Copropriété : Le budget prévisionnel

par Alain Laux, Directeur d'une union de services
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CE MOIS-CI DANS LA CHRONIQUE : LES BONS COMPTES D'ALAIN

La comptabilité du syndicat des copropriétaires est réglementée et normalisée et le budget prévisionnel constitue l’une des pièces maitresses de la gestion. Ainsi, le principe consiste à faire adopter en amont par l’assemblée un budget prévisionnel servant de «support juridique» nécessaire au calcul des provisions adressées aux copropriétaires dans l’attente d’une régularisation définitive des charges à la fin de l’exercice. 

 

Article paru dans les Informations Rapides de la Copropriété numéro 694 de décembre 2023

Ce budget couvre une périodicité comptable de douze mois, sauf exception encadrée par les textes, et doit être préparé en concertation avec le conseil syndical (art. 18, L. 1965). Il va donc de l’intérêt du syndic d’y associer étroitement ce conseil syndical afin que le budget soit approuvé en assemblée sans trop de difficulté car tout le fonctionnement financier repose sur lui pour la gestion des charges courantes.

Techniquement, pour l’élaborer, il convient de lister l’ensemble des postes de charges ordinaires de la copropriété et y associer une répartition dédiée. Dans l’immense majorité des cas, les répartitions reposent sur l’état descriptif de division, lui-même annexé, logiquement, au règlement de copropriété. En cas d’inexistence, de doute ou de contradiction dans les titres, il faut se référer aux diverses jurisprudences adoptées sur le fondement de l’article 10 de la loi qui institue un double critère : les charges entrainées par les services collectifs et équipements communs devant être réparties en fonction de l’utilité qu’ils présentent à l’égard de chaque lot (la VMC, le portail automatique, l’antenne, l’ascenseur…), les charges relatives à la conservation et à l’administration des parties communes devant être réparties au prorata des tantièmes de copropriété (assurance de l’immeuble, électricité et nettoyage des parties communes, honoraires du syndic,…).

Sauf décision contraire votée par l’assemblée, «les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget [et chaque] provision est exigible le premier jour de chaque trimestre». Cet article 14-1 de la loi fixe la règle des versements auxquels «les copropriétaires sont tenus de participer» en termes à échoir et l’assemblée ne peut y déroger. Cependant, elle peut éventuellement définir d’autres modalités pratiques comme la périodicité, par exemple. En comptabilité, l’évolution budgétaire des provisions s’effectue par le compte 701 dit de «centralisation» qui doit recevoir une écriture à son crédit par échéance. La contrepartie étant bien entendu, le débit du compte 450 de chaque copropriétaire selon les règles de répartition visées ci-dessus et plus précisément le sous-compte 450-1.

Chaque année, l’assemblée doit approuver les comptes «dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent». (art. 14-1, L. 1965). A noter que l’annulation de la décision ayant approuvé les comptes empêche l’imputation de la part définitive des charges dans les dépenses communes incombant à chaque copropriétaire mais celui-ci reste tenu au paiement des provisions au titre du budget voté en assemblée (Cass. 3e civ., 24 mars 2009, n° 08-12.278).

 

Alain LauxAlain Laux, Directeur d’une union de services