Copropriété | Le syndic d’intérêt collectif

Face à l’urgence de rénover les logements considérés comme dégradés ou insalubres, le législateur a créé différents outils afin de prévenir l’apparition des difficultés dans les copropriétés et réhabiliter les copropriétés en difficulté.

Le concept de syndic d’intérêt collectif (SIC) apparait pour la première fois dans le rapport Lutz-Hanotin «Mission relative aux outils d’habitat et d’urbanisme à créer ou améliorer pour renforcer la lutte contre l’habitat indigne», remis au gouvernement le 23 octobre 2023, sous la dénomination de «syndic d’intérêt général».

Il propose «que la mission de syndic puisse être confiée à un syndic de copropriété à caractère public ou apparenté, motivé par l’intérêt général, soutenu par l’ANAH et vers qui orienter les copropriétés les plus en difficulté, et pouvant être désigné en priorité par les tribunaux pour assumer les missions d’administrateur judiciaire de la copropriété».

C’est dans cet esprit que la loi n° 2024-322 du 9 avril 2024, dite «Habitat dégradé» a mis en place le syndic d’intérêt collectif pour intervenir dans les copropriétés en difficulté sous mandat ad hoc ou sous administration judiciaire. L’article 20 de la loi crée au sein de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 un article 18-3, selon lequel «l’’agrément de syndic d’intérêt collectif atteste de la compétence de son bénéficiaire pour intervenir dans les copropriétés faisant l’objet des procédures prévues aux articles 29-1 A et 29-1».

Le phénomène des copropriétés en difficultés concernerait aujourd’hui entre 800 000 et un million de résidences principales, soit 15 % du parc. Selon les critères retenus, seraient concernées 150 000 copropriétés, voire 215 000 selon la Banque des territoires si on se réfère aux copropriétés ayant un taux d’impayé de plus de 20 %.

Il n’est pas nouveau, puisque bien avant la création du syndic d’intérêt collectif par la loi «Habitat dégradé», l’association QualiSR s’était déjà emparée du problème en créant une certification de services pour les syndics professionnels qui souhaitent faire reconnaître leur capacité à prévenir et traiter les impayés et autres dysfonctionnements des copropriétés.

Depuis la publication de la loi, les praticiens demeuraient dans l’attente des dispositions réglementaires permettant de déterminer les conditions d’obtention et de renouvellement de l’agrément. Finalement, elles ont été définies pat le décret n° 2025-508 du 10 mai 2025. Ce dernier détermine également la mise en œuvre de la procédure de contrôle de la mission du syndic d’intérêt collectif, laquelle peut conduire au retrait de l’agrément. Le décret est entré en vigueur le 12 juin 2025.

Par ailleurs, un arrêté du 10 mai 2025 a défini les éléments permettant de l’obtenir et ceux à collationner afin de justifier des diligences réalisées dans le cadre de la mission de syndic d’intérêt collectif et du respect des conditions permettant le renouvellement de l’agrément.

La présente étude a pour objet de déterminer la notion de syndic d’intérêt collectif (I), d’examiner les conditions d’obtention de l’agrément et (II) les moyens mis en œuvre afin de vérifier la bonne exécution de sa mission (III).

Hélène GILLIOT, Avocat au barreau de Paris

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