[N°660] Jardins et copropriété

par Jean-Louis SABLON Avocat honoraire
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En copropriété, le jardin peut relever de situations juridiques très diverses allant du jardin partie commune d’un seul immeuble, voire de plusieurs administrés par autant de syndicats des copropriétaires, dont la gestion et l’entretien sont alors confiés, selon les cas, à un syndicat principal (art. 27 de la loi du 10 juillet 1965) (I), à une union de syndicats (art. 28 III et 29 de la loi du 10 juillet 1965) ou une association syndicale de propriétaires de type ASL (association syndicale libre) ou AFU (association foncière urbaine), au jardin propriété privative d’un seul copropriétaire (III), en passant par le jardin partie commune à jouissance privative (II).

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La distinction est parfois difficile : une confusion peut se produire dans les règlements de copropriété et états descriptifs de division qui, pour désigner les mêmes biens, utilisent parfois indistinctement les termes «jardins privatifs» et «jouissance privative des jardins», et jusque chez les juges. Il peut également y avoir une imbrication entre droits de nature différente (par exemple, entre un jardin partie commune à jouissance privative et une remise partie privative quoique construite sur le jardin).

Les documents à consulter pour connaitre la situation exacte sont le titre de propriété et, dans le doute, le règlement de copropriété et éventuellement, l’état descriptif de division qui renseignera sur l’emplacement du terrain. En principe, le règlement de copropriété prévaut sur l’état descriptif. Ainsi, le titre de propriété et l’état descriptif de division faisant état d’un jardin privatif et le règlement de copropriété stipulant que sont parties privatives les jardins privatifs mais que la totalité du sol est partie commune, le jardin sera jugé partie commune à jouissance privative.

Déterminant pour situer juridiquement le jardin, le règlement de copropriété l’est également dans l’établissement des conditions de sa jouissance -y compris, s’il s’agit d’une partie privative-, jusqu’à l’interdire, l’organiser et déroger à certaines règles du Code civil (par exemple, en prévoyant le maintien et la protection de la végétation et/ou l’interdiction de la dénudation du sol malgré le principe posé par l’article 673 selon lequel celui sur la propriété duquel avancent les branches des arbres, arbustes et arbrisseaux du voisin peut contraindre celui-ci à les couper ou restreignant, voire en interdisant le droit de se clore de l’article 647).

La multiplication des jardins hors sol (terrasses, toitures) peut être aussi une cause de difficultés alors que la copropriété constitue déjà, avec le droit de passage, l’une des deux sources principales du contentieux des jardins.

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