Jusque dans les années 70, on ne se serait pas vraiment posé la question.
Il y avait certes de grands cabinets - ou régies en région lyonnaise - mais qui appartenaient à leurs fondateurs, ou leurs héritiers. A partir de la fin des années 80, des puissances industrielles ou financières ont commencé à investir dans des structures d’administration de biens, relayées plus récemment par des fonds d’investissement. Aujourd’hui, 30 % du marché de la gestion de copropriétés est aux mains de groupes issus des ensembles qu’elles ont agrégés, ou de nouveaux émergents. La profession est aujourd’hui clairement éclatée en trois segments dont le modèle économique est radicalement différent : quelques milliers de professionnels dont l’activité de syndic n’est qu’un complément à la transaction immobilière avec un peu d’administration de biens, et qui ont tendance à raisonner en coût marginal, un petit millier de syndics «indépendants» qui en vivent, et une poignée de groupes qui développent une stratégie de conglomérat, avec des dizaines de filiales de prestations aux syndicats de copropriétaires, et dont l’activité de syndic apparaît moins comme une fin en soi, que comme une plateforme permettant la distribution captive de ces prestations.
Ainsi, d’une activité qui avait dans les années 50-60 les caractéristiques d’une profession libérale, on a vu apparaître dans cette tranche de la profession une logique industrielle, bénéficiant d’économies d’échelle, et diversifiant les centres de profit, la gestion de copropriété étant mise au service de la stratégie d’ensemble du groupe, et les gestionnaires se voyant, plus ou moins explicitement transformés en vendeurs de ses diverses prestations. Avec un management devenu purement financier, très loin de la profession, et indifférent à l’accroc fait à la déontologie par la situation de conflit d’intérêt à grande échelle créé par cette politique.
Cette évolution pose un dilemme existentiel aux indépendants de la tranche intermédiaire, qui refusent - mais jusqu’à quand - de se vendre aux groupes, et qui subissent une concurrence mortifère sur les honoraires des deux autres tranches : suivre la même approche - mais en ont-ils les moyens ? - ou «pricer» leur indépendance et le respect de la déontologie. Les associations de syndics ou de gestionnaires créées ces dernières années en sont conscientes, mais les clients en seront-ils convaincus ?
