dans un délai de cinq ans, à partir du 1er janvier 2012. Donc, avant le 1er janvier 2017.
Le DPE a une durée de validité de dix ans ; les copropriétés ayant déjà fait réaliser un DPE en cours de validité n’auront pas à en effectuer un nouveau. Un DPE coûte entre 1 000 et 4 000 euros pour toute la copropriété.
• Une procédure commune
Que ce soit pour un audit ou un DPE collectif, la procédure pour faire réaliser le bilan énergétique de l’immeuble est la même. La décision doit être votée à la majorité des voix exprimées par les copropriétaires présents et représentés. Ces DPE et audits doivent être établis par un professionnel compétent, indépendant, impartial et assuré pour sa responsabilité professionnelle. Dans le cadre d’un audit énergétique, le professionnel sera choisi après une mise en concurrence de plusieurs professionnels. Les copropriétaires devront être informés des résultats du bilan énergétique. Pour cela, le syndic de copropriété doit inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale qui suit la réalisation du DPE ou de l’audit, la question de sa présentation aux copropriétaires. Le DPE ou l’audit doit être annexé à la convocation de l’assemblée générale, afin que les copropriétaires puissent juger de la qualité de leur bâtiment et de la pertinence des travaux proposés. Si les copropriétaires décident de voter la réalisation de travaux d’économie d’énergie, le syndic devra mettre en concurrence plusieurs entreprises.
L’ADEME précise que «si l’assemblée générale ne vote pas la réalisation de l’audit, la question sera remise à l’ordre du jour de l’assemblée suivante. La réglementation ne précise pas les sanctions encourues. Cependant, la dégradation de l’état de la copropriété ou la hausse excessive des charges en l’absence de travaux de rénovation énergétique pourrait affecter la valeur des logements. Ceci pourrait entraîner des recours en justice par des propriétaires s’estimant lésés du fait du non-respect de la réglementation».
Conseils :
• réaliser l’audit ou le DPE collectif en saison de chauffage.
• consulter en amont un PRIS (Point Rénovation Info Service) afin de recueillir des informations précises sur le déroulement, les techniques et le coût financier du diagnostic.
S’informer sur l’audit énergétique et le DPE collectif
• L’OPQIBI (Organisme de Qualification de l’Ingénierie) propose sur son site internet une liste de structures qualifiées, par département. www.opqibi.com
• L’ADEME (Agence de l’Environnement et de la Maîtrise de l’Energie) donne les clés pour se faire accompagner pour réaliser un DPE collectif ou un audit énergétique. www.renovation-info-service.gouv.fr
• Coach Copro, plateforme qui recense toutes les bonnes astuces pour simplifier la rénovation énergétique. www.coachcopro.com
• “Rénovation énergétique : diagnostics et audits en première ligne”, Informations Rapides de la Copropriété n° 607, dossier p. 25 et s.
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