[N° 611] - Bien nettoyer les parties communes

par Paul TURENNE
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L’entretien des parties communes s’avère primordial en copropriété, tant du point de vue du confort et du standing que de la sécurité. Règles à respecter pour bénéficier d’un service de qualité.

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Généralement effectué par une société spécialisée, le nettoyage des parties communes peut parfois être réalisé par les copropriétaires eux-mêmes dans les plus petites copropriétés.

Lorsqu’un tiers est chargé du ménage, c’est le syndic qui est l’interlocuteur et paie la société de nettoyage choisie par les copropriétaires en assemblée générale. A charge ensuite pour ce dernier de répercuter ce coût sur les charges de copropriété.

Signature d’un contrat d’entretien
Conclu entre un prestataire de service de nettoyage et la copropriété, le contrat d’entretien d’un immeuble vise à encadrer les missions du professionnel au sein des parties communes. Pour rappel, ces dernières sont définies par l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, comme les parties des bâtiments ou des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux.
« Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes : le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d’accès ; le gros œuvre des bâtiments, les éléments d’équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs ; les coffres, gaines et têtes de cheminées ; les locaux des services communs ; les passages et corridors. »
Rédiger un cahier des charges permettra de définir clairement les besoins de la copropriété et d’obtenir des devis adaptés. Il faudra ensuite comparer les tarifs mais aussi les prestations proposées par les sociétés de nettoyage, avant toute signature d’un contrat d’entretien.
Ce contrat devra clairement définir les parties communes concernées :
« Le contrat d’entretien a pour objet le nettoyage des parties communes à tous les copropriétaires de l’immeuble.
En vertu de l’article 3 de la loi en date du 10 juillet 1965, les parties communes s’entendent comme celles “affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux”.
Les parties affectées à l’usage privé et exclusif d’un copropriétaire ne peuvent être considérées comme des parties communes. Elles sont donc exclues du champ d’application du présent contrat. »


Outre sa durée d’exécution, le contrat d’entretien devra également mentionner plusieurs clauses telles que :

• le prix et les modalités de paiement
« L’entretien de l’immeuble est facturé à [montant en euros] € par [an / mois].
« Le paiement s’effectuera par virement bancaire sur le compte [coordonnées bancaires]. » ou « Le paiement s’effectuera par chèque à l’ordre de [ordre]. »


• le planning d’intervention
L’intervention du prestataire consiste en :
- un nettoyage quotidien [de l’ascenseur / des ascenseurs] par [aspiration et lavage au sol / nettoyage de la cabine / nettoyage des portes d’ascenseurs / nettoyage des rails de portes / aspiration des tapis-brosses / enlèvement des taches et traces de doigts sur les miroirs, etc.] ;
- un nettoyage quotidien du hall d’entrée par [essuyage des digicodes / essuyage des boîtes aux lettres / nettoyage des miroirs / nettoyage des portes d’accès / lavage du sol / essuyage et désinfection des poignées de porte et des interrupteurs, etc.] ;
- un nettoyage hebdomadaire des paliers par [aspiration des sols / nettoyage des portes de service / dépoussiérage des plinthes / enlèvement des tâches sur la moquette / nettoyage des interrupteurs, etc.] ;
- un nettoyage hebdomadaire des escaliers par [dépoussiérage de la main courante et des plinthes / lavage humide du sol / application d’une cire protectrice, antidérapante, etc.] ;
- une maintenance quotidienne de l’éclairage grâce au remplacement des ampoules ;
- un traitement quotidien des ordures ménagères par [la sortie des conteneurs sur la voie publique / le remaniement des conteneurs, etc.] ;
- un lavage et un nettoyage [quotidien / hebdomadaire / mensuel] du [local à vélo / local de chaufferie / local à poubelle / parking / caves] ;
- un balayage quotidien [de la cour, etc.].
« Les prestations suivantes sont exclues du présent contrat : [indiquer les prestations exclues du contrat]. »

• les modalités de résiliation
« En l’absence d’exécution d’une des obligations contractuelles par le Prestataire ou le Client, il sera procédé à une mise en demeure de la partie défaillante par courrier recommandé avec accusé de réception.
Le contrat sera résilié [nombre de jours] après échec de la mise en demeure.
Le solde des sommes dues sera établi au prorata de la prestation exécutée. »


• les mesures prises pour prévenir les risques vis-à-vis des employés et des résidents
« Les produits utilisés pour l’entretien sont : [indiquer les produits].
Le prestataire fait son affaire de la sécurité liée à l’utilisation de produits dangereux. Il s’engage à respecter les règles de prévention et de sécurité en fonction des produits qu’il utilise.
Le Prestataire se munira [de gants / d’un masque, etc.]. »

Photo©Lion Services


Que faire en cas de nettoyage jugé insuffisant ?

Lorsque le ménage laisse à désirer dans la copropriété ou que les prestations ne sont pas réalisées aux fréquences convenues lors de la signature du contrat d’entretien, les copropriétaires doivent se tourner vers le syndic. C’est en effet à ce dernier qu’incombe la responsabilité de rappeler l’entreprise de nettoyage à ses obligations.
Pour plus d’efficacité, il est préférable d’envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception. Il faudra y joindre une copie des éventuels courriers déjà envoyés et tous les éléments prouvant les dysfonctionnements : photos, témoignages signés de résidents, etc. Attention à bien conserver une copie de ces éléments, de la lettre envoyée et de l’accusé de réception, au cas où la situation ne s’arrangerait pas.

A noter :
Tous les coûts des contrats d’entretien des parties communes – nettoyage, entretien des espaces verts, désinfection des poubelles, etc. – sont récupérables dans les charges des locataires, toutes taxes comprises. Ces derniers ont cependant intérêt à s’assurer que le service rendu est bien conforme aux prescriptions du contrat, qu’il s’agisse de la fréquence, de la nature, ou des modalités de ces interventions.


Exemples de travaux
 

• entretien des sols : aspiration, lavage, dépoussiérage des plinthes ;
• nettoyage des couloirs, des halls, des cages d’escaliers et des ascenseurs ;
• nettoyage des surfaces vitrées et des miroirs ;
• nettoyage des boîtes aux lettres, rampes, boutons d’ascenseur et interrupteurs ;
• entretien des locaux communs, comme le local à poubelles ou le local à vélos et poussettes ;
• gestion des bacs à déchets dans le cadre du service de répurgation (entrée et sortie des poubelles) ;
• lavage manuel ou par système haute pression des conteneurs et désinfection ;
• gestion des encombrants ;
• entretien du mobilier ;
• entretien des parties communes des sous-sols (caves, parkings) par balayage ou soufflage ;
• application de cire sur les parties boisées ;
• petits travaux de réparation et de maintenance : changement d’ampoules, retouche de peinture… ;
• enlèvement de graffitis ;
• gros nettoyage à l’eau d’une cour intérieure avec appareil haute pression ;
• entretien des espaces verts, tonte du gazon, taille des arbustes d’ornement et des haies, balayage des feuilles mortes ;
• entretien des voiries et des caniveaux par balayage ou soufflage ;
• déneigement, fourniture et épandage de sel déverglaçant.