[N°647] - 03.- Changement d’affectation d’une cave en habitation. Restriction du règlement de copropriété.

par Nathalie BROCARD, Juriste
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Cass. 3e civ., 6 septembre 2018
(pourvoi n° 17-22.172)

Une SCI a acquis dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, un lot composé d’une cave en sous-sol à usage de bureau, qu’elle transformé en un local d’habitation pour le louer. Le syndicat l’a assignée en remise en état des lieux. La SCI fait grief à l’arrêt de la cour d’appel de Montpellier d’avoir accueilli cette demande.
Mais pour rejeter le pourvoi, les magistrats du quai de l’Horloge ont approuvé le raisonnement la cour d’appel.
Ils ont relevé, d’une part, que le règlement de copropriété renvoyait expressément au respect par les occupants de l’immeuble des règlements d’hygiène, de ville et de police. Ils ont, d’autre part, rappelé que les juges avaient «énoncé à bon droit» qu’aux termes de l’article L. 1331-22 du Code de la santé publique, les caves ne peuvent être mises à disposition aux fins d’habitation nonobstant l’existence d’ouvertures en partie haute et qu’eu égard au constat d’huissier de justice qui révélait que «le local était situé au-dessous de la surface du sol naturel et que les fenêtres situées en partie haute donnaient sur les parties communes extérieures au niveau du sol», ils ont pu en déduire que cette confirguration «n’était pas conforme au caractère «bourgeois» de la copropriété, laquelle ne comportait que de grands appartements tel que cela résultait du règlement de copropriété» (l’immeuble était exclusivement composé de grands appartement F3 ou F4 dont la surface était comprise entre 75 et 96 m2). C’est pourquoi ils ont approuvé les juges du fond, d’avoir «souverainement» relevé «l’existence d’une atteinte à la destination de l’immeuble et aux droits des copropriétaires et, exactement» déduit «une violation du règlement de copropriété».