Copropriété : Famille, proches et conseil syndical

par David Rodrigues, Juriste à l’association Consommation, Logement et Cadre de Vie (CLCV)
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©yavyavLe conseil syndical : derrière cette instance, il y a des femmes, des hommes, qui interviennent pour que la copropriété fonctionne au mieux. Mais si l’on peut clairement identifier ces personnes et en déduire leurs droits et obligations (interdiction pour le syndic d’être membre du conseil syndical, par exemple), qu’en est-il pour leurs proches ?

Dans quelles mesures les membres de la famille d’un copropriétaire ou d’un syndic peuvent-ils participer au conseil syndical ? Le législateur a ici cherché un équilibre entre la nécessité de faciliter la gestion des copropriétés et la limitation des risques de conflits d’intérêts.

Article paru dans les Informations Rapides de la Copropriété numéro 690 de juillet / août 2023

Les proches des copropriétaires

Les membres du conseil syndical sont désignés par l’assemblée générale à la majorité de l’article 25 parmi les copropriétaires, leurs ascendants ou descendants, les associés lorsque plusieurs lots sont attribués à des personnes qui ont constitué une société propriétaire de ces lots, les accédants ou les acquéreurs à terme, leurs conjoints, les partenaires liés à eux par un PACS, leurs représentants légaux, ou leurs usufruitiers (art. 21, al. 9, L. 1965).

Le législateur a ainsi déterminé une liste assez large de personnes susceptibles d’être membres du conseil syndical afin de prendre en compte le plus de situations possibles, tel le démembrement du droit de propriété (le cas des usufruitiers). On notera, toutefois, que certaines personnes peuvent être désignées au conseil syndical alors même qu’elles ne sont pas copropriétaires ou, du moins sans que cette condition ne soit imposée.

À titre d’exemple, en cas d’acquisition d’un bien en propre par l’un des époux, le conjoint peut tout à fait être désigné par l’assemblée générale en tant que conseiller syndical. Et il en va de même pour le partenaire lié par un PACS. Si l’on peut estimer que le statut de conjoint ou de partenaire suppose une communauté de vie et donc le fait que le couple réside sur place, cela n’est pas le cas pour les ascendants et descendants des copropriétaires qui, généralement, sont totalement étrangers à la copropriété. Le petit fils d’un copropriétaire qui résiderait dans une autre commune peut donc être membre du conseil syndical de l’immeuble où vivent ses grands-parents. Une situation paradoxale de prime abord mais qui s’explique par la volonté du législateur de prendre en compte le plus de situations possibles, notamment le cas où les copropriétaires seraient allophones. Les enfants, scolarisés, sont ainsi plus à même d’échanger avec le syndic et de faire ensuite l’interface avec leurs parents (Voir également Conditions d’éligibilité des membres du conseil syndical, D. Rodrigues et P.-E. Lagraulet, IRC déc. 2020). Deux remarques toutefois.

La première concerne l’absence du concubin. Celui du copropriétaire n’est pas visé par les textes de sorte qu’il ne peut être membre du conseil syndical, quand bien même le couple justifierait d’une longue communauté de vie.

La seconde vise une exigence jurisprudentielle. En effet, il a été jugé que le conjoint du copropriétaire devait détenir un mandat exprès de ce dernier pour se présenter au conseil syndical (CA Rouen, 30 mars 2005, Loyers et copr. 2005, no 208, obs. Vigneron). Une décision surprenante dans la mesure où aucun texte n’impose un tel formalisme. Par analogie, la même exigence devrait se porter pour les partenaires liés par un PACS. Mais qu’en est-il pour les ascendants et descendants ? Sur le principe, il n’existe pas de raisons de traiter différemment le conjoint et les familiers du copropriétaire, de sorte que, par sécurité, il peut être préférable de prévoir un mandat exprès en ce sens.

Les proches du syndic

Ne peuvent être membres du conseil syndical le syndic, ses préposés, leurs conjoints, leurs partenaires liés à eux par un PACS, leurs concubins, leurs ascendants ou descendants, leurs parents en ligne collatérale jusqu’au deuxième degré (les frères et sœurs), même s’ils sont copropriétaires, associés ou acquéreurs à terme, sauf dans le cadre de copropriétés gérées par un syndic non professionnel (art. 21, al. 10, L. 1965).

On notera la présence du concubin alors même que celui du copropriétaire n’est pas prévu et ne peut être désigné à cet effet. De même, les collatéraux du syndic, jusqu’au deuxième degré inclus, ne peuvent être conseillers syndicaux, disposition qui n’existe pas pour les copropriétaires. On devine aisément l’objectif du législateur qui était de délimiter au maximum les risques de conflits d’intérêts et en écartant un proche du syndic. Mais force est de constater qu’il peut être difficile d’avoir connaissance du lien familial existant. Comment savoir en effet que réside dans l’immeuble la sœur du concubin du syndic ?

Par ailleurs, un cas présente quelques difficultés. Lorsqu’une personne morale est nommée en qualité de membre du conseil syndical, elle peut s’y faire représenter, soit par son représentant légal ou statutaire, soit par un fondé de pouvoir spécialement habilité à cet effet (art. 21, al. 9, L. 1965). Or, les textes ne contiennent aucune précision quant à l’identité de ce mandataire. S’il peut s’agir du représentant légal de ladite personne morale (président…), cela peut également être un tiers. Mais peut-on choisir le syndic à cet effet ? Il a ainsi été jugé qu’un membre du conseil d’administration de la société syndic de l’immeuble pouvait être désigné comme représentant d’un syndicat secondaire au conseil syndical du syndicat principal (Cass. 3e civ., 14 janv. 1998, Loyers et copr. 1998, no 81). Dans cette hypothèse, le syndic n’est pas membre du conseil syndical mais y représente une personne morale qui y a été désignée. Une situation qui va à l’encontre de l’esprit du texte qui est de limiter au maximum l’influence directe ou indirecte du syndic dans le fonctionnement du conseil syndical. Un oubli du législateur qu’il conviendrait de réparer au plus vite.

©yavyav