Copropriété : La clause de bonnes mœurs, réflexions sur la clause de bonne tenue

par Jean-Marc ROUX - Directeur scientifique des éditions Edilaix
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copropriété - bonnes moeursLes pratiques intimes et les mœurs d’une personne relèvent, à l’évidence, de la sphère de la vie privée. Comme l’affirme clairement l’article 9 du Code civil, «chacun a droit au respect de sa vie privée». Il ne saurait être question qu’une organisation, un syndicat des copropriétaires notamment, si légitime soit-elle, puisse s’immiscer dans ce domaine aussi réservé de la personne humaine. Il en va tout autant de l’exercice d’une profession ou d’une activité commerciale qui relève de la liberté du commerce et de l’industrie, comme l’affirme l’article 7 de la loi des 2 et 17 mars 1791. Au demeurant, la copropriété implique un nécessaire équilibre entre la liberté de chacun et l’intérêt collectif. A ce titre, les mentions du règlement de copropriété jouent un rôle déterminant.

Si l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 pose en règle de principe que chaque copropriétaire use et jouit librement des parties privatives de son lot, ce qui lui assure une latitude importante dans la manière d’appréhender son lot, il apporte immédiatement un bémol puisque ce propriétaire ne doit porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

De son côté, l’article 8 de la même loi admet des restrictions aux droits des copropriétaires à la condition qu’elles soient justifiées par la destination de l’immeuble. La porte est donc ouverte à des prévisions susceptibles de limiter, voire d’interdire certains comportements dans l’immeuble.

Un règlement de copropriété contient souvent une clause de style aux termes de laquelle les occupants doivent se conformer, pour tout ce qui n’est pas spécialement prévu, aux usages des maisons bien tenues, ou encore que les locaux ne pourront être occupés que par des personnes de bonnes vies et mœurs.

C’est dans cette mouvance que s’inscrit la clause dite de «bonne tenue», parfois désignée sous l’appellation de clause de «bonne vie et mœurs». Sa rédaction varie assez peu d’un règlement de copropriété à un autre. Ainsi peut-on trouver habituellement les formulations suivantes :

«Les copropriétaires pourront louer leurs appartements à la condition que les locataires soient de bonne vie et mœurs.»

«Les locaux du rez-de-chaussée et des étages sont à usage d’habitation et devront être occupés bourgeoisement par des personnes de bonne vie et mœurs.» 

«Les locaux et leurs dépendances devront être occupés par des personnes honorables et de bonne vie et mœurs, qui ne devront rien faire ni laisser faire par le personnel à leur service, qui puisse nuire à la bonne tenue ou à la tranquillité de l’immeuble.»

«Les appartements seront occupés et habités de façon honnête par des personnes de bonne vie et mœurs.»

Pour fréquente qu’elle soit, la clause de «bonne vie et mœurs» mérite d’être appréhendée de manière plus précise, que ce soit sous l’angle de sa nature (I) ou celui de sa portée (II).

Article paru dans les Informations Rapides de la Copropriété numéro 670 de juillet-août 2021

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