Entretien avec Éva Simon, Coordinatrice de recherches au PUCA

« Les spécialistes de la copropriété sont demandeurs d’un regard extérieur »

Ingénieure diplômée de Polytechnique, docteure sur les politiques de Logement, Éva Simon est coordinatrice de recherches au Plan urbanisme construction architecte (PUCA), organisme national de recherche et d’expérimentation sur l’urbanisme, la construction et l’architecture. Le 8 juin 2026, a été inauguré le programme de recherche «Ré)gé(né)rer les copropriétés dégradées : comprendre et résoudre les difficultés des copropriétés dans leur diversité». 

Présentez-nous le nouveau programme de recherche (Ré)gé(né)rer les copropriétés «dégradées».

Les difficultés des copropriétés sont multiples et multiformes : impayés, pannes, dysfonctionnements, conflits, désertion de l’assemblée générale, malfaçons techniques et juridiques… Les copropriétés qui rencontrent des difficultés n’entrent pas toutes dans un processus de dégradation, mais toutes les copropriétés que les pouvoirs publics appellent aujourd’hui «copro dégradées» ont commencé par-là : un cumul de difficultés qu’elles n’ont pas su gérer.

L’enjeu du programme est triple. Premièrement, mieux documenter les multiples formes que prennent les copropriétés qui vont «mal» (copropriétés «de tourisme» face à des travaux faramineux de mise en sécurité, copropriétés ultramarines construites sur des modèles techniques et juridiques métropolitains, copropriétés sous des régimes juridiques différents, copropriétés sous administration provisoire qui s’éternise…). Deuxièmement, documenter l’action publique qui essaye de prévenir, de redresser ou de remplacer la gouvernance des copropriétés vues comme en difficultés. Troisièmement, s’assurer d’une circulation des connaissances scientifiques sur les copropriétés au sein des professions spécialisées, ainsi qu’auprès des formateurs et formations des métiers concernés (syndics bien sûr, mais aussi opérateurs, administrateurs, géomètres-experts, aménageurs, architectes, …).

Ce programme prend le relais de celui mené de 2021 à 2025 «(Ré)gé(né)rer les copropriétés». Comment est venue l’idée d’orienter le nouveau programme vers les copropriétés en difficultés ?

Par les acteurs. Quand on demande aux spécialistes de la copropriété où ils ont le plus de difficultés ; à savoir ce qu’il faudrait faire pour améliorer la situation de la copropriété concernée, tous ont la même réponse : sur les copropriétés en grande difficulté. Et ce, que la personne interrogée soit syndic, opérateur, agent de l’État, architecte de copropriété ou directeur de l’habitat d’une collectivité. Tous se demandent comment résoudre la situation sur le temps long, quelles actions prioriser, comment prévenir les rechutes… Et tous sont demandeurs d’avoir un regard extérieur, ce qu’apporte la recherche.

Lors de la journée de lancement, la copropriété en outre-mer a été évoquée. De quelle manière sera-t-elle prise en compte dans le programme de recherche ?

Une recherche est dédiée à la Réunion. Elle associe l’école d’architecture de la Réunion, son Agence départementale d’information pour le logement (ADIL), la mairie de Saint-Denis de La Réunion, autour d’un projet à deux échelles : la copropriété de la Chaumière, première copropriété ultramarine à faire l’objet d’un plan de Sauvegarde («petite échelle»), et l’ile de la Réunion, autour du repérage et de la prévention des difficultés («grande échelle»). La direction générale des outre-mer la cofinance : cela permettra de réfléchir pendant la recherche à la manière dont ces résultats peuvent nourrir les pratiques sur les autres territoires ultramarins.

La recherche décline à l’échelle de l’île de la Réunion les trois enjeux du programme :
- documenter les difficultés ; améliorer les connaissances, en travaillant notamment sur la question des langues : on parle souvent de «barrière de la langue», quels sont les mots utilisés pour nommer la copropriété, les parties communes, les espaces ? Comment font les personnes dont la langue ne comporte pas de terme équivalent à celui de la copropriété, parce que le concept n’existe pas dans leur société d’origine ? ;

- étudier les effets de l’action publique locale : un plan de sauvegarde, un administrateur judiciaire, et un projet de mise en place de prévention ; 

- se former mutuellement, entre acteurs et chercheurs, aux enjeux de la copropriété, et intégrer dans le cursus de formation des architectes une compréhension des mécanismes propres aux copropriétés.

Les syndicats professionnels sont-ils associés ?

Ceux qui le souhaitent. Lors du premier programme, la FNAIM était partenaire officiel, en cofinançant l’axe 1 («Être syndic») aux côtés de l’ANAH et du PUCA. Pour ce programme, le Conseil national des administrateurs judiciaires et mandataires judiciaires (CNAJMJ), s’est porté partenaire officiel de la recherche qui porte sur les copropriétés sous administration provisoire. Nous sommes en échange toujours riches avec la FNAIM, l’UNIS, QualiSR, l’ANGC ; l’Ordre des architectes et celui des géomètres-experts ont également manifesté leur volonté de suivre les recherches. En revanche, ni Plurience ni le SNPI n’ont à ce jour toqué à notre porte.