[N°647] - Division de lot et approbation des charges

par Jean-Marc ROUX, Directeur scientifique des éditions Edilaix
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Voici un arrêt qui permettra aux acquéreurs de lots issus d’une division ainsi qu’aux notaires de voir l’avenir plus sereinement. Un arrêt qui signe un revirement attendu.
Cass. 3e civ., 7 février 2019, n° 17-31.101, publié au bulletin

En effet, une position adoptée par la Cour de cassation dans deux arrêts du 2 février 2005 était source d’incertitude et d’incompréhension. On sait qu’en cas d’aliénation séparée d’une ou plusieurs fractions d’un lot, la répartition des charges entre ces fractions est, lorsqu’elle n’est pas fixée par le règlement de copropriété, soumise à l’approbation de l’assemblée générale statuant à la majorité prévue à l’article 24 (L. 1965, art. 11, al. 2). La troisième chambre civile en déduisait notamment que la modification de la répartition des charges q ui n’avait pas été approuvée par l’assemblée générale, impliquait que les copropriétaires ne pouvaient pas valablement délibérer (Cass. 3e civ., 2 février 2005, n° 03-17.069, inédit ; voir également Cass. 3e civ., 2 février 2005, n° 03-16.900, inédit). Une telle solution pouvait légitimement étonner dans la mesure où il ne s’agissait finalement que d’informer les copropriétaires de l’incidence d’une division de lot dont les répercussions n’intéressaient que les propriétaires des lots issus de la division.

Par l’arrêt du 7 février 2019, la Cour de cassation est revenue à une interprétation plus orthodoxe des textes. En l’espèce, en 2007, une SCI a divisé son lot. En mars 2012, l’administrateur provisoire de la copropriété a reçu du notaire la notification de la cession des lots issus de cette division. Assignée en paiement d’un arriéré de charges de copropriété par le syndicat, la SCI a appelé en garantie le notaire ayant instrumenté. L’arrêt d’appel avait retenu que la SCI ne pouvait diviser le lot et vendre les nouveaux lots ainsi constitués sans respecter les dispositions combinées de l’article 11, deuxième alinéa, de la loi du 10 juillet 1965 et du règlement de copropriété selon lesquelles, en cas d’aliénation séparée d’une ou plusieurs fractions d’un lot, la répartition des charges entre ces fractions est soumise à l’approbation de l’assemblée générale, de sorte que, la SCI n’ayant pas fait inscrire à l’ordre du jour d’une assemblée générale la demande de nouvelle répartition des charges, la division du lot était inopposable au syndicat, la SCI restant débitrice de la totalité des charges dues par le propriétaire de ce lot avant sa division.

La troisième chambre civile casse la décision du fond au motif que la notification au syndic du transfert de propriété de fractions d’un lot divisé le rend opposable au syndicat des copropriétaires et donne ainsi aux acquéreurs la qualité de copropriétaires, tenus au paiement des charges de la copropriété à compter de la notification. Outre l’article 11 susvisé, elle s’appuie sur l’article 6 du décret du 17 mars 1967 pour en déduire que l’opposabilité au syndicat des copropriétaires de la cession d’une fraction d’un lot divisé n’est pas subordonnée à l’approbation de la nouvelle répartition des charges par l’assemblée générale. On ne peut que se réjouir de la précision apportée par la Cour, d’autant plus que l’arrêt sera publié au bulletin ce qui en fait la doctrine pour l’avenir.