[N°680] - Sous le signe de la défaillance
Nul n’est à l’abri de difficultés économiques ; la crise sanitaire en est une illustration criante. Notre droit connaît certaines réponses tendant, notamment, à aider les débiteurs à se sortir de l’ornière, tant sur le plan commercial que sur le plan civil.
Directement ou indirectement, une copropriété peut être affectée par ce genre de problème. Qu’il s’agisse d’un copropriétaire, du syndic, voire du syndicat lui-même, une «faillite» est toujours à prendre au sérieux.
C’est précisément de cela dont il est question dans ce numéro spécial consacré aux procédures collectives au sein des immeubles placés sous le statut de la loi du 10 juillet 1965.
Dans les précédents numéros des Informations Rapides de la Copropriété :
[N°679] - Seul maître à bord
Dans une importante décision du 13 avril, la Cour de cassation affirme que les décisions émanant d’un administrateur provisoire de copropriété en difficulté ne sont pas susceptibles de recours.
Voilà qui clos un débat ouvert il y a de nombreuses années. Dans la mesure où l’on se place dans le cadre d’un régime exceptionnel ayant pour objectif - d’intérêt général - le redressement des syndicats des copropriétaires, il était logique de considérer que les contestations de tous ordres ne puissent pas interférer avec l’exécution des décisions qui ont été adoptées par le mandataire judiciaire. D’autant que la mission confiée à ce dernier est placée sous le contrôle direct du président du tribunal judiciaire.
[N°678] - Les copropriétés dégradées et la Cour des comptes
Paru à la fin du mois de mars 2022, un rapport de la Cour des comptes fait le point sur les copropriétés confrontées à de grandes difficultés.
Si les pouvoirs publics fondaient un grand espoir dans le registre national des copropriétés, il s’avère que pour être efficace, il est nécessaire de le renseigner, ce qui n’est pas encore le cas, les données qu’il renferme n’étant pas complètes, voire inexistantes.
Par ailleurs, les démarches inhérentes aux copropriétés dégradées s’inscrivant dans la durée, les mesures de financement doivent être adaptées, ce qui n’est pas toujours vrai, d’autant que les parties prenantes (collectivités publiques et gestionnaires notamment) sont pointées du doigt en raison d’une relative passivité en la matière.
Au demeurant, l’enjeu est majeur puisque les indicateurs nous prédisent que davantage de copropriétés seront concernées, à l’avenir, par l’administration provisoire et les plans de sauvegarde aux fins de restaurer le fonctionnement normal des syndicats de copropriétaires.
[N°677] - A vos règlements de copropriété !
Ce n’est pas une surprise. La loi n° 2022-217 du 21 février 2022 (JO 22 févr.) relative à la différenciation, la décentralisation, la déconcentration et portant diverses mesures de simplification de l’action publique locale (dite loi 3DS) est venu confirmer que la mise en conformité des règlements de copropriété était une priorité.
La loi ELAN avait opéré plusieurs modifications qui doivent désormais se traduire dans la charte des copropriétaires, tant pour les lots transitoires que pour certaines parties communes au sein des immeubles en copropriété. Une formalité à ne pas négliger, gage de sécurité juridique pour les propriétaires concernés.
[N°676] - Encore et toujours les impayés
L’association QualiSR, l’UNIS, la FNAIM et d’autres acteurs de l’immobilier ont créé une plateforme commune dont l’objectif est d’éviter la fragilisation du parc des copropriétés. Dans cette optique, vingt propositions regroupées sous l’intitulé «Prévenir et mieux traiter les impayés de charges de copropriété» ont été élaborées.
Si certaines tendent, de manière assez traditionnelle, à renforcer tous azimuts l’information, l’amélioration et l’efficacité des procédures - amiables ou judiciaires - relatives au paiement des charges, d’autres s’avèrent plus coercitives, voire intrusives. Pour preuve notamment, la privation judiciaire du droit de vote dans certains cas ou l’introduction systématique d’une clause pénale au sein des règlements de copropriété.
Il est vrai que dans ce domaine très sensible des charges de copropriété, l’équilibre n’est pas aisé entre mesures de prévention et sanctions systématiques. Plus que jamais, le débat est ouvert.
[N°675] - L'ordonnance Covid, à nouveau applicable
Nous le pressentions, tant le contexte sanitaire était délicat. Redouté par les uns, attendu par les autres, le régime dérogatoire issu, à l’origine, de l’ordonnance n° 304 du 25 mars 2020, est à nouveau en vigueur.
Sa réapparition dans le paysage juridique de la copropriété a pour origine la loi n° 2022-46 du 22 janvier 2022 (JO 23 janv.) renforçant les outils de gestion de la crise sanitaire et modifiant le Code de la santé publique, comme le lecteur le découvrira en Actualités (p. 4).
Hormis quelques détails et un nouveau calendrier, nous retrouvons les solutions antérieurement proposées par nos gouvernements afin de perpétuer l'administration des copropriétés et de réduire les risques de contamination liés à la réunion physique des copropriétaires en assemblée générale alors que la diffusion du variant Omicron est largement constatée dans notre pays.
Un air de déjà vu qui nous replonge, notamment, dans les affres des assemblées générales entièrement dématérialisées.
[N°674] - L'AG et la cinquième vague
Je ne compte plus les questions qui m’ont été posées par les syndics professionnels ces dernières semaines sur le même thème : «y aura-t-il une reconduction des assemblées générales obligatoirement dématérialisées dans les prochaines semaines ?»
Nos amis belges ont opté pour des assemblées générales nécessairement numériques il y a quelques jours. Allons-nous retrouver une «ordonnance Covid» en copropriété dans le but d’éviter un nombre important de contaminations à l’heure où le variant Omicron plonge le monde entier dans la crainte de nouvelles mesures de confinement ?
Si ce devait être le cas, nos syndics paraissent mieux armés et préparés pour affronter les problématiques des assemblées à distance. Ils trouveront à leurs côtés, j’en suis sûr, les conseillers syndicaux afin de les assister dans les démarches à accomplir.
[N°673] - La charte des copropriétaires
Le présent numéro est consacré en grande partie au règlement de copropriété dans tous ses états. On ne redira jamais assez l’importance primordiale de la charte des copropriétaires, véritable constitution qui détermine les caractéristiques de l’immeuble, d’où vont découler les droits et obligations des copropriétaires.
Nous connaissons les vertus du règlement de copropriété qui est destiné à accompagner les occupants dans leur vie de tous les jours. Parfois négligé, quelquefois non respecté, il était bon de remettre ce document au centre du village copropriété.
[N°672] - Halte à la pollution !
La loi « Climat et résilience » charge le syndic de faire réaliser, sur certains territoires, le contrôle des raccordements de l’immeuble au réseau public de collecte des eaux usées (art. 63). Cette disposition tend à permettre de s’assurer de la qualité de l’eau pour les épreuves olympiques de nage libre et de triathlon en Seine.
Si louable qu’elle soit, fallait-il pour autant insérer cette prévision qui n’intéresse d’ailleurs que certaines copropriétés parisiennes, au sein de la loi du 10 juillet 1965 alors qu’elle est vouée à disparaître sitôt les JO terminés ? Si nous avons depuis bien longtemps fait une croix sur la pureté originelle du texte de 1965, était-ce nécessaire de la souiller davantage ?
[N°671] - Bienvenue à l'assemblée générale !
Si la réunion de plusieurs personnes dans des salles de cinéma ou de concert est soumise à l’heure actuelle à l’obligation de présenter un «passe sanitaire», la tenue d’une assemblée générale (AG) de copropriétaires échappe à la règle, même si certaines assemblées donnent lieu à un drôle de spectacle parfois navrant ou parfois réjouissant !
La ministre en charge du logement a rassuré les syndics de copropriété qui craignaient devoir faire un «tri» à l’entrée de la salle puisque les AG peuvent se tenir en présentiel depuis le 9 juin dernier. Il a également été précisé que le fait d’exiger un passe dans le cadre d’une AG est passible d’une amende et d’une peine de prison.
[N°670] - Sexe à tous les étages
Les contraintes de la vie en collectivité sont d’autant plus évidentes que l’on touche à l’intimité de chacun. Et qu’y a-t-il de plus intime que nos désirs ? Qu’ils s’expriment dans le cadre strictement privé ou grâce à la fréquentation de personnes ou de lieux dédiés à les satisfaire, nos désirs peuvent se heurter à la curiosité, au jugement voire à la réprobation des autres ; de nos voisins en particulier.
Or, la copropriété a la particularité d’être à la fois un lieu de propriété privée et un endroit partagé avec d’autres. Il ne faut donc pas s’étonner de constater à quel point liberté, moralité et ordre public ont parfois du mal à coexister, comme vous pourrez le constater dans les études qui composent ce numéro.
[N°669] - Assemblée générale : vers un été dérogatoire?
Le projet de loi relatif à la gestion de la sortie de crise sanitaire visant à accompagner de manière progressive la sortie de l’état d’urgence sanitaire, comporte des dispositions tendant à prolonger les règles d’exception applicables aux assemblées générales. Rappelons qu’à l’heure où nous écrivons, les prévisions de l’ordonnance n° 2020-304 du 25 mars 2020 s’appliquent jusqu’au 1er juillet 2021.
Apparemment, tout le monde n’est pas d’accord sur le nouveau terme à retenir. Si le pouvoir exécutif souhaitait initialement une prorogation jusqu’au 31 octobre 2021, députés et sénateurs privilégient soit le 30 septembre 2021, soit le 15 septembre 2021.
Quoiqu’il en soit, il faut nous attendre à un été «dérogatoire» !
[N°668] - Mise en conformité : un nouvel élan?
Notre revue s’est fait l’écho des mesures issues de la loi du 23 novembre 2018, dite loi ELAN. Il s’agissait de permettre aux copropriétaires d’aligner les prescriptions de leur règlement de copropriété sur les dispositions nouvelles, notamment en matière de parties communes spéciales, et ce à la majorité simple de l’article 24 de la loi de 1965 ; la date butoir étant le 23 novembre 2021.
La pandémie n’ayant pas facilité l’adoption de ce type de décision, le GRECCO suggère, dans sa préconisation n° 12, de repousser le terme du délai légal au 31 décembre 2023. Une initiative à saluer si on songe aux intérêts que peut revêtir la mise en conformité des règlements tant pour les copropriétaires que pour les gestionnaires.
[N°667] - Immatriculez-vous !
La ministre en charge du logement a indiqué qu’au 7 janvier 2021, 460 515 copropriétés ont été immatriculées au registre créé par la loi du 24 mars 2014 . Il faut en déduire que, selon certaines sources, des dizaines, voire des centaines de milliers de syndicats échapperaient encore au radar instauré par la loi ALUR et géré par l’ANAH. Comme on pouvait s’y attendre, il s’agirait principalement des immeubles de la troisième tranche, c’est-à-dire les copropriétés de moins de cinquante lots principaux.
En réponse à ce constat, les pouvoirs publics rappellent que le syndic est passible d’une astreinte en application de l’article L. 711-6 du Code de la construction et de l’habitation. Certes, mais on peut imaginer aussi que pour les copropriétés concernées, vraisemblablement gérées pour une bonne partie par des syndics bénévoles, un peu (beaucoup ?) de pédagogie et de communication seraient nécessaires.
[N°666] - Bienvenue dans mon e-mmeuble.
La tendance est marquée aujourd’hui. Les Français font le choix de la voiture électrique ou à tout le moins hybride. Mais encore fallait-il disposer d’installations adaptées dans les immeubles collectifs de manière à recharger les batteries de ces véhicules respectueux de l’environnement.
Après le droit à l’antenne et le droit à la fibre, voici que copropriétaires comme locataires disposent désormais d’un «droit à la prise». Il s’agit en quelque sorte d’un droit acquis, même si l’assemblée générale comme le juge auront leur mot à dire ; mais le pli est pris.
Votre voisin ne pourra plus vous dire : «comment, vous n’êtes pas au courant ?»
[N°665] - Vous pouvez répéter la question?
Les copropriétaires sont-ils prêts pour le vote par correspondance ?
On peut en douter si l’on en croit les échos des gestionnaires de copropriété confrontés au dépouillement des formulaires adressés par les copropriétaires en cette période propice aux assemblées générales «virtuelles».
Outre la suppression de toute possibilité de débat lors de l’assemblée générale, le vote à distance semble générer des questions existentielles auprès des copropriétaires ... Quand ils ne confondent pas le formulaire avec un mandat de vote !
Ce qui devait être au départ un instrument de lutte contre l’absentéisme -et une barrière opportune contre la propagation du coronavirus- devrait devenir prochainement une source non négligeable de contentieux.
[N°664] - On joue les prolongations
Il fallait s’y attendre et la mesure était prévisible sinon espérée. L’ordonnance n° 2020-1400 du 18 novembre 2020 (JO du 19 nov.) portant adaptation des règles applicables aux copropriétés, est venue définir de nouvelles mesures dérogatoires au statut de la copropriété. La deuxième vague de COVID-19 a nécessité, outre un renouvellement de certains contrats de syndics et de mandats des conseillers syndicaux, une prorogation des règles exceptionnelles en matière d’assemblée générale et ce jusqu’au 1er avril.
Copropriétaires comme gestionnaires pourront continuer à participer à la gestion de l’immeuble. Il reste maintenant à apprivoiser le formulaire de vote par correspondance ! Et ce n’est pas une mince affaire comme le lecteur pourra en juger par notre enquête à lire en page 7 de ce numéro.
[N°663] - Assemblées générales et COVID
Alors que l’on pensait que les difficultés liées au confinement étaient derrière nous, nous voici confrontés à un couvre-feu et à des potentiels reconfinements. Les anciennes angoisses ressurgissent. Pourra-t-on tenir les milliers d’assemblées générales en attente ? Que vont devenir les décisions prises en assemblée qui ne peuvent être exécutées ? Les contrats de syndics vont-ils à nouveau être renouvelés et jusqu’à quand ?
Certes, nous pouvons encore espérer un prolongement du régime d’exception des «ordonnances Covid» permettant la tenue d’assemblées générales entièrement dématérialisées. Bien sûr, nous bénéficions désormais du formulaire de vote par correspondance. Certains ont aussi sauté le pas en recourant à la visioconférence, mais sa généralisation semble utopique.
Au demeurant, la règle démocratique - et le débat qui doit normalement en découler - peine à s’imposer. Pour beaucoup de nos concitoyens, 2020 apparaît plus que jamais comme une annus horribilis.
[N°662] - Mise en conformité : encore un an
En application de la loi dite ELAN du 23 novembre 2018, les syndicats de copropriétaires devront avoir mis en conformité leurs règlements de copropriété au plus tard au 23 novembre 2021 s’ils souhaitent bénéficier de la faveur instaurée par la réforme. En effet, afin de tenir compte des nouvelles règles relatives aux lots transitoires et aux parties communes (spéciales ou à jouissance privative), il est possible de recourir à la majorité simple pour modifier la charte des copropriétaires et non la double majorité de l’article 26. Une démarche qui implique préparation et anticipation dans la mesure où deux assemblées générales sont nécessaires, l’une pour adopter le principe de la mise en conformité, l’autre pour entériner celle-ci.
[N°661] - Ne tirez pas sur le syndic
Le syndic est une composante primordiale de l’organisation d’une copropriété. Nul ne peut - ni ne doit - s’en passer, qu’il soit professionnel ou bénévole. Que serait le monde de la copropriété sans syndic ? La question nous conduit à nous interroger sur le rôle de ce gestionnaire mais aussi sur les incidences de son absence.
À l’heure où la profession connaît (encore) un phénomène de concentration, où des difficultés à recruter persistent et où les critiques envers ses membres pleuvent, il est apparu nécessaire de faire un état des lieux d’un secteur en pleine mutation.
[N°660] - Oubliez la copropriété !
Après une longue attente, les derniers textes d’application de la réforme ELAN sont enfin connus (voir page suivante). Les gestionnaires peuvent désormais mettre en pratique les mesures qui, aux dires de leurs promoteurs, avaient pour ambition de simplifier et de moderniser le statut de la copropriété.
Ceci étant dit, après les lois ALUR, ELAN et l’ordonnance de 2019, qu’il me soit permis un vœux qui, je le pense vraiment, est partagé par beaucoup : maintenant que la mise à jour du statut a été opérée, arrêtons de le réformer aussitôt que quelqu’un pense avoir une «bonne idée»... Il faut permettre au temps de faire son œuvre afin que nous soyons en mesure de nous approprier les règles nouvelles. Cela participe de la cohérence de notre système juridique et de sa crédibilité envers les justiciables.
[N°659] - Le nouveau visage de la copropriété
Le dispositif ELAN, qu’il s’agisse de la loi comme de l’ordonnance, constitue un tournant majeur, certaines dispositions étant en mesure de modifier considérablement la manière d’appréhender nos copropriétés.
Si au 1er juin, une partie du nouveau régime est entré en vigueur, une autre est tributaire de textes règlementaires indispensables à sa mise en œuvre. Les attentes sont grandes, en particulier pour les nouvelles modalités de vote en assemblée générale ou encore les possibles délégations de pouvoir au conseil syndical, sans parler des mécanismes spéciaux des copropriétés de petite dimension.
Les prochains mois - perturbés nécessairement par la crise sanitaire - nous permettront de vérifier si, oui ou non, la réforme se révèle adaptée aux besoins de la pratique.
[N°657-658] - Le syndic sous ordonnance
Parmi les vingt-cinq ordonnances prises par le gouvernement en réponse à l’état d’urgence sanitaire, l’une d’entre elles (n° 2020-304) a eu notamment pour objectif de permettre aux syndics dont le mandat venait à expiration de continuer à gérer les syndicats jusqu’à ce qu’ils puissent, à nouveau, réunir une assemblée générale.
Une mesure opportune qui se révèle utile tant pour les copropriétés elles-mêmes que pour leur gestionnaire, même si certaines interrogations demeurent à l’heure où nous écrivons ces lignes. Notre article sur le COVID-19 (cf. p. 4) dresse l’état des lieux et des enjeux issus des derniers textes du gouvernement.
[N°656] - L’inévitable évolution
C’est un lieu commun de parler de l’importance des nouvelles technologies dans notre quotidien. La copropriété n’y fait pas exception. Pour le plus grand bonheur de tous ?
Certes, l’accès à l’information est grandement facilité tant pour les copropriétaires que pour les membres du conseil syndical. Partant, le syndic est moins absorbé par les demandes incessantes des propriétaires (vive l’extranet !).
En sera-t-il de même pour les assemblées générales à l’heure où la loi ELAN a ouvert la porte aux réunions grâce à la visio-conférence ? La volonté peut être louable. Reste à savoir si ce mode de réunion se révèlera adapté à l’organe délibérant d’une copropriété.
[N°655] - La réforme ELAN en bonne voie
Le projet de loi tendant à la ratification de l’ordonnance du 30 octobre 2019 a été déposé par le gouvernement. Il est pour le moins minimaliste puisqu’il tient en un seul article et, plus précisément en une seule phrase.
Le projet tend uniquement à la ratification pure et simple du texte paru au Journal officiel. Une façon comme une autre pour les auteurs de l’ordonnance d’assumer leurs choix.
Reste à savoir si les parlementaires, notamment les sénateurs, seront du même avis.
[N°654] - L’ordonnance du 30 octobre 2019 : mode d’emploi
“Spécial Ordonnance ELAN”, ce numéro vous permettra d’appréhender la réforme de la copropriété des immeubles bâtis par l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019, parue au Journal officiel du 31 octobre 2019.
Vous trouverez l’analyse du texte de l’ordonnance et les principaux changements et innovations consécutifs à cette réforme.
Vous lirez l’entretien de Daniel Tomasin, professeur émérite de l’Université Toulouse I et spécialiste du droit de la copropriété qui nous fait part de son sentiment sur les changements découlant du nouveau texte.
Enfin, nous vous livrons sur papier la version consolidée au 1er juin 2020 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 au lendemain de l’ordonnance portant réforme du statut de la copropriété.
[N°653] - La copropriété sous ordonnance
La rédaction tient à remercier Jean-François de Montgolfier, directeur des affaires civiles et du Sceau, pour l’entretien qu’il a accordé à notre revue. Les grandes lignes de la réforme et les préoccupations des acteurs de la copropriété ont été prises en compte en vu d’adapter le régime juridique des copropriétés aux contingences actuelles et futures. «Cette réforme n’a pas été conçue dans l’isolement d’une administration centrale».
Puisque «une fois l’ordonnance publiée, le débat n’est pas terminé. Il se prolongera devant le Parlement», nous suivrons l’examen de l’ordonnance par le législateur.
D’ores-et-déjà, Jean-François de Montgolfier nous annonce qu’«il faut désormais procéder à la réécriture et à la création d’une soixantaine d’articles dans le décret de 1967».
À suivre dans les colonnes des Informations Rapides de la Copropriété.
[N°652] - Honoraires sous surveillance
On nous le promet depuis plusieurs années. Le décret relatif au plafonnement des frais facturés aux vendeurs par les syndics de copropriété afin de réaliser l’état daté serait à l’étude (voir en page 16). Le plafonnement par voie règlementaire des honoraires des syndics de copropriété pour la réalisation de l’état daté est, en effet, mentionné dans l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
Ceci dit, comme on pouvait s’en douter, il n’est pas question de permettre une facturation de ce que la pratique appelle le «pré-état daté» (voir en page 14). Une facturation d’autant moins justifiée que désormais, ou dans un avenir proche, toutes les informations à transmettre au candidat acquéreur seront en accès libre par le biais de l’extranet.
[N°651] - À vos marques !
Dans quelques semaines, voire quelques jours, la réforme tant attendue du statut de la copropriété des immeubles bâtis interviendra. Après le temps des consultations est venu celui de la rédaction. Au sein d’un «grand débat», les Informations rapides de la copropriété se sont fait l’écho des différentes propositions venues d’horizons divers tendant à l’amélioration des règles relatives à la gestion de l’immeuble collectif. Gageons que les copropriétaires comme les praticiens en sortent gagnants. Nous aurons bien entendu l’occasion de revenir longuement sur la teneur des changements découlant de la future ordonnance.
[N°650] - À la recherche de la sécurité juridique
On se souvient que la loi ELAN a créé un article 17-1-A au sein de la loi du 10 juillet 1965 autorisant le recours à la visioconférence lors d’une assemblée générale.
Le décret n° 2019-650 du 27 juin 2019 vient préciser les modalités de mise en œuvre de texte légal (cf. p. 4). Or, sa lecture nous laisse dubitatif (un commentaire de ce décret paraîtra dans le numéro de septembre). Dans l’optique, vraisemblablement, d’instiller de la souplesse dans la procédure, les pouvoirs publics ont délégué à l’assemblée générale le soin de déterminer les moyens et supports de la visioconférence. D’autres adaptations tiennent également compte de l’absence de présence physique du votant.
Si, par le passé, le rigorisme dont faisaient preuve la loi comme son décret ont pu faire l’objet de regrets, voire de critiques, la permissivité du nouveau texte ne va pas non plus sans susciter des réserves. C’est ici une nouvelle illustration de l’éternel débat entre la sécurité et la liberté juridiques. Il est vrai que l’équilibre est parfois difficile à réaliser.
[N°649] - What else ?
La loi ELAN a amendé le sixième alinéa de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 en précisant qu’en cas d’absence de transmission des pièces demandées par le conseil syndical, au-delà d’un délai d’un mois à compter de la demande, des pénalités par jour de retard seront imputées sur les honoraires de base du syndic dont le montant minimal devait être fixé par décret. Il s’agit du décret n° 2019-503 du 23 mai 2019 (JO 24 mai ; lire p. 4). Sa lecture nous apprend deux choses. Tout d’abord, le montant est de quinze euros. La rédaction du texte légal nous laisse penser que ce montant pourrait être supérieur, si l’assemblée générale en décide ainsi. Ensuite, et c’est là que le bât blesse, aucune précision n’est apportée sur la manière dont le délai d’un mois commence à courir. La loi se contente d’évoquer la «demande» du conseil syndical. Est-ce une notification au sens de l’article 64 du décret de 1967 ? Doit-on mettre en demeure le syndic ?
Les pouvoirs publics n’ont-ils en tête que la sanction du syndic ? Peu importe les modalités ? Est-ce là ce que l’on attend d’un décret «d’application»… ?
[N°648] - Consultation ou simulacre ?
Alors que le décret d’application relatif à la composition et au fonctionnement du Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières (CNTGI) est paru au Journal officiel (D. n° 2019-298, 10 avril 2019), rappelons qu’au lendemain de la loi ELAN, cet organe s’est vu reconnaître des compétences particulières.
A ce titre, s’il est consulté pour avis sur l’ensemble des projets de textes législatifs ou réglementaires relatifs aux conditions d’accès aux activités concernées par la loi Hoguet et aux conditions de leur exercice, son expertise est également requise à propos de l’ensemble des projets de textes législatifs et réglementaires relatifs à la copropriété (L. 1970, art. 13-1, al. 3).
A l’aube d’une révolution annoncée du statut légal via une ordonnance qui devrait intervenir au plus tard au mois de novembre de cette année, il faut espérer que les avis rendus par l’organisme consultatif seront à la fois éclairés (ce dont personne ne doute) et pris en compte par nos gouvernants. Sinon, la création d’un tel outil n’aura été qu’un simulacre de démocratie participative.
[N°647] - Décret en attente
Les pouvoirs publics ont fixé le cap avec la loi ELAN.
Y a plus qu’à…
Une mesure a particulièrement retenu l’attention des copropriétaires comme des gestionnaires. Le vote lors d’une assemblée générale qui pourra s’effectuer soit par visioconférence, soit par correspondance. Sa mise en oeuvre est cependant tributaire d’un décret d’application. Il s’agit de définir les conditions d’identification des copropriétaires usant de moyens de communication électronique pour participer à l’assemblée générale, les mentions du formulaire de vote par correspondance et les modalités de remise au syndic (annoncé pour le mois de mai).
Il reste à espérer que les modalités retenues offrent une simplicité de mise en oeuvre et une sécurité juridique équivalente à celle de nos assemblées générales traditionnelles. La médiocre qualité des réformes antérieures n’augure rien de bon. J’espère me tromper !.
[N°646] - Les huissiers à la porte ?
Dans le but de faciliter l’accès des huissiers de justice aux boîtes aux lettres des particuliers, principalement en copropriété, un amendement a été déposé en ce sens dans le cadre de la loi de programmation 2019-2022 et de réforme pour la justice pour être inséré dans le Code de la construction et de l’habitation. En effet, la mission de ces professionnels n’est pas facilitée, loin s’en faut, par les dispositifs de fermeture dont se sont équipés de nombreux syndicats de copropriétaires.
Il a été souligné qu’en permettant à l’huissier de justice d’accéder aux boîtes aux lettres, celui-ci pourra non seulement vérifier que le destinataire de l’acte est bien domicilié à cette adresse mais aussi déposer un avis de passage dans la boîte aux lettres du destinataire, ce qui permettra, en amont, de l’alerter plus rapidement de l’existence d’un acte de procédure et, en aval, de rendre plus efficaces les actes de signification ou d’exécution.
[N°645] - In memorian Guy Vigneron
C’est avec une immense tristesse que nous avons appris la disparition d’un grand monsieur de la copropriété. Ses écrits sont innombrables et sa connaissance encyclopédique de la matière était unanimement reconnue. Il nous avait fait l’honneur d’écrire certains articles aux Informations rapides de la copropriété pour le plus grand bonheur de nos lecteurs.
Mais Guy Vigneron n’était pas seulement un grand spécialiste du statut légal qu’il a contribué à faire connaître pendant tant d’années. Il était aussi quelqu’un d’une grande simplicité et d’une gentillesse sans faille. Il était surtout mon ami.
Toute la rédaction s’associe à sa famille en ces moments de grande peine.
[N°644] - C’est reparti pour un tour !
Alors que l’on nous informe déjà qu’une réforme de fond va toucher le statut de la copropriété dans le délai d’un an, la loi portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (ELAN) du 23 novembre 2018 (JO 24 nov.) est venue opérer des modifications qui impactent la loi du 10 juillet 1965.
Les axes de la loi nouvelle sont assez disparates. Ils concernent à la fois des aspects fondamentaux, des règles de fonctionnement de certains organes du syndicat et les délais pour agir. Si plusieurs textes constituent d’indéniables avancées, d’autres sont plus critiquables, sans compter que le vocabulaire n’est pas - à l’image des réformes de ces dernières années - dénué d’équivoque, d’approximations, voire d’incongruités juridiques. Vous me direz, nous avons l’habitude.En tant que juriste, je ne m’habituerai jamais à la médiocrité. Et je pense que les choses vont mieux en les disant.
[N°643] - La réforme de la copropriété a pris son Elan
Le 16 octobre, la loi portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (ELAN) a été votée.
Si elle concerne de nombreuses matières, le droit de la copropriété est impacté directement. Certaines des nouvelles dispositions sont directement la consécration de solutions jurisprudentielles alors que d’autres comblent plusieurs des lacunes de la loi de 1965. Un autre train de réformes nous est promis dans les mois qui viennent puisque deux ordonnances nous sont annoncées, l’une portant sur des modifications de fond destinées à moderniser et adapter le régime actuel, l’autre visant à codifier les textes afférents au statut de la copropriété.
Doit-on craindre une mise à mal des notions comme des mécanismes auxquels nous sommes familiers ? Si l’on en juge par la pauvreté qualitative des dernières incursions du législateur en la matière, il faut s’y préparer.
[N°642] - Hommage à Pierre Capoulade
La loi de 1965 est orpheline. Pierre Capoulade, ancien Conseiller à la Cour de cassation, qui fut à l’initiative de tant de textes et avis relatifs à la copropriété des immeubles bâtis, est décédé. Il contribuait depuis de nombreuses années à notre revue.
Les Informations Rapides de la Copropriété lui avaient rendu hommage il y a quelques années tant est monumentale sa contribution au statut actuel qui lui doit tant.
Sa science de la matière n’avait d’égale que sa simplicité et sa gentillesse. Sa disparition nous affecte profondément.
Nous nous associons à sa famille dans ces moments douloureux.
[N°641] - Une loi sinon rien !
Le mois de juillet a vu le Sénat rejeter le projet visant à habiliter le gouvernement à légiférer par voie d’ordonnance [voir en page 6 de ce numéro]. Il est vrai que le procédé heurte, surtout dans un domaine aussi sensible que celui de la copropriété qui se trouve au cœur des préoccupations des français puisqu’il concerne le logement et la manière dont celui-ci est géré. La technique de l’ordonnance est vécue comme un «passage en force» qui n’a pas été, semble-t-il, du goût des locataires du Palais du Luxembourg. L’absence de débat démocratique et l’impossibilité de proposer des amendements ne sont apparemment pas étrangers au refus qui a été opposé à l’exécutif. Affaire à suivre…
[N°640] - L’automobile et la copropriété
À ceux qui se demanderaient ce que fait le syndic lorsque des incivilités ou des violations du règlement de copropriété sont commises en matière de stationnement, et pour introduire le présent numéro consacré, principalement, aux places de stationnement au sein des copropriétés, une réponse ministérielle récente rappelle que, de son côté, le maire est investi de pouvoirs lui permettant d’intervenir en cas de stationnement sauvage (rép. min. 02519, JO Sénat 17 mai 2018, p2375). Si cette réponse concerne les riverains de la voie publique, et non les voies de circulation privées qui sont généralement des parties communes de la copropriété, il est bon de rappeler malgré tout que tant au sein de l’immeuble collectif qu’à ses abords, des solutions existent, destinées à freiner les velléités parfois envahissantes de nos concitoyens.
[N°639] - Une grande dame de la copropriété
C’est avec une immense tristesse que nous avons appris la disparition de Marie-Françoise Ritschy.
Sa connaissance et son expérience du droit de la copropriété étaient unanimement reconnues. Après avoir occupé un poste au ministère du logement, elle avait intégré le barreau de Paris, tout en étant chargée d’enseigner la matière à l’université Panthéon-Sorbonne. Auteur de plusieurs ouvrages sur la copropriété, elle fut surtout rédactrice-en-chef des IRC pendant plusieurs années, revue dans laquelle elle assurait jusqu’à récemment la chronique de jurisprudence tant appréciée de nos lecteurs.
Nous retiendrons surtout sa gentillesse et son humour. Nous nous rappellerons combien sa compagnie était agréable dans des circonstances protocolaires et d’autres plus conviviales. Son humanité et son sens de l’écoute n’avaient d’égal que sa générosité. Les témoignages d’affection et de sympathie de ceux qui l’ont connue le démontrent amplement.
Au revoir Madame, vous allez nous manquer.
[N°638] - 1984 ? RGPD !
Dans un monde où les secrets, voire les simples informations relatives à la vie privée sont accessibles par internet ; à l’heure où l’on peut savoir (presque) tout sur tout un chacun, voici qu’un texte de l’Union européenne fixe des limites ou, en tout cas, pose le principe d’un peu plus de transparence dans le stockage et l’utilisation des informations personnelles dont certains peuvent être détenteurs.
Le RGPD (Règlement Général sur la Protection des Données) est sur le point d’entrer en vigueur, ce qui impacte très directement plusieurs praticiens, à l’instar des syndics mais aussi d’autres acteurs qui gravitent autour de l’immeuble en copropriété.
Souhaitons qu’il ne s’agisse pas là d’un vœu pieux. La liberté y gagnerait sûrement. N’est-ce pas Big Brother ?
[N°637] - S’il te plaît, immatricule-moi !
Teneur du registre national des copropriétés, l’ANAH annonce qu’elle proposera un accès libre à un rapport trimestriel faisant un état statistique des données relatives aux syndicats qui ont fait l’objet d’une immatriculation, conformément aux articles L. 711-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation (voir page 6).
Comme l’a voulu la loi ALUR, ces informations qui sont destinées aussi bien aux particuliers qu’aux pouvoirs publics (dont les collectivités territoriales) mais aussi aux professionnels concernés (syndics, entreprises de travaux, etc.), permettront d’avoir une approche plus précise du parc des copropriétés sur notre territoire. Si on peut penser que toutes les copropriétés assujetties à l’immatriculation ne figureront pas au registre au 31 décembre 2018 - date butoir fixée par la loi du 24 mars 2014 - du moins aurons-nous une grande part des renseignements touchant nos immeubles collectifs.
[N°636] - Veux-tu scinder avec moi ?
Va-t-on vers l’avènement d’un nouveau type de majorité en copropriété ? C’est ce qui pourrait se produire si la proposition de loi qui a été déposée à l’Assemblée nationale le 17 janvier dernier venait à aboutir. En effet, il a été suggéré que des copropriétaires réunis en assemblée spéciale à un bâtiment puissent décider à la majorité des trois-cinquièmes son retrait du syndicat. Présentée comme une mesure de la simplification du droit, limitant le nombre de contentieux possibles qui, lorsqu’ils surviennent, représentent des démarches longues et coûteuses pour les administrés, cette proposition dit prendre en compte la volonté des copropriétaires qui, souhaitant
sortir d’une vaste copropriété, subissent les votes de ceux qui sont majoritaires en tantièmes alors qu’ils sont majoritaires en nombre. Il s’agirait alors d’une exception notable à la règle générale de l’article 22, alinéa 2, de la loi de 1965.
Une manière de permettre aux copropriétaires de reprendre en main leur destin ?
[N°635] - Cherche notice désespérément
Alors que la notice d’information du locataire en cas de congé reprise ou vente vient d’être dévoilée dans un arrêté du 13 décembre 2017 (JO 20 déc., voir nos actu en p. 4), nous sommes toujours dans l’attente de la notice d’information destinée au candidat acquéreur d’un lot de copropriété. Rappelons que cette notice, voulue par les auteurs de la loi ALUR, avait pour ambition de familiariser celui qui entend acheter un lot de copropriété avec les droits et obligations des copropriétaires ainsi que le fonctionnement des instances d’un syndicat de copropriété. À croire que l’exercice est excessivement compliqué ou que les pouvoirs publics ne considèrent pas ce document comme prioritaire. Il est vrai que le notaire se charge déjà d’informer son client des caractéristiques générales du statut de la copropriété.
Alors à quoi bon ?
[N°634] - Copropriété et liberté culturelle
En cette veille de Noël et à l'heure où le vivre ensemble est omniprésent dans les discours politiques, les Informations Rapides de la Copropriété évoquent la question de l'exercice d'un culte au sein de l'immeuble collectif.
Copropriété et religion : coexistence pacifique ? Pas si sûr, si l'on en croit certaines décisions de justice. Les grands principes sont parfois en opposition. Respect des droits de chaque copropriétaire et de la destination de l'immeuble d'un côté, droit fondamental à la liberté religieuse de l'autre. L'arbitrage n'est pas toujours aisé. Mais, là encore, le droit est-il toujours la solution à nos difficultés relationnelles ?
[N°633] - L'enfer, c'est les autres ?
Qui n'a jamais été importuné par certains voisins indélicats ou des activités professionnelles gênantes au sein de sa copropriété ? Si le droit apporte une réponse ou, en tout cas, des principes de solutions, la question des troubles de voisinage reste délicate à traiter lorsque l'auteur du trouble est celui avec qui vous devez partager l'immeuble (pour le meilleur et pour le pire). Le lieu de vie (havre de paix ?) peut devenir le lieu de tous les excès. D'autant que le problème peut devenir insoluble (quadrature du cercle) si l'autre ne veut rien entendre malgré les rappels à l'ordre, voire la condamnation judiciaire.
Les articles que le lecteur pourra découvrir dans ce numéro pourront - nous l'espérons - lui apporter des pistes de réflexion, même si le chemin des prétoires n'est pas toujours la meilleure des solutions. L'enfer, c'est les autres ?
[N°632] - Tous en loge !
Le présent numéro fait la part belle aux concierges et gardiens d'immeuble. Il est vrai que si la profession a été quelque peu sinistrée pendant une certaine période, elle trouve aujourd'hui un second souffle (voir l'article de Julie Hainaut : recruter un gardien). Très souvent, la copropriété ne peut que s'en louer au regard des services rendus.
Au demeurant, la présence de ces personnels n'est pas sans poser régulièrement des difficultés que nos juridictions ont à connaître. Cela nous donne l'occasion de saluer de nouveaux contributeurs à notre revue, et plus particulièrement deux universitaires, Virginie Renaux-Personnic et Joël Colonna, spécialisés en droit social, qui nous ont fait le plaisir de nous éclairer sur la jurisprudence en la matière. nous leur souhaitons la bienvenue.
[N°631] - À quand le décret sur l'état daté ?
Outre la question des honoraires relatifs à l'établissement de l'état daté (voire du "pré-état daté) qui alimente régulièrement les débats auxquels participent les associations de consommateurs et les réponses ministérielles, la réforme ALUR a modifié considérablement les modalités de l'information donnée au candidat acquéreur (cf. CCH, art L. 721-2 et s.). L'harmonisation entre les dispositions figurant dans le Code de la construction et de l'habitation et le décret du 17 mars 1967 n'est pas encore intervenue.
Or, il paraît indispensable de mettre en adéquation le décret de 1967 avec les nouvelles dispositions légales, de telle manière que l'articulation entre les textes s'effectue naturellement. Cela permettrait de faciliter le travail des praticiens, qu'il s'agisse des syndics comme des notaires. Mais l'acquéreur pourrait également y voir plus clair.
[N°630] - Les dessous chics
Nous avons le plaisir de vous convier à un petit voyage dans les sous-sols de la copropriété afin de découvrir les dessous d’un phénomène qui prend de l’ampleur : le «souplex».
Si vous pensiez que la qualité de vie en copropriété passait nécessairement par une belle vue plein sud, vous changerez peut-être d’avis à la lecture du dossier spécial que nos spécialistes ont rédigé pour vous.
Mais si le projet d’habiter dans les tréfonds de l’immeuble peut paraître parfois séduisant, il n’en comporte pas moins des risques ou, tout au moins, suppose des précautions que nous vous invitons à découvrir.
Qui sait, dans quelques années, l’expression «descendre prendre un dernier verre» sera-t-elle passée dans les mœurs.
[N°629] - Consulté pour la forme
Le décret n° 2017-1012 du 10 mai 2017 relatif au Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières (JO 11 mai) est venu, officiellement, «préciser l’organisation, le fonctionnement, le régime budgétaire et comptable et le statut des membres et du personnel du [CNTGI] afin de lui donner les moyens humains et financiers d’accomplir ses missions et veille, en matière disciplinaire, à l’impartialité du Conseil national et au respect du principe du contradictoire.» Ce CNTGI fait des propositions et émet, notamment, des avis sur les textes législatifs ou règlementaires relatifs aux conditions d’exercice des activités des syndics de copropriété. Si l’instance avait effectivement été consultée par les pouvoirs publics, elle avait rejeté le projet de décret à l’unanimité de ses membres. Les modifications envisagées sont intervenues en dépit de cet avis négatif, à l’instar de ce qui s’était produit pour le projet de décret sur le contrat-type de syndic. Certes, on objectera qu’il s’agit d’un simple avis consultatif, qui ne lie pas. Il n’en demeure pas moins vrai que les membres du CNTGI se demandent à quoi ils peuvent bien servir…
[N°628] - A deux, c'est pas mieux !
Les praticiens savent pertinemment quels sont les maux d’une copropriété à deux. Interrogé sur une possible évolution de la loi du 10 juillet 1965 lorsque l’immeuble ne comprend que deux copropriétaires, le ministère du logement et du développement durable a eu une réponse édifiante.
Il s’est contenté de passer en revue les possibilités offertes à un copropriétaire qui s’estimerait lésé du fait du refus de l’autre de prendre certaines décisions (recours à la conciliation ou à la médiation, saisine du juge fondée sur un abus de majorité ou de minorité, demande au maire, au président de l’EPCI ou au préfet de saisir le juge afin de constater la carence du syndicat aboutissant à l’expropriation de l’immeuble !), pour conclure qu’il n’était pas envisagé de réformer la loi de 1965 afin de prévoir un régime spécifique.
Alors que les pouvoirs publics nous gratifient de certains textes dont l’utilité pratique est parfois à démontrer, il aurait été judicieux de mettre à l’étude un aménagement du régime de la copropriété à deux personnes…
