Les parties communes particulières en copropriété

Les parties communes particulières, qu’elles soient spéciales ou à jouissance exclusive, témoignent de la plasticité du statut de la copropriété face aux impératifs d’une gestion différenciée. Si le législateur a entendu, dans le cadre des réformes de 2018 et de 2019, en sécuriser l’existence et le régime, toutes les incertitudes n’ont pas été dissipées. Leurs conditions de mise en place, la détermination et la répartition des charges, ainsi que les modalités de leur gestion et de leur cession révèlent une construction juridique encore imparfaitement stabilisée.

La singularité du statut de la copropriété repose sur une division en lots. Immeuble par nature atypique au regard de l’article 518 du Code civil, le lot de copropriété est défini, à l’article 1er, I, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, comme un bien composite comportant «obligatoirement une partie privative et une quote-part de parties communes, lesquelles sont indissociables». Derrière cette apparente unité, il se révèle complexe, les parties communes pouvant faire l’objet d’aménagements conventionnels selon les besoins du projet immobilier. Il peut ainsi comprendre, outre une partie privative et une quote-part de parties communes générales, une ou plusieurs quotes-parts de parties communes spéciales. Cette complexité peut parfois susciter la perplexité. Les incertitudes relatives à la nature des droits de jouissance exclusive sur les parties communes en offrent une illustration : ce droit «ne peut constituer en lui-même la partie privative d’un lot de copropriété mais il peut être affecté d’une quote-part de parties communes correspondant aux charges que son titulaire doit supporter, sans pour autant être assimilé à un droit de propriété».

À la différence des parties communes générales, dont le régime est fixé par la loi de 1965, les parties communes particulières résultaient d’une construction progressive issue de la pratique contractuelle et de la jurisprudence. Afin de prévenir le contentieux abondant en matière de copropriété, le législateur a entendu, à l’occasion de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, dite loi Élan, consacrer et encadrer les solutions prétoriennes en définissant les parties communes spéciales et les parties communes à jouissance exclusive et en précisant leur régime juridique. Les premières sont la propriété indivise de certains copropriétaires - par référence implicite à l’article 6 -, ceux en ayant l’usage et l’utilité dans la formule de la loi de 2018, devenue «l’usage ou l’utilité», tandis que les secondes demeurent la propriété de tous malgré l’exclusivité de la jouissance. Malgré ces dispositions d’ordre public, des approximations et des interrogations ont subsisté. Le gouvernement est intervenu à nouveau par l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019, modifiant les articles 4, 5, 6-2, 6-3 et 10 de la loi de 1965, afin de préciser les conditions de titularité des droits, les quotes-parts de parties communes, les modalités de vote, la répartition des charges afférentes aux parties communes particulières. Les incertitudes n’ont toutefois pas toutes été levées, comme en témoignent les décisions de justice récentes relatives à l’existence de ces parties, aux travaux affectant à la fois des parties communes générales et des parties communes spéciales ou encore à leur cession. Cette ambition législative s’est également heurtée aux difficultés de mise en conformité des règlements de copropriété, conduisant à l’abandon de son caractère systématique dans une durée déterminée. La sécurisation de ces parties communes particulières, encore perfectible, appelle dès lors une analyse tant de leur mise en place (I) que de leur régime (II).