La loi Carrez • Une protection démesurée pour les acquéreurs de lots ?

Améliorer la protection des acquéreurs de lots de copropriété. Tel était l’objectif annoncé dans l’intitulé de la loi Carrez du 18 décembre 1996, dont la seule disposition figure à l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965. Cette protection résulte, d’abord, d’une solennisation de la vente de lot de copropriété. Le texte prévoit, en effet, l’obligation d’indiquer, dans toute promesse unilatérale de vente ou d’achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d’un lot ou d’une fraction de lot, la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot, sous peine de nullité. Mais il ne suffit pas de mentionner cette superficie. Encore faut-il qu’elle corresponde à la réalité, ou en tout cas à la réalité au sens de la loi Carrez, puisque l’article 46 prévoit, ensuite, un mécanisme de correction du prix si la superficie réelle est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans l’acte. Cette disposition est impérative, comme l’indique expressément l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965.

Antérieurement, la vente de lot relevait, sur ce point, du droit commun de la vente d’immeuble et, plus précisément, de la garantie de contenance prévue aux articles 1617 et suivants du Code civil. Si l’article 1619, relatif à la vente dans laquelle la surface est indiquée sans servir de mesure au prix prévoyait, déjà, une réduction du prix au profit de l’acquéreur en cas de différence de mesure de plus d’un vingtième, ce texte est supplétif et bilatéral. Le vendeur peut donc aussi demander un supplément de prix en cas d’excédent de surface, sauf à l’acquéreur à se désister. Surtout, l’acte de vente peut écarter cette garantie, comme il écarte souvent la garantie des vices cachés. Or l’acquéreur n’a pas forcément les moyens de mesurer le bien objet de la vente avant de devenir propriétaire du lot et ne peut donc que croire ce que lui dit le vendeur.

La logique de la loi Carrez est donc «consumériste» et repose sur une protection impérative de l’acquéreur. La protection de l’acquéreur manque, tout de même, singulièrement de nuance, au point que la loi Carrez peut devenir un bon moyen, pour ce dernier, de s’enrichir de manière indue. Relevons que le texte a une portée très large (I) et qu’il encourage la mauvaise foi des acquéreurs (II).

Stéphane BENILSI, Maître de conférences à l’Université de Montpellier

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