Copropriété | L’opposition au prix de vente d’un lot

La gestion et l’entretien de la copropriété nécessitent que les charges appelées aux copropriétaires, fondées sur les budgets votés en assemblée générale, soient régulièrement acquittées. Si un ou plusieurs copropriétaires sont défaillants, la copropriété est mise en difficulté, et, au nom de la solidarité financière, le syndic peut même, exceptionnellement, être contraint de doubler les appels de charges afin d’éviter que l’équilibre financier de la copropriété ne soit compromis. À la fin février 2024, l’Agence nationale de l’habitat (ANAH) signalait 166 385 copropriétés - plus de 28 % des copropriétés françaises ! – qui connaissent des impayés importants. Le syndic dispose de moyens judiciaires et de garanties légales pour recouvrer les sommes dues.

Parmi ces garanties, l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965, complété par l’article 5-1 du décret du 17 mars 1967, prévoit que lors de la vente du lot, et si le vendeur n’a pas présenté au notaire un certificat du syndic daté de moins d’un mois, attestant qu’il est libre de toute obligation à l’égard du syndicat des copropriétaires, le notaire doit adresser au syndic un avis de la mutation par lettre recommandée avec avis de réception dans les quinze jours de la date du transfert de propriété. Le syndic dispose d’un délai de quinze jours à compter de la réception de cet avis, pour former au domicile élu par le vendeur dans l’acte de mutation, par acte extrajudiciaire, opposition au versement des fonds pour obtenir le paiement des sommes restant dues par l’ancien propriétaire.

Cette opposition contient élection de domicile dans le ressort du tribunal judiciaire de la situation de l’immeuble et, à peine de nullité, énonce le montant et les causes de la créance. Le notaire libère les fonds dès l’accord entre le syndic et le vendeur sur les sommes restant dues. A défaut d’accord, dans un délai de trois mois après la constitution par le syndic de l’opposition régulière, le notaire verse les sommes retenues au syndicat, sauf contestation de l’opposition devant le tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble.

Tout paiement ou transfert amiable ou judiciaire du prix qui interviendrait en violation de l’opposition régulièrement formée, outre qu’elle engage la responsabilité du notaire, est inopposable au syndic ayant régulièrement fait opposition.

L’opposition régulière vaut au profit du syndicat mise en œuvre du privilège hypothécaire mentionné à l’article 19-1 de la loi du 10 juillet 1965. L’opposition au prix de vente d’un lot de copropriété constitue ainsi un mécanisme essentiel de protection des intérêts du syndicat lors de la mutation à titre onéreux d’un lot.

Si le lot fait l’objet d’une vente sur licitation ou sur saisie immobilière, l’avis de mutation prévu par l’article 20 est donné au syndic, selon le cas, soit par le notaire, soit par l’avocat du demandeur, soit par le créancier poursuivant. Si le lot fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique ou de l’exercice d’un droit de préemption publique, l’avis de mutation est donné au syndic, selon le cas, soit par le notaire ou par l’expropriant, soit par le titulaire du droit de préemption. Si l’acte est reçu en la forme administrative, l’avis de mutation est donné au syndic par l’autorité qui authentifie la convention.

L’opposition au prix de vente d’un lot de copropriété est un mécanisme protecteur du syndicat, encadré par des règles de forme et de fond strictes. Elle doit être notifiée dans les délais, comporter le montant et les causes de la créance, et être fondée sur des sommes liquides et exigibles. Le syndic peut faire opposition pour toutes les sommes dues par le vendeur, y compris celles afférentes à d’autres lots que ceux objet de la vente et appartenant au copropriétaire dans la même copropriété. A l’issue de l’opposition, plusieurs situations se présentent :

- si le vendeur et le syndic s’accordent sur la créance du syndicat des copropriétaires, le notaire libère les fonds ;

- en l’absence de contestation du vendeur, le notaire remet au syndic les fonds au syndicat après trois mois ;

- l’opposition régulière valant au profit du syndicat mise en œuvre de l’hypothèque légale mentionnée à l’article 19-1 de la loi du 10 juillet 1965, en cas de paiement par le notaire, le syndic doit demander la mainlevée de l’hypothèque ;

- le vendeur, s’il souhaite contester l’opposition, doit obligatoirement assigner devant le tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble, dans le délai de trois mois à compter de la date de l’acte extrajudiciaire emportant opposition au prix de vente.

L’opposition présente donc pour le syndicat des copropriétaires un double intérêt lui permettant, d’une part, de mettre en œuvre une hypothèque légale et, d’autre part, de bloquer le paiement du prix de vente. Ce droit d’opposition permet au syndicat de recouvrer, lors de la vente d’un lot, les provisions et charges exigibles dont le vendeur demeure débiteur au jour de la vente. Toutefois, la jurisprudence sanctionne sévèrement les irrégularités, prononçant la nullité de l’opposition ou la mainlevée de l’hypothèque en cas de manquement.

Le syndic, qui engage sa responsabilité en cas d’erreur dans l’établissement de l’opposition au prix de vente, doit donc être d’une particulière vigilance tant dans les mentions qu’il porte dans son acte d’opposition que sur l’énumération de la nature, de l’exigibilité et de la régularité des créances du syndicat des copropriétaires (I). A défaut, le syndicat des copropriétaires risque de perdre le caractère privilégiées ou superprivilégiées de ses créances, ou dans le pire des cas, de voir l’opposition déclarée nulle et de nul effet (II).

Jérôme HOCQUARD, Avocat au barreau de Paris

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