Copropriété : Se faire élire président !

par Paul TURENNE, rédacteur
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©rawpixel.comRouage essentiel de la copropriété, le conseil syndical assure la liaison entre les copropriétaires et le syndic, en assistant et en contrôlant ce dernier.

Élu parmi ses membres, le président y joue un rôle particulier.

D’où l’importance de son élection...

Article paru dans les Informations Rapides de la Copropriété numéro 680 de juillet août 2022

Disons-le tout net : mieux vaut être à l’aise avec les échanges pour être élu présidente ou président de conseil syndical. Car cette mission, essentielle au sein de la copropriété, implique de nombreuses interactions sociales et un certain sens des responsabilités. Avec, certes, des conséquences judiciaires bien moindres que pour le syndic en cas de fautes avérées, dans la mesure où il reste un non professionnel.

Si la loi ne précise pas de façon détaillée les rôles dévolus au président, ceux-ci s’apparentent, en quelque sorte, à celui d’animateur ou de chef d’orchestre de la copropriété, en collaboration étroite avec le syndicat des copropriétaires et le syndic. Il remplit ainsi les mêmes missions que les conseillers syndicaux mais dispose de prérogatives spécifiques. En général, le président du conseil syndical est ainsi l’interlocuteur privilégié du syndic qu’il peut consulter régulièrement afin de lui faire remonter des remarques, questions ou autres projets. Il supervise, en outre, le conseil syndical dans sa mission de contrôle des actes du syndic, en particulier, s’agissant de la gestion financière et administrative de la copropriété.


Syndic coopératif : un président particulier

Dans le cadre d’une gestion par un syndic coopératif, les conseillers syndicaux s’occupent directement de gérer la copropriété. Le président du conseil syndical joue alors le rôle de président-syndic. Ce modèle d’autogestion bien particulier implique ainsi que ses missions soient les mêmes qu’un syndic de copropriété professionnel ou bénévole.

Contrairement à une gestion «classique», le président du conseil syndical doit alors collecter les charges auprès des autres copropriétaires, convoquer au moins une assemblée générale annuelle, faire respecter les décisions prises en assemblée générale et le règlement de copropriété ; ou bien encore assurer la bonne tenue de l’immeuble. Bref, il joue alors le rôle du syndic.


Des prérogatives accrues 

C’est aussi le président qui, en toute logique, réunit le conseil syndical - dont il fait bien évidemment partie - lors de réunions régulières. Il coordonne, anime ces dernières et fait procéder aux votes. Il assure également la plupart du temps, la présentation obligatoire des rapports d’activité du conseil syndical lors des assemblées générales. Enfin, il peut également, sous certaines conditions, convoquer une assemblée générale en lieu et place du syndic. C’est ainsi le cas, selon l’article 8 du décret de 1967, lorsque le conseil syndical ou des copropriétaires représentant au moins 25 % des tantièmes, ont demandé au syndic, sans succès, de réunir une assemblée générale. A défaut de réaction du syndic, dans les huit jours après envoi par le président d’une lettre recommandée avec accusé de réception, ce dernier doit ainsi convoquer l’assemblée générale.

A noter également que si l’ancien syndic ne restitue pas les archives de la copropriété en cas de changement voté en assemblée générale, le président du conseil syndical peut saisir le juge en référé pour l’y obliger. Cette procédure d’urgence permet ainsi de statuer rapidement avant un éventuel jugement au fond, bien plus long.

 

©DRUne élection par le conseil syndical

L’article 21 de la loi de 1965 ne souffre aucune contestation : le président du conseil syndical doit impérativement être élu parmi les membres de ce dernier. Seuls les membres du conseil syndical participent ainsi à l’élection de leur président ; sachant que les conseillers syndicaux sont eux-mêmes élus lors de l’assemblée générale des copropriétaires.

En outre, le président du conseil syndical peut, par exemple, être un copropriétaire de l’immeuble, un conjoint, partenaire de Pacs ou représentant légal d’un de ces copropriétaires, mais aussi un usufruitier de l’immeuble. Mais, dans tous les cas, le syndic ne peut aucunement consulter, ni-même faire valoir son avis quant à la nomination du président du conseil syndical.

 

Une fonction indispensable pour le bon fonctionnement de la copropriété

Quid des conditions de vote ? Le président est généralement élu lors de la première réunion du conseil syndical, même si le législateur n’impose rien en la matière. Toutefois, il convient de se référer aux éventuelles dispositions du règlement de copropriété, ou, à défaut, de la décision votée par les conseillers syndicaux à la majorité.

Mais que risque la copropriété si aucun président n’est désigné ? Juridiquement pas grand-chose… En effet, la loi ne prévoit aucune sanction en cas d’absence de désignation d’un président de conseil syndical, quand bien même elle impose cette élection. Cependant, il est fortement déconseillé de se priver de cette fonction qui constitue un rouage essentiel pour le bon fonctionnement de la copropriété et des relations entre toutes les parties prenantes : syndic, syndicat de copropriétaires, conseil syndical, voire intervenants extérieurs.

 

La démission ou la fin de mandat 

Le président du conseil syndical reste libre de démissionner à tout instant de son mandat, sans justification. En outre, sa démission des fonctions de président n’implique pas qu’il perde son statut de conseiller syndical. Il peut donc, au choix, le conserver ou bien y renoncer. Mais dans tous les cas, il devra impérativement faire connaître sa décision au syndic et, bien évidemment, aux membres du conseil syndical.

Le président peut, par ailleurs, ne pas être réélu en tant que conseiller syndical par l’assemblée générale des copropriétaires. Dès lors que cette décision, votée à la majorité absolue, est effective, il est immédiatement et automatiquement démis de sa fonction de président du conseil syndical.

 

Une majorité de membres du conseil syndical peut, en outre, tout à fait décider de révoquer le président du conseil syndical de ses fonctions. Mais attention ! Cette décision n’étant pas anodine, mieux vaut disposer d’un motif fondé et qui puisse être justifié face à l’ensemble des copropriétaires et du syndic.

 

La révocation 

Application de décisions non votées en assemblée générale, déformation d’informations à son profit, ou pire, détournement d’appels de fonds… Lorsqu’un président de conseil syndical outrepasse ainsi ses fonctions, il commet ainsi un abus de pouvoir. Celui-ci peut se régler à l’amiable mais, pour les cas les plus graves, faire l’objet de poursuites judiciaires.

 

De manière générale, lorsqu’un président abuse de ses prérogatives et des pouvoirs qui lui sont conférés par son mandat, il convient toujours d’engager au préalable un échange amiable. En revanche, si ce dernier refuse de régulariser la situation et de démissionner, les conseillers et les copropriétaires en assemblée générale, vont pouvoir le révoquer, selon les modalités prévues par le législateur. Il est à noter que la révocation d’un membre du conseil syndical autre que le président est également possible à un vote à la majorité de l’article 25. 


A retenir :

• Dès lors qu’un conseil syndical est formé à la suite d’une assemblée générale, celui-ci doit rapidement procéder à l’élection d’un président et informer le syndic du résultat.

• Seul un membre du conseil syndical peut en être élu président.

• Comme pour les conseillers syndicaux, la durée maximale d’un mandat de président du conseil syndical est de trois ans, renouvelables.


Pour aller plus loin :

Lire : Le conseil syndical, acteur essentiel de la gestion de la copropriété, Inf. Rap. Copr., n° 668, mai 2021.