La copropriété relève-t-elle toujours du droit privé ?
- par Béatrice BALIVET, Maître de conférences, Directrice de l’IDPI, Université Jean Moulin Lyon 3
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L’intervention croissante des pouvoirs publics dans la gestion des copropriétés ne traduit qu’une publicisation apparente. Elle révèle surtout les limites d’un modèle centré sur les seuls copropriétaires. La copropriété relève toujours du droit privé, mais d’un droit privé à renouveler pour intégrer une communauté d’intérêts élargie.
«La copropriété relève-t-elle toujours du droit privé ?» La question peut surprendre au regard de la faible évolution apparente de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 relative à la copropriété des immeubles bâtis. La copropriété est en effet ancrée en droit privé. Elle y demeure définie, sous le prisme du droit des biens, comme un immeuble bâti ou un groupe d’immeubles bâtis, depuis le 1er juin 2020, à destination au moins partielle d’habitation, dont la propriété est répartie par lots entre plusieurs copropriétaires. La vie de la copropriété repose, de plus, toujours sur une organisation juridique structurée autour du syndicat des copropriétaires, personne morale de droit privé, chargé d’assurer l’administration des parties communes, ainsi que la conservation et, depuis l’entrée en vigueur de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, dite loi ELAN, l’amélioration de l’immeuble, dans le respect du règlement de copropriété, expression de la volonté des copropriétaires.
Relevant du droit privé, cette division immobilière et ce modèle de gouvernance ont, jusqu’à une période récente, peu intéressé les acteurs publics. Avec l’apparition dans les années 80-90 des copropriétés en crise financière, c’est encore le droit privé des entreprises en difficulté qui est mobilisé pour introduire dans la loi de 1965 le régime spécial des copropriétés dites «en difficulté». Pourtant, l’enlisement des copropriétés dans leurs difficultés et le traitement de la dégradation, tel que celui de la copropriété-village Grigny 2, ont entraîné un changement significatif. Peuvent être notées, en ce sens, d’une part, l’amélioration de la connaissance du parc des copropriétés, par la création d’un registre d’immatriculation des syndicats pour les immeubles à destination au moins partielle d’habitation tenu par l’ANAH et, d’autre part, l’intégration des acteurs publics locaux dans le traitement des copropriétés en difficulté. La copropriété en crise est ainsi devenue un objet d’attention, voire d’intervention publique.
Plus profondément, les défis liés aux transitions urbaine et environnementale ont contribué à redéfinir la place des copropriétés, désormais envisagées, selon les mots du professeur honoraire Hugues Périnet-Marquet, comme un projet de ville. La copropriété, même hors situation de crise, apparaît comme un levier privilégié des politiques publiques, qu’il s’agisse de lutte contre le réchauffement climatique ou d’amélioration de l’accès au logement. Les copropriétés peuvent-elles pour autant être regardées comme un nouveau niveau de gouvernance locale ? Le projet de ville entraine-t-il l’effacement du projet de vie au sein des immeubles et à l’échelle d’un territoire ? Ces questions appellent une réponse claire : la copropriété relève toujours du droit privé. Le modèle se transforme toutefois à l’aune des transitions, révélant un changement de paradigme. La publicisation du droit de la copropriété n’est en effet qu’apparente (I) ; le renouvellement du droit privé de la copropriété est, en revanche, nécessaire (II).
