QUESTION :
Nous sommes trois frères propriétaires en indivision d’un appartement hérité de nos parents. Situé en bord de mer, nous l’utilisons pour nos vacances. Lors de la dernière assemblée générale, à laquelle nous n’avons pas assisté, les copropriétaires ont pris la décision de modifier le règlement de copropriété pour interdire les locations saisonnières dans l’immeuble. Selon le procès-verbal, que nous venons de recevoir, la décision a été prise «à l’unanimité des copropriétaires présents et représentés». Cette décision me paraît tout à fait irrégulière. Est-il possible de la contester ? Dans l’affirmative, est-ce que je peux agir seul ?
Article paru dans les Informations Rapides de la Copropriété numéro 683 de novembre 2022
RÉPONSE :
Sur la question de savoir si la décision de l’assemblée a été régulièrement votée, il convient de se reporter à l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 qui prévoit que «l’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété». Si le règlement de copropriété de l’immeuble ne comporte aucune restriction relative aux droits des copropriétaires de louer leurs lots, l’assemblée générale ne peut restreindre ce droit que par un vote à l’unanimité de tous les copropriétaires composant le syndicat et non pas seulement à «l’unanimité des copropriétaires présents ou représentés» à l’assemblée générale alors que vous n’y avez pas assisté. La décision a donc été prise par erreur à la majorité alors qu’elle relevait de l’unanimité et elle peut être annulée dans les conditions prévues à l’article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 qui prévoit que «les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes». Il en résulte que seuls les copropriétaires sont en droit de contester les décisions de l’assemblée générale. Pour cela, il est nécessaire qu’ils se soient opposés à la décision contestée ou qu’ils soient «défaillants», c’est-à-dire absents et non représentés lors de l’assemblée générale ayant pris la décision, ce qui est votre cas puisque vous précisez ne pas avoir assisté à l’assemblée. Enfin, ils ont un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal pour contester judiciairement la décision. Dans le cas d’une indivision du droit de propriété sur un lot, il est de jurisprudence constante que la demande d’annulation d’une résolution de l’assemblée générale formée par un seul des indivisaires est irrecevable (Voir Cass. 3e civ., 10 fév. 2015, n° 13-26.490) à moins que celui-ci ait reçu mandant de représenter l’indivision (Voir Cass. 3e civ., 11 mars 1998, n° 03-20.065).Vos frères devront donc se joindre à vous pour diligenter une telle procédure ou vous donner mandat pour agir au nom et pour le compte de l’indivision.
