C’est une affaire qui aura fait grand bruit et qui vient de connaitre son dénouement après plus de six ans de procédure. La Cour de cassation a rendu une décision importante qui règle la question de l’accompagnement d’un syndicat coopératif par un prestataire extérieur qui fournit une assistance sur des sujets techniques : administratif, comptable et juridique.
L’Association nationale des gestionnaires de copropriété (ANGC), la FNAIM du grand Paris, la société Emeria Europe (anciennement Foncia groupe), et le Syndicat national des professionnels de l’immobilier (SNPI) ont assigné la société Matera pour exercice illégal de la profession de syndic et publicité trompeuse.
Que reproche-t-on à Matera ?
Matera est une société qui fournit des prestations aux syndicats coopératifs. Dans ce cadre, la constitution d’un conseil syndical est obligatoire et le syndic, élu parmi ses membres, assure de plein droit les fonctions de président. Il n’est donc pas fait appel à un syndic professionnel. La société propose notamment différents outils d’aide à la gestion.
En mars 2020, elle a lancé une campagne publicitaire. On pouvait notamment y lire des slogans comme «Merci syndic pour l’ascenseur en panne, j’ai des cuisses en béton» ou «Merci syndic pour les fuites d’eau, c’est tous les jours piscine».
Il est reproché à Matera d’avoir lancé une campagne publicitaire dénigrante et d’exercer illégalement la profession de syndic alors que la loi Hoguet impose d’être titulaire de la carte professionnelle «Syndic de copropriété».
Un long feuilleton judiciaire
L’arrêt rendu par la Haute juridiction est l’aboutissement d’une procédure qui a débuté en 2020. Dans un jugement rendu le 24 janvier 2022, le tribunal de commerce de Paris a reconnu Matera coupable de dénigrement et de pratiques commerciales trompeuses, mais non d’exercice illégal de la profession de syndic ni de publicité comparative illicite (tribunal de commerce de Paris, 24 janvier 2022, n° J2022000002).
La cour d’appel invalide partiellement le jugement du tribunal de commerce. Elle confirme les actes de dénigrement mais infirme l’accusation de pratiques commerciales trompeuses. D’après la cour, Matera ne s’est pas rendue coupable d’exercice illégal de la profession de syndic (cour d’appel de Paris, 20 mars 2024, n° 22/03594).
Enfin, la Cour de cassation valide l’absence de pratiques commerciales déloyales et trompeuses. D’après elle, la communication de Matera était effectivement «de nature à créer une ambiguïté», mais «le doute induit par la campagne publicitaire était insusceptible d’altérer de manière substantielle le comportement économique du consommateur». En effet, il est «nécessaire que la copropriété opte pour le mode du syndicat coopératif, ceci supposant la réunion d’une assemblée générale votant sur un ordre du jour préalablement établi et autorisant à la fois le changement de mode de gestion et la conclusion d’un contrat avec cette société».
Par ailleurs, elle confirme que «la prestation de la société Matera se bornait à l’assistance et l’accompagnement des syndicats des copropriétaires ayant opté pour le mode de gestion du syndicat coopératif». La Haute juridiction rejette les demandes formées par l’ANGC, la FNAIM du grand Paris, la société Emeria Europe et le SNPI (Cass., 3e civ., 17 sept 2026, n° 24-15.665, publié au Bulletin).
Exercice illégal de la profession de syndic ?
Cette décision, très attendue des professionnels, répond à la question suivante : les prestations d’assistance et d’accompagnement d’un syndicat coopératif sont-elles soumises à la loi Hoguet ? Autrement dit, est-il nécessaire pour Matera de détenir la carte professionnelle «Syndic de copropriété» ?
La Cour de cassation rappelle que le syndic peut, pour l’exécution de sa mission, prendre conseil auprès de toute personne de son choix et confier l’exécution de certaines tâches à d’autres prestataires extérieurs. Ainsi, la société Matera est autorisée à proposer, par ses prestations, un appui aux fonctions de syndic d’un syndicat coopératif.
De ce fait, Matera se borne à l’assistance et l’accompagnement des syndicats des copropriétaires ayant opté pour le mode de gestion du syndicat coopératif. La réponse est donc claire, Matera n’exerce pas illicitement les fonctions de syndic.
À noter que depuis Matera a obtenu la carte professionnelle.
