L’une des spécificités du statut de gardien de la catégorie B de la convention collective des gardiens, concierges et employés d’immeuble, est que l’employeur est tenu de lui fournir un logement de fonction habitable.
C’est la raison pour laquelle l’article 20 de la convention collective prévoit une obligation explicite : «La réfection, les embellissements (peinture, revêtements muraux) dans le logement de fonction, incombant à l’employeur, interviendra tous les cinq ans si nécessaire, et au plus tard tous les sept ans lorsque le logement comprend une pièce unique et tous les dix ans dans les autres cas. La réfection des revêtements de sols interviendra si nécessaire».
Les termes de cet article sont clairs, une véritable obligation de faire est mise à la charge de l’employeur après sept ou dix ans d’occupation selon la configuration des lieux, qui ne peut en aucun cas être conditionnée à la réclamation du salarié, la seule réserve existant dans le texte étant la réfection des revêtements de sols, qui n’intervient que si nécessaire (en ce sens : CA Lyon, 17 nov. 2023, n° 20/05575).
Étonnement, certaines juridictions sociales opposent une résistance à l’application de ce texte et y ajoutant une condition, reconnaissent un droit au gardien dont le logement de fonction n’a jamais été refait, à être indemnisé du non-respect conventionnel de cette obligation de réfection de la loge, que s’il apporte la preuve écrite d’une réclamation…
La Cour de cassation qui n’a pas encore eu l’occasion de se pencher sur ce problème risque de ne pas suivre ce raisonnement, et d’estimer légitime de condamner la copropriété à des dommages et intérêts en raison du préjudice subi par le gardien du fait de l’inévitable dégradation du logement en sept ou dix ans, conséquence directe du manquement par l’employeur de son obligation conventionnelle de faire.
En tout état de cause, l’absence d’entretien minimal du logement peut entrainer la responsabilité de la copropriété dans la cadre de son obligation plus large de prévention et de sécurité à l’égard de ses salariés.
Ainsi, a été condamnée une copropriété à des dommages et intérêts pour insalubrité du logement fonction, après que la cour ait constaté que le gardien établissait que le logement de fonction comportait de très nombreuses traces de moisissures causées par une forte humidité, constatées par huissier, et que la vétusté et l’humidité du logement occupé étaient suffisamment établies, de nature à dégrader la santé du salarié et de sa famille, entrainant la responsabilité du syndicat de copropriétaire en l’absence de toute mesure prise par l’employeur pour y remédier (CA Orléans, 27 févr. 2024, n° 22/02398).
Cette situation peut être également portée à la connaissance des juridictions pénales…
Par conséquent, là encore l’attention des employeurs de gardiens est attirée sur l’absolue nécessité d’entretenir le logement de fonction et d’éviter toute dégradation qui pourrait par ailleurs entrainer des problèmes de santé à son salarié.
