«Je t’aime, moi non plus». Voilà comment les relations conseil syndical-syndic pourraient être résumées. Deux organes qui doivent travailler de concert pour la bonne gestion de la copropriété mais qui, parfois (souvent ?), peinent à s’entendre ou tout simplement à s’écouter. Des situations où la personnalité des acteurs de cette tragi-comédie apparaît dans bien des cas comme à l’origine de situations de blocage.
Les textes sont clairs : le conseil syndical assite le syndic et contrôle sa gestion. Il donne également son avis au syndic sur toutes questions concernant la copropriété pour lesquelles il est consulté ou dont il se saisit lui-même. La fonction même des conseillers syndicaux apparaît donc comme relevant uniquement de l’assistanat et de l’avis, un avis «simple» et non «conforme».
Pourtant, dans la pratique, cela est loin d’être aussi aisé et une confusion des rôles n’est pas rare.
De la concertation supposée à la concertation imposée
Qui n’a pas entendu un copropriétaire se plaindre de son syndic, le traitant de “petit dictateur” ou de tout autre qualificatif peu enviable, au motif qu’il fait fi de tous les avis transmis ? Mais les gestionnaires ne sont pas en reste non plus et le tableau qu’ils dressent de certains conseillers syndicaux n’est guère plus flatteur, d’aucuns se plaignant du sentiment d’omnipotence que peuvent ressentir certains présidents du fait de leurs fonctions et de l’autoritarisme dont ils font preuve. Un réel malaise, avec au final, un manque de communication qui ne peut qu’être préjudiciable à la bonne gestion de la copropriété.
Le conseil syndical et le syndic se doivent d’être en relations constantes dans le cadre de leurs missions respectives. Cela constitue certes une évidence mais, pourtant, le législateur a cru bon de devoir intervenir pour l’imposer.
Ainsi, le syndic est-il tenu d’élaborer le budget prévisionnel en concertation avec le conseil syndical (art. 18, loi du 10 juillet 1965). Une note pleine d’attention mais qui pourrait se révéler inefficace si le syndic passe outre cette obligation et met les copropriétaires devant le fait accompli. De même, l’ordre du jour de l’assemblée générale doit-il être établi conjointement avec le conseil syndical (art. 26, décret du 17 mars 1967). Et ici encore, il n’est prévu aucune conséquence en cas d’irrespect de cette disposition. Si l’on ne peut inciter le législateur à prévoir systématiquement des sanctions, il ne faut pas perdre de vue que, pour beaucoup, cette absence rend toute relative la notion même d’obligation. Autrement dit : «pas de sanction, pas d’obligation». Une conception à mettre en parallèle avec la nouvelle disposition issue de la loi ELAN prévoyant une sanction financière pour le syndic qui tarderait à transmettre un document demandé par le conseil syndical (art.21, al.7, loi du 10 juillet 1965)…
De même, le conseil syndical doit-il être consulté préalablement pour chaque marché et contrat dépassant un seuil voté en assemblée générale (art. 21, loi du 10 juillet 1965) ou en cas de travaux urgents (art. 37, décret du 17 mars 1967).
Le législateur est donc intervenu pour imposer un minimum de concertation entre les parties. Curieusement, on notera que les textes ne prévoient pas une réunion obligatoire avec le conseil syndical au titre du forfait de base, même s’il est vrai que les échanges électroniques peuvent dans bien des cas pallier cette situation. Toutefois, cela demeure plus problématique en cas de contrôle des comptes où une visite sur place constitue quasiment une étape quasi-obligée.
