La clause d’occupation bourgeoise en copropriété

Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble (art. 8, L. 10 juill. 1965). Ainsi, est valable la clause d’habitation bourgeoise qui restreint l’affectation des parties privatives. Elle revêt plusieurs variantes, plus au moins strictes.

Lorsque le règlement de copropriété stipule, par exemple, que «les lots ne pourront être occupés que bourgeoisement et professionnellement», la clause est dite simple, ordinaire ou relative. Dans cette hypothèse, les appartements sont réservés à l’habitation, mais il est admis que les copropriétaires y exercent une activité professionnelle libérale, ce qui proscrit toute activité commerciale, industrielle ou artisanale. Il arrive que le règlement de copropriété énumère les professions admises : «l’exercice d’une profession libérale, autre que celle de chanteur, de professeur de musique, de danse ou de chant est autorisée». En tout état de cause, des difficultés peuvent se présenter sur la notion de profession libérale. Par exemple, une activité de bureaux administratifs ouverts au public et comportant un personnel important est incompatible avec la clause qui ne tolère que les professions libérales (Cass, 3^e civ., 3 mai 1990, n° 88-14.620). Par ailleurs, le règlement de copropriété peut autoriser l’exercice des professions libérale à la condition que le professionnel habite l’appartement. Autre cas fréquemment rencontré, la clause qui autorise l’usage commercial au rez-de-chaussée, à l’exclusion des étages : «L’immeuble est destiné à l’habitation, sauf les lots du rez-de-chaussée qui seront utilisés à usage commercial. Les professions libérales pourront être exercées dans l’immeuble».

À l’inverse, la clause d’habitation bourgeoise exclusive ou absolue est plus stricte. Elle prohibe tout autre mode d’occupation, l’immeuble étant uniquement à usage d’habitation. Les activités commerciales ou professionnelles sont donc interdites (CA Paris, 11 oct. 2017, n° 15/17763 pour une activité d’ambassade).

En l’absence de clause d’habitation bourgeoise, les copropriétaires sont libres et l’immeuble pourra être destiné à l’habitation, à l’exercice de professions libérales ou d’activités commerciales, sous réserve bien attendu de respecter les autorisations administratives et d’urbanisme nécessaires et de ne pas causer de troubles de voisinage.

La domiciliation des entreprises dans un appartement est autorisée, même en présence d’une clause d’habitation bourgeoise, qu’elle soit simple ou exclusive. La loi n° 2003-721 du 1er août 2003 pour l’initiative économique a élargi les possibilités de déclaration du lieu du siège social de l’entreprise dans un local d’habitation, selon que la demande émane d’une personne physique ou d’une personne morale. La domiciliation permet uniquement d’utiliser l’adresse à des fins administratives, sans recevoir de clientèle ni stocker de marchandises.

Enfin, d’après la Haute juridiction l’activité de location meublée de courte durée non accompagnée de services para-hôteliers significatifs n’est pas une activité commerciale (Cass. 3^e civ., 25 janv. 2024, n° 22-21.455). Dès lors, une clause d’habitation bourgeoise ne suffit pas à interdire cette activité.