Copropriété : L’état de carence du syndicat des copropriétaires

par Jérôme HOCQUARD, Avocat au Barreau de Paris
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©AdobeStock_417494845Sans replonger aussi loin que l’univers décrit par Zola dans La Curée, il convient de relever que l’actualité se fait souvent l’écho des conséquences de l’absence d’entretien des immeubles, notamment en considération des risques pour la santé et la sécurité des occupants qui représentent la vétusté et/ou l’indignité de l’habitat. Lutter contre l’habitat vétuste et/ou indigne est, dès lors, l’un des enjeux de la politique du logement.

L’habitat indigne est défini comme une situation dans laquelle «les locaux ou les installations utilisés aux fins d’habitation et impropres par nature à cet usage, ainsi que les logements dont l’état, ou celui du bâtiment dans lequel ils sont situés, expose les occupants à des risques manifestes pouvant porter atteinte à leur sécurité physique ou à leur santé».

 

La loi ELAN a d’ailleurs prévu un renforcement des moyens de lutte contre l’habitation indigne en permettant à l’agence nationale de l’habitat (ANAH) de faciliter l’exécution d’opérations de résorption d’une copropriété dont l’état de carence a été déclaré conformément à l’article L. 615-6 du Code de la construction et de l’habitation (CCH).

 

L’état de carence est défini à l’article L. 615-6 du CCH comme la situation issue de l’impossibilité pour le syndicat des copropriétaires d’effectuer les travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble ou à la sécurité et la santé des occupants du fait des insuffisances de gestion, de graves difficultés financières et de l’importance des travaux.

L’état de carence ne doit pas être confondu avec l’insalubrité ou l’état de péril, puisque la situation aboutissant à la carence intervient dès lors que les autres alternatives moins contraignantes (prescriptions de police, administration provisoire, travaux ordonnés d’office, …) se sont avérées inadaptées ou ont échoué dans leur mise en œuvre.

Ainsi, l’état de carence est prononcé par le président du tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble :

• soit après que le plan de sauvegarde prévu à l’article L. 615-1 du CCH ait été rendu impossible à exécuter du fait d’un vote négatif (ou d’une absence de vote) de l’assemblée générale ;

• soit si le président du tribunal judiciaire a été saisi d’une demande de prononcé de l’état de carence, en ouverture des conclusions de l’expert préalablement désigné, en application de l’article L. 615-6 du CCH.

Le prononcé de l’état de carence est ainsi l’aboutissement d’une procédure à laquelle sont associés le syndicat de copropriété, le syndic (ou l’administrateur provisoire s’il a été désigné) et au terme de laquelle, sous l’autorité du juge judiciaire, une expropriation peut être ordonnée.

 

Cette «procédure de carence» doit donc être garante des droits du syndicat des copropriétaires, des copropriétaires eux-mêmes, et des occupants de l’immeuble, tant en considération des impératifs de salubrité et d’urgence auxquels elle répond que de l’utilité publique qu’elle représente.

La procédure de carence se déroule ainsi en deux phases, une phase contradictoire avec la désignation d’un expert (I) et une procédure contraignante tendant à la déclaration de carence du syndicat des copropriétaires (II) et, à son issue, l’expropriation (III).

Article paru dans les Informations Rapides de la Copropriété numéro 680 de juillet août 2022

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